Un centre commercial n'a pas sa place en zone d'industrie urbaine du PRAS !

Depuis quelques années, le groupe Mestdagh/Equilis est propriétaire du terrain enclavé entre le marché matinal, le canal et le pont Van Praet, site sur lequel se situe l’ancienne usine de feu Monsieur Godin, un patrimoine industriel unique à Bruxelles.

Sur cet espace, juste en bordure du Familistère (classé et destiné à recevoir du logement), le groupe veut implanter un centre commercial, dénommé Just Under the Sky (JUTS). Le projet fait 56 271 m² et serait équipé d’un parking de 1 653 places.

Le projet, amendé suite à l’étude d’incidences, est aujourd’hui à l’enquête publique en vue d’obtenir les certificats d’urbanisme et d’environnement.
Les associations (IEB, le BRAL, l’ARAU, BruxellesFabrique-BrusselFabriek, la Fonderie, Pétitions-Patrimoine) et les comités d’habitants (le comité Marie-Christine et le comité Inter-quartiers de Neder-Over-Heembeek) ont contesté avec force le projet en 2009. Ils sont rejoints aujourd’hui par l’Union des classes moyennes et l’Unizo. Ils demandent que la commission de concertation, qui se réunira ce mardi 24 mai 2011, ne se laisse pas berner par un projet dont l’absurdité à cet endroit relèverait de l’irresponsabilité politique. Qu’il s’agisse de l’affectation de fait ou réglementaire du site, de sa déconnexion avec le tissu urbain, de l’absence de zone de chalandise primaire indispensable pour faire tourner un centre commercial, de son accessibilité réduite à la voiture, tout plaide ici en défaveur de ce que Mestdagh veut y mettre.

Démonstration en sept points.

1.– Un coup de canif dans le schéma directeur, inachevé, de Schaerbeek Formation

A ce jour, le schéma directeur de Schaerbeek Formation n’a pas été communiqué. On sait que la zone d’études inclus le site du projet JUTS. Il est de saine gestion de partir du général pour aller au particulier et de réaliser les études prospectives préalablement à leur transformation en projets concrets. Dans l’état actuel, le projet JUTS inverse complètement cette logique et rien ne permet de savoir s’il respectera les principes du futur schéma directeur.

2.– Un centre commercial n’est pas une activité d’industrie urbaine

Mestdagh ne demande pas un certificat d’urbanisme pour un « centre commercial » mais pour un centre de « grands commerces spécialisés ». Rien d’étonnant à cela, le Plan régional d’affectation du sol (PRAS) prévoit que les zones d’industrie urbaine accueillent des activités productives, logistiques ou ayant pour objet l’amélioration de l’environnement telles que l’épuration des eaux ou le recyclage des déchets. Toutefois, moyennant mesures particulières de publicité, ces zones peuvent également être affectées aux grands commerces spécialisés.

Un centre commercial, même s’il constitue une entité mixte entre le « shopping center » et le « retail park », n’est pas un grand commerce spécialisé.

Pour fournir des services tels qu’agences de banque, stations-service, restaurations, etc. à leurs utilisateurs, les zones d’industrie urbaines peuvent également accueillir des commerces de complément usuel aux activités principales précitées, pour un maximum de 2 000 m² par immeuble.

Le projet JUTS, en prévoyant 12 000 m² de petits commerces sous prétexte qu’il se compose de six « immeubles » détourne encore une fois la philosophie du PRAS. Ceci avait d’ailleurs été pertinemment rappelé par la commission de concertation dans son avis du 7 juillet 2009 : « il convient de limiter les commerces, hors grands commerces spécialisés, à 2 000 m² maximum pour ce projet. »

Il est étonnant que la presse persiste à annoncer l’implantation de Decathlon dans ce centre commercial alors que cette enseigne a lâché Mestdagh depuis des mois. La Région s’apprête en effet à sacrifier une autre zone d’industrie urbaine, à Bordet, à Evere, de 9 hectares, assorti de 900 places de parking, excusez du peu, pour implanter le plus grand centre de Decathlon en Belgique, au mépris, là aussi de ses propres prescriptions.

