Inter-Environnement Bruxelles
© Matthias Forster - 2021

Rénovation urbaine et gentrification : les enseignements du modèle américain

La rénovation urbaine conduit-t-elle nécessairement à la gentrification des quartiers sur lesquels elle s’applique ? Quelles sont, au fait, les motivations politiques profondes des programmes de rénovation des quartiers pauvres de nos villes ? A l’heure où un nombre de plus en plus important de personnes s’interrogent sur les effets réels des contrats de quartiers bruxellois et, au-delà, de l’ensemble des politiques de revitalisation, il nous a semblé intéressant de vous présenter le regard porté par Thomas Kirszbaum [1].

L’avantage de l’exemple américain est double. D’une part, les grandes villes américaines ont été le lieu d’une ségrégation raciale et spatiale importante qui les a façonnées tout au long de leur histoire, engendrant une dualité bien plus grande que celle que nous connaissons à Bruxelles. D’autre part, les questions de la rénovation urbaine et de la mixité sociale des quartiers y ont été mises à l’agenda politique depuis bien longtemps, de telle sorte qu’il est possible aujourd’hui de mieux y percevoir les effets réels des différentes politiques menées.

L’enjeu de la déségrégation des ghettos noirs

A la fin des années 1960, les flambées de violence dans les ghettos noirs au cœur des grandes villes américaines sont telles que l’État Fédéral doit se saisir du problème. Une commission nationale [2] est mise sur pied pour réfléchir au problème et organiser la « déségrégation de l’espace urbain », pourtant savamment mise au point par ces mêmes autorités encore quelques années plus tôt. Le rapport de la commission pointe les risques de voir l’avènement de « deux sociétés, l’une noire et l’autre blanche, séparées et inégales ».

Les recettes préconisées par la commission et par une série d’auteurs de la même époque vont préfigurer 40 ans de politiques de déségrégation de l’espace urbain aux États-Unis. Elles se basent sur deux types de stratégies fondamentales qui ont été à la base de toute action politique en la matière jusqu’en 1990 : « la dispersion » et « le développement communautaire ».

La stratégie de la dispersion

La première catégorie est celle dite de la « dispersion ». L’idée est de pousser les populations des ghettos noirs à déménager vers les banlieues alors occupées majoritairement par la classe moyenne blanche en y développant, par exemple, une offre de logements bon marché et en mettant sur pied des mécanismes d’aides ou d’incitations à destination des publics visés. Les premières politiques de dispersion virent cependant le jour bien avant, vers 1950. Sous couvert de rénovation urbaine et sous prétexte d’insalubrité, elles visaient principalement les quartiers noirs en bordure des quartiers blancs. Officiellement mise sur pied pour enrayer l’exode urbain, il s’agissait en fait de méthodes de dispersion brutales (expropriations massives, destructions et reconversions de centaines de quartiers) visant à endiguer la progression des minorités noires vers les quartiers blancs. Seule une partie infime des personnes expropriées a été prise en charge et relogée à l’époque. Les autres n’ont eu d’autre choix que de s’entasser un peu plus dans les ghettos ou de s’installer dans les quartiers ouvriers blancs dont la population a eu tendance à déménager à son tour.

Cette politique de dispersion « sauvage » porte une part de responsabilité importante dans les émeutes raciales des années 1960. En 1968, la tension est telle que le Congrès finira par adopter le « Fair Housing Act » [3]. Les mesures relèveront cette fois d’une logique de dispersion organisée. Les logements publics doivent être construits dans des quartiers blancs auxquels les minorités n’auraient normalement pas accès et une série de mesures vise dorénavant à empêcher les comportements discriminatoires des propriétaires privés. D’importants programmes de construction de petites unités de logements sociaux dispersés dans les villes virent alors le jour jusqu’au milieu des années 1970.

A partir de cette date, la construction de logements sociaux financés par le Fédéral va diminuer pour s’arrêter totalement en 1996 au profit de mécanismes souvent fiscaux d’aide à l’accès à la petite propriété. Ces aides, contrairement aux précédentes, vont se concentrer cette fois dans les quartiers les plus pauvres, ce qui en terme de dispersion est inefficace, voire contre-productif.

Le développement communautaire

La deuxième catégorie est celle dite du « développement communautaire ». Le principe en est de favoriser la création d’une classe moyenne au sein de la population présente dans les quartiers défavorisés. Cette nouvelle élite, à condition de ne pas quitter son quartier d’origine, pourra alors contribuer à l’élévation sociale de l’ensemble de la communauté.