3.– Un centre commercial anachronique en termes de mobilité

Tous ceux qui empruntent le Pont Van Praet savent que cette zone souffre d’embouteillages chroniques. Or le projet aggravera immanquablement cette situation déjà en souffrance. Le projet n’exige pas moins de 1 653 places de parkings. Pas étonnant lorsque l’on sait que le bureau d’étude estime à 70% la part prise par la voiture dans les moyens utilisés pour accéder au site. Toute la bonne volonté du promoteur pour démontrer la bonne accessibilité du site via les transports en commun (lignes 3 et 7) ne parvient pas à nous convaincre que ce type de projet puisse être pensé autrement que pour un accès voiture. Avec l’A12, l’autoroute d’Anvers, dans le premier rôle ! L’« oval-point » que Mestdagh tente de nous vendre avec son projet comme baguette magique pour résoudre les problèmes de mobilité dans la zone n’est que poudre aux yeux. Il vise surtout à entamer rapidement des projets de voirie qui justifieront après coup l’implantation du centre commercial.

Si le projet se vend comme « urbain », il se vit comme n’importe quel ensemble de boîtes à chaussures de la périphérie des années 70 ou 80. Si la Région veut accueillir un tel projet, elle doit s’interroger sérieusement sur son objectif de réduction de 20% de pression automobile. Elle peut abandonner avec certitude ses ambitions d’émission zéro pour la zone. Et ce sans parler des vraisemblables amendes de la Commission européenne pour non-respect des Directives qui imposent des limites aux émissions polluantes.

4.– Un centre commercial sans zone de chalandise

Obligé de composer avec les contraintes urbanistiques et économiques, Mestdagh joue les apprentis sorciers et tente de vendre un mélange de retail, de « haut de gamme » (sic) et de fun, un shopping indigeste tant pour le consommateur que pour la zone qui l’accueille. Ne pouvant faire à cet endroit ni de l’alimentaire, ni du petit commerce spécialisé mais devant néanmoins tirer hors de leurs quartiers des consommateurs, déjà pourvus en offre commerciale, Mestdagh espère pouvoir concilier l’inconciliable.
Irréaliste, quand on lit le schéma de développement commercial qui contredit le fantasme du chaland qui parcourt des kilomètres pour se rendre dans un centre commercial (89% des Bruxellois ne fréquentent pas de pôle commercial en dehors de la Région de Bruxelles-Capitale) alors que JUTS espère capter tant la clientèle du Nord de Bruxelles que les habitants de Vilvorde, Machelen et Evere.

Ceci s’explique par la faible chalandise en zone primaire d’un projet hors de tout tissu urbain qui, pour sa survie, est obligé de pêcher la majorité de sa clientèle bien au-delà de son territoire d’implantation. Les spécialistes affirment que pour survivre un centre commercial a besoin d’une zone de chalandise primaire. Considérant le nombre d’infrastructures (canal, chemin de fer, incinérateur, pénétrantes,...) et de zones vides (Zone ferroviaire de Schaerbeek Formation, Domaine royal) à proximité, les habitants les plus proches sont dans le quartier Marie-Christine et autour de la gare de Schaerbeek.

JUTS veut s’insérer dans le marché prétendument déficitaire en offre commerciale du Nord de Bruxelles, et vite, vu les deux autres méga-projets qui sont sur la table (Uplace à Machelen et le projet NEO au Heysel), lesquels chercheront aussi à capter les ménages bruxellois et de la périphérie. Comme l’a souligné récemment la plate-forme pour un développement économique durable, chaque Région mène une course contre la montre pour que son projet soit le premier en piste. Argument d’ailleurs invoqué avec véhémence par Mestdagh pour justifier une délivrance rapide du permis quitte à ce que le projet ne réponde pas à tous les critères souhaités.

Ainsi, on peut lire dans l’étude d’incidence : « Le projet JUTS constitue une opportunité pour la Région et pour la Ville de Bruxelles de capter au moins en partie la clientèle potentielle identifiée par le Schéma de développement commercial au nord de la Région et ce, avant la mise en œuvre du projet Uplace à Machelen. » La mise en œuvre de l’alternative permettant la préservation du patrimoine de Godin « prendrait beaucoup plus de temps (...) et signifierait que ce projet de taille plus modeste arriverait sur le marché après le projet Uplace Machelen ».

JUTS avant Uplace, rien n’est moins sûr. Uplace est aussi au stade de l’enquête publique. Les deux projets visent début 2015 pour l’ouverture des portes. Délivrer les certificats sacrifierait une zone d’industrie urbaine pour un projet dont la viabilité économique repose sur du sable alors que l’étude d’incidences démontre la difficile reconversion d’un tel projet.

5.– Un centre commercial qui ne créera pas d’emploi

Les promoteurs excellent à faire miroiter la production d’emplois pour défendre leurs projets. En 2009, Mestdagh annonçait 1 700 emplois. Aujourd’hui ses ambitions se restreignent à la création de 500 emplois. Mais c’est oublier les 300 emplois peu qualifiés qui existent actuellement sur le site. Ceci nous ramène à une création nette de seulement 200 emplois. Si on ajoute le risque de perte d’emplois dans les commerces auxquels le projet fera concurrence, on pourrait facilement arriver à un bénéfice nul voire à un résultat négatif.

Il n’est de plus pas garanti qu’il s’agisse d’emplois destinés à des Bruxellois. Rappelons que le Gouvernement régional avait obtenu de haute lutte qu’IKEA réserve une part significative des emplois à des Bruxellois, condition qui n’a pas été remplie. Au motif qu’ils doivent être bilingues, vendeurs et clarkistes viennent de la périphérie, avec l’impact que cela suppose sur la mobilité...

6.– Un centre commercial qui fera concurrence aux commerces existants et en particulier aux commerces du centre-ville

L’étude d’incidences reconnaît que le projet fera concurrence au City 2 et au haut de la ville dont il volerait cumulativement 13% de part de marché. Forcément, les 110 000 visiteurs attendus hebdomadairement par JUTS devront bien venir de quelque part et réduiront leurs achats ailleurs.

7.– Un centre commercial qui détruira un patrimoine unique

L’étude d’incidences est claire : l’ensemble du site est d’un très grand intérêt patrimonial. En outre les bâtiments, malgré les infiltrations, sont considérés comme en bon état de stabilité. Or le projet ne permet la préservation que du Familistère (déjà classé) et de la Cathédrale (bâtiment industriel le plus ancien du site) mais les laisse orphelins de tout le complexe industriel qui constitue la valeur patrimoniale d’ensemble. Quels sens auront encore la Cathédrale et le Familistère, écrasés par une méga-structure vouée au shopping. Il est risible d’imaginer que l’espace muséographique proposé par Mestdagh compensera cette perte sèche. Paradoxe ultime : l’affectation actuelle du site s’allie très bien avec la préservation de l’ensemble des bâtiments de l’usine Godin. Ce site a été conçu il y a plus de 100 ans pour accueillir des activités productives et a évolué en accueillant aujourd’hui des activités de recyclage, ce que prévoit précisément le PRAS. Ce n’est pas de la nostalgie mais du bon sens que de préserver cet ensemble industriel unique à Bruxelles.

En conclusion, les associations et les comités d’habitants relèvent l’absurdité d’un projet qui fera disparaître une importante zone d’industries urbaines au profit du secteur commercial déjà en sur-capacité. Ce projet est en totale contradiction avec le PRAS et les défis posés aujourd’hui à la Région bruxelloise en termes de développement d’activités économiques adaptés à une main d’œuvre peu qualifiée.

Ce projet sacrifiera du terrain en zone stratégique et un patrimoine remarquable pour un centre commercial vite démodé et très difficile à reconvertir. Sans compter que même si Mestdagh respectait toutes les normes environnementales imaginables (ce qu’il est loin de faire), son projet reste conçu pour l’accessibilité voiture, il augmentera une pression automobile déjà au bord de l’asphyxie et créera de monstrueux embouteillages.

La Commission de concertation a reporté son avis. Lire l’avis.

Un centre commercial sur le site Godin : juste plus près du ciel pour le capital, juste plus près de l’enfer pour le social

Le 28 juin, la commission de concertation a rendu son avis concernant le projet de centre commercial sur le site des anciens entrepôt Godin, en ne tenant pas compte des remarques de la plate-forme d’associations et d’habitants, dont BruxellesFabriques qui a rédigé un courrier à l’attention des responsables politiques pour attirer l’attention sur l’inanité de cet avis puisque le certificat n’a pas encore été délivré.

Courrier à l’attention des responsables politiques, 13 juillet 2011.