Le principe de cette approche est de ne pas simplement tenter de résoudre les problèmes rencontrés dans un quartier par la seule rénovation physique de celui-ci, mais de faire émerger auprès des habitants une conscience des enjeux communs ainsi qu’une capacité de mobilisation et d’action face à ces enjeux. Il s’agit en somme de favoriser l’émancipation et les dynamiques ascendantes par une approche globale du quartier et une mise en valeur de ses ressources par et pour ses habitants. L’ensemble des actions sont coordonnées par les habitants qui se regroupent sous la forme de « Community Development Corporations » (CDC).

Contrairement à la stratégie de dispersion qui recherche une mixité exogène, le développement communautaire vise à favoriser une mixité endogène au sein des quartiers. Une des difficultés de ce type de politiques est d’arriver à « fixer » les habitants dans leur quartier d’origine. Pour ce faire, divers programmes d’aides (mesures fiscales, subsides,...) vont viser à favoriser les investissements immobiliers afin de créer des logements abordables et de qualité au sein des quartiers pauvres et d’y retenir donc leurs habitants les plus susceptibles de déménager.

Si ce type de politiques a pu dans certains cas produire des résultats intéressants, elles ne semblent toutefois pas exemptes de travers. D’une part, elles évitent la question de la discrimination spatiale en fonction de l’origine socio-ethnique. En effet, tous les habitants de la ville ne sont pas sur le même pied lorsqu’il s’agit de déterminer leurs préférences pour l’établissement dans tel ou tel quartier, les quartiers blancs restant souvent hors de portée pour la population noire. D’autre part, les rénovations et actions entreprises par les CDC vont avoir tendance à attirer une partie de la classe moyenne blanche vers les quartiers en transformation, engendrant une gentrification du quartier, phénomène qui sera, en fonction de la radicalité du CDC, combattu, toléré voire soutenu.

La gentrification volontaire

Vu les résultats mitigés obtenus par les politiques de dispersion et de développement communautaire aux yeux de l’administration fédérale, une idée va se renforcer à partir de 1990 : il faut attirer les classes moyennes blanches dans les quartiers pauvres. Cette politique de gentrification volontaire s’est particulièrement développée dans les quartiers d’habitations sociales qui se seront depuis vus considérablement remodelés.

Un programme à grande échelle, « HOPE » [4] a bénéficié de moyens considérables pour non seulement rénover et réhabiliter la partie du parc de logements sociaux connaissant le plus de difficultés, mais également pour démolir les logements sociaux existants et les remplacer par d’autres types de logements et un autre public. Ce type de dispositifs, visant la mixité socio-économique, a également vu le jour en dehors du cadre strict du logement social, modifiant parfois considérablement les quartiers pauvres de certaines grandes villes américaines. L’approche a toutefois été fort différente d’une ville à l’autre, certaines ne réservant les nouveaux logements qu’à des ménages rentrant dans les conditions d’attribution pour le logement social, d’autres vendant purement et simplement les nouveaux logements sur le marché privé afin de financer le programme.

L’objectif affiché de « déconcentrer » la pauvreté présente dans certaines cités des grandes villes a ainsi obtenu dans certains cas des résultats spectaculaires en termes urbanistiques. Mais ce succès masque les conséquences sociales des politiques menées. Après 10 ans de programme, une évaluation de « Hope » a montré que seuls 46% des ménages concernés par les projets de réhabilitation et de démolition/reconstruction sont revenus vivre dans leur quartier d’origine. Par ailleurs, l’objectif de déconcentration de la pauvreté a été couplé à un objectif de dé-densification. La politique s’est donc soldée par une diminution du nombre de logements disponibles rendant plus précaire encore la situation des ménages les plus défavorisés.

Peu de données existent quant aux trajectoires réelles des ménages victimes de la gentrification de leur quartier d’origine [5]. Par ailleurs, en fonction de la manière dont les projets ont été mis sur pied et de l’intérêt que les autorités locales portaient aux locataires de départ, l’impact des programmes de réhabilitation/reconstruction est très variable d’un cas à l’autre.

Néanmoins, au-delà du discours officiel qui défend l’idée du double objectif de transformation des quartiers et d’amélioration du bien-être de leurs habitants, les évaluations menées sur le terrain montrent que dans une majorité de cas les autorités locales ont mis la priorité sur la rénovation urbaine allant jusqu’à considérer les habitants comme les principaux obstacles de cette rénovation et du redressement économique du quartier. Ce phénomène s’est vu d’autant renforcé lorsque le marché immobilier local était sous tension et qu’il a été fait appel à des investissements privés, chose courante à partir de 1996.