L’avis de la concertation à propos du projet rasant Godin est d’une médiocrité et d’une hypocrisie qu’on ne pouvait imaginer devant les enjeux en présence. Les compromis sont établis entre peu d’acteurs, l’administration est réduite à assumer des choix politiques contraires sans doute à ses analyses et convictions. Les fonctions et les filières de recyclage existantes, la mobilité déjà à l’arrêt sur le pont, le patrimoine d’importance mondiale, l’implantation dos à la voie d’eau ne rentrent pas en ligne de compte.

On pourrait réagir ligne par ligne. Par exemple, le second considérant « démolition d’un ensemble industriel et la rénovation /réaffectation partielle de bâtiments du site des anciennes usines Godin ». En fait ce que tous les experts internationaux nous envient n’est pour la région qu’un banal ensemble industriel. On rénove et réaffecte partiellement des bâtiments du site : il s’agit de la « cathédrale », partie de l’indiennerie construite par Story en 1829, avant Godin, sans doute le plus ancien immeuble industriel de la Région. Il s’agit aussi de deux petits bâtiments postérieurs à Godin dont l’un date d’après 1945, situés juste derrière le Familistère. Ces petits immeubles sont surtout utiles pour le CPAS. Mais tout le reste qui constitue le véritable et quasi unique héritage du courant utopiste de Godin en Région bruxelloise est envoyé à la casse.

L’avis évoque la voirie d’accès démesurée (double bande de circulation seulement utile à pallier son design exotique) qui est exclusivement prévue à l’attention du future « Just under the sky ». Son impact sur la circulation de transit n’a fait l’objet d’aucune analyse et elle accentuera les bouchons existants. Elle annonce d’autres « développements » : quel aveu quant aux volontés de délocaliser le Centre Européen des Fruits et Légumes et le marché matinal !

Les plans sont dits avoir été corrigé suite aux conclusions de l’étude d’incidences. Rien que les conclusions ! Alors que les études assez courageuses et remarquables ne débouchent honnêtement pas sur ces conclusions. C’est intellectuellement inacceptable. C’est manifeste sur tous les sujets, particulièrement à propos du patrimoine.

Les remarques particulièrement fondées et argumentées des citoyens et d’associations, émises dans le cade l’enquête publique ne sont qu’évoquées alors que les remarques du CPAS liées à la reconversion du Familistère sont quasi intégralement répercutées.

Les commerces sont encouragés dans ce projet, malgré toutes les études universitaires, celles de l’Union des Classes Moyennes et d’UNIZO qui démontrent les risques concurrentiels portés aux pôles commerciaux existants comme le bas et le haut de la Ville, la rue Neuve, la rue Marie-Christine et les quartiers adjacents. Seule la commune de Schaerbeek demande une étude d’impact sur les noyaux commerciaux existants. Bravo mais attention de ne pas tirer des conclusions connues d’avances : ce projet n’aurait pas d’incidences sur ces noyaux car il viserait des commerces de luxe ! Hors ces commerces n’ont pas leur place à cet endroit si nous respectons le Schéma de Développement Commercial de la Région. Imagine-t-on par ailleurs les clients venir en voitures blindées des beaux quartiers ? Irréaliste ! Sans compter qu’il leur faudra choisir, le jour où s’ouvriront les 70 000 m² de commerces annoncés dans le cadre du projet Neo au Heysel. Les classes moyennes sont particulièrement déçues de cet avis, car il ne renforce pas du tout le centre urbain priorité du schéma régional. Rappelons qu’aucune base juridique ne garantit la complémentarité !

Compromis souligné par le certificat : on enterre les parkings en sous-sol, dans la nappe phréatique et on en réduit un peu les emplacements, de 1750 à 1653. Cela fait descendre les commerces au rez-de-chaussée et on installerait des artisans à l’étage, avec accès privatifs ! 50 emplois seraient injectés en activités productives, question de ne pas violer totalement les impositions du PRAS. On invoque un arrêt du Conseil d’État taillé sur mesure pour la situation du Basilix qui ne concernait nullement une zone d’industrie urbaine, contrairement au projet Just Under the Sky.

Comble d’hypocrisie, les emplois : 500 emplois pour ce projet, (alors qu’en 2009 Mestdagh en annonçait 1700 !) avec quelle garantie que ce ne seront pas des personnes débauchées de noyaux commerciaux existants et que ce seront pour des Bruxellois, tous parfaitement bilingues évidemment. Le wallon Mestdagh va leur donner des cours de néerlandais ? Sinon ce seront des navetteurs en plus sur le Ring. 50 emplois d’artisans, comme activités de production c’est plutôt symbolique pour un site fixé au PRAS pour de l’industriel ! Ils comptabilisent les 450 emplois des employés et ouvriers du Centre Européen des Fruits et Légumes. Mettons qu’il y ait ce nombre aujourd’hui mais demain, si le même promoteur les expulse pour y mettre des villages de logements haut de gamme comme il en rêve ? Ce projet tourne le dos à la voie d’eau dont nous aurons besoin quand le pétrole sera hors de prix. Il fragilise la fonction portuaire et la SDRB, qui peinent à garder du terrain industriel face à la concurrence féroce des promoteurs.

L’avis constate que le niveau est de huit mètres entre celui du boulevard Lambermont et le quai des usines. Entre les deux coule la Senne en souterrain. La mettre à ciel ouvert serait donc impossible, alors que l’implantation de l’indiennerie Story puis des fonderies Godin sont dues à cette rivière. La Senne est la rivière qui a créée la vallée alluviale au cœur de laquelle la Ville s’est implantée. La Senne est un peu plus enterrée sous les accès de parkings, un occasion manquée de plus.

Pour le confort des utilisateurs les espaces publiques seront minérales, sur un parking en sous-sol on ne peut faire mieux il est vrai. Le certificat annonce qu’un autre permis sera demandé pour l’environnement du Familistère.

C’est un projet, ose dire l’avis, qui contribue à la revitalisation urbaine. De quelle ville parle-t-on ? En excluant des fonctions de productions, en sacrifiant le patrimoine, la voie d’eau, en développant du commerce superflu dont presque personne ne veut, en s’inscrivant à contre-courant du développement responsable ?

Pour le patrimoine, l’avis considère que les objections sont rencontrées puisque les « éléments les plus importants sont maintenus et le site garde sa valeur mémorielle » !

Mais qui détermine ces éléments : les experts nationaux (CRMS) et internationaux (TICCIH – Europa Nostra…). Et l’étude d’incidences ne fait pas de sélections mais propose l’ensemble du site en protection et valorisation. Qui est à même de se substituer à ces organismes ?

Le gouvernement a refusé le classement du site et n’a évidemment pas précisé, dit l’avis, « la conservation d’un ensemble plus important que celui pris en compte par le projet » donc, si l’arrêté ne le précise pas, c’est qu’il a raison, non ? Alors que tout le monde sait que le refus de classement a été motivé pour ne pas entraver ce projet. Mestdagh vaut plus pour les recettes communales et régionales qu’un Godin mort.

La demande de permis devra préciser de quelle manière le projet prévoit « l’intégration d’éléments de nature à préserver la valeur mémorielle du site (emplacement, concept...) ». Nous attendons de voir. Car cela ne s’arrête pas à des briques, celles-ci signifient des valeurs, celles de coopération, de solidarité et de confiance en l’homme pour assumer son destin. Godin a consacré sa vie à les promouvoir et à les mettre en pratique.

C’est donc un rapport de concertation pour un certificat qui tourne résolument le dos à bien d’autres constats démographiques, économiques, de perte d’espaces industriels… Il donne à quelques avides promoteurs, gestionnaires de fonds financiers anonymes, qui veulent faire de Bruxelles une région haut de gamme, des bijoux qui pourraient parer Bruxelles au profit de la collectivité.

Le projet enterrera une seconde fois cet utopiste de Godin.

Contacts

BruxellesFabriques : Guido Vanderhulst, 0477 250 961.
IEB : Claire Scohier, 0473/66 75 05, 02/893 09 14.
ARAU : Isabelle Pauthier, 0477/33 03 78.
BRAL : Steyn Van Assche, 0498/13 25 86, 02/217 56 33.
Comité Marie-Christine : René Van Liefferinge.
Union des classes moyennes : Francine Werth, 02/743 83 96, 0473/98 55 64.
Unizo : Anton Van Assche, 02/238 05 24, 0478/444 119.

Un centre commercial n’a pas sa place en zone d’industrie urbaine du PRAS ! Claire Scohier — 20 mai 2011

Un centre commercial sur le site Godin : juste plus près du ciel pour le capital, juste plus près de l’enfer pour le social

Courrier à l’attention des responsables politiques, 13 juillet 2011.

Un centre commercial n’a pas sa place en zone d’industrie urbaine du PRAS !
Claire Scohier — 20 mai 2011