Les enseignements de l’expérience américaine

Même si le contexte historique et social des États-Unis est fort différent du nôtre, il est difficile de ne pas faire un certain nombre de parallèles entre les expériences de rénovation menées aux États-Unis et les mesures politiques mises sur pied chez nous. En voici quelques exemples pour le moins frappants :

  • La reconversion et les expropriations pour cause d’utilité publique des quartiers Nord et Midi ne sont pas sans rappeler les processus de « dispersion brutale » menés dans les ghettos noirs américains au début de années 1950. Ce type de programmes touche exclusivement les quartiers présentant un intérêt ou une perspective économique et ils sont le fruit d’une alliance entre pouvoirs publics et promoteurs privés.
  • La récente approche du logement social, illustrée par le slogan « 15% de logements sociaux dans chaque commune » du nouveau Secrétaire d’État au Logement bruxellois, renvoie immanquablement à la stratégie de « dispersion organisée », caractéristique du logement public américain à partir de 1960. Elle se confronte en outre aux mêmes difficultés d’acceptation de la part des autorités locales face à la réticence de leur électorat.
  • Les programmes de rénovation urbaine sont menés en priorité dans des quartiers à forte concentration de minorités ethniques, situés à proximité du centre et présentant de ce fait un intérêt stratégique ou économique pour la ville. Ces quartiers sont alors soumis à une pression immobilière accrue et victimes d’un processus de gentrification. Ils vont également attirer les promoteurs privés qui y voient des perspectives de rendements importants via l’acquisition de terrains à moindre prix. Ces quartiers doivent, tant aux yeux des autorités publiques que des promoteurs privés, servir de vitrine afin de rendre la ville attractive. L’évolution du quartier Maritime et le développement privé du site de Tour et Taxis, ou encore le projet de la tour « Premium » au canal, illustrent parfaitement ce cas de figure.
  • Quant à l’analyse qui peut être faite de l’impact des contrats de quartier, elle n’est pas sans rappeler les résultats mitigés obtenus dans le cadre des programmes de « développement communautaire » outre-atlantique : difficultés à endiguer la hausse immobilière du quartier ; attrait renforcé et installation d’une classe moyenne extérieure au quartier ; difficultés d’intégration entre anciens et nouveaux habitants du quartier ; pas de réelle mixité sociale, risque d’éviction de la population la plus pauvre,...

On le constate, la rénovation urbaine, même réalisée de manière vertueuse, n’est pas dépourvue de pièges et surtout elle ne suffit pas à elle seule à résoudre les difficultés sociales auxquelles doivent faire face les populations des quartiers les moins nantis de nos villes. Ce qui est frappant à Bruxelles, c’est le manque d’innovation dont font preuve les programmes mis sur pied. Leurs recettes, mais aussi leurs travers, sont anciens et manifestement connus. Il est dès lors difficilement compréhensible que l’on n’œuvre pas pour une approche plus globale de la problématique de la pauvreté en ville, en recentrant les moyens disponibles non plus sur la brique, mais bien sur l’humain.

Ce que nous apprend l’expérience américaine, ainsi que l’analyse qui en est présentée dans l’ouvrage de Kirszbaum, c’est qu’il est manifestement illusoire de croire que la seule action sur l’espace physique de nos villes puisse apporter des réponses aux défis sociaux et économiques qui nous attendent. Cette approche ne profite en fin de compte qu’aux seuls bétonneurs qui auront su habilement mettre leurs « billes » dans le bon quartier au bon moment.

Néanmoins, pour Kirszbaum, la rénovation urbaine n’est pas nécessairement négative : « Pensée comme une méthode de dispersion spatiale des minorités pauvres, la rénovation urbaine peut aussi bien les aider à engager des parcours résidentiels positifs que les chasser brutalement de leurs quartiers. Selon qu’elle obéit à la seule logique de valorisation marchande de ces quartiers ou qu’elle s’inspire de l’esprit du développement communautaire, elle se montre équitable ou non envers les habitants originels. »

Le soutien et l’accompagnement des habitants devraient donc être au centre de toute politique de rénovation urbaine et les pratiques issues du développement communautaire, si elles visent à garantir le maintien des populations d’origine dans le quartier concernés, offrent certainement à cet égard des pistes intéressantes.


[1Thomas Kirszbaum est sociologue, chercheur associé au GEPECS (Université Paris V) sur l’expérience américaine de la rénovation urbaine dans son ouvrage : « Rénovation Urbaine. Les Leçons Américaines ». Kirszbaum, T. 2008. La Ville en Débat, Presses Universitaires de France, 86p.

[2Kerner Commission (1968), The Kerner Report, US National Advisory Commission on Civil Disorders, Pantheon Books.

[3Loi portant sur le droit au logement des minorités.

[4Housing Opportunities for People Everywhere.

[5Surtout pour ce qui concerne les trajectoires individuelles à long terme.

Le spectre de la gentrification.