Inter-Environnement Bruxelles
© IEB - 2021

Quartier d’accueil cherche logements abordables. Le cas de Cureghem

Cureghem, territoire déjà convoité à la fin du 19e siècle pour le développement de ses industries, n’a eu de cesse d’être la terre d’accueil d’une population en quête d’un travail ou d’un logement. Ce territoire proche du centre-ville, situé entre la gare du Midi et le canal, est resté le point d’arrivée de nombreuses populations à faibles revenus. Cependant, l’équilibre des fonctions est fragile et les pressions immobilières en cours, souvent accompagnées par les politiques publiques, pourraient remettre en question ce rôle historique d’accueil. État des lieux autour de l’accès au logement.

© IEB - 2022

Cureghem occupe depuis longtemps ce rôle d’accueil des vagues de migrants en quête de ressources et de travail. Après avoir accueilli tout au long du XXe siècle les migrants italiens, espagnols, puis marocains, les cycles migratoires se sont accélérés dans les années 90 avec des migrants d’Amérique Latine, du Liban, d’Afrique puis de l’Europe de l’Est et, plus récemment, de Syrie. Ce quartier permet aux populations, dont les ressources économiques sont faibles, d’arriver sur le territoire bruxellois et d’y trouver un logement à tarif raisonnable, ainsi qu’un entourage communautaire rassurant. C’est donc surtout via le bouche-à-oreille et les liens communautaires que les nouveaux arrivants débarquent dans le quartier où ils savent avoir la possibilité de conclure rapidement un bail avec des propriétaires, pour la plupart souvent eux-mêmes issus de l’immigration, et généralement moins regardants sur les garanties à fournir pour accéder à un logement.

« C’est un ami nigérien qui m’a aidé à trouver le logement, c’est lui qui a vu une maison vide, qui était à louer, il m’a informé, on a contacté le propriétaire, je suis allé visiter, il se trouve que ça me convenait et c’est comme ça que je suis arrivé dans le quartier. »
(Homme, 46 ans, Nigérien, habite Heyvaert depuis quelques mois) [1]

On dit de Cureghem qu’il offre du « logement social de fait » car les loyers sont plus abordables qu’ailleurs à Bruxelles (studios entre 350 et 500 euros) mais pour des logements qui ne sont pas toujours confortables (mal isolés, mal chauffés), voire insalubres fautes de moyens ou d’intérêt de leurs propriétaires pour les rénover. Le coût du logement y serait inférieur de 20 % à la moyenne de Bruxelles. Ceci dit, le prix reste élevé car le revenu moyen par habitant à Cureghem est inférieur de 47 % au revenu moyen des Bruxellois.

Le mirage du logement social

Près de 80% des ménages qui vivent à Cureghem sont locataires (pour une moyenne de 60% à l’échelle de la Région bruxelloise), et donc tributaires de l’offre locative en logements et du prix fixé par les propriétaires. Or cette offre, ici encore plus qu’ailleurs à Bruxelles, dépend très fortement du marché privé. En effet, on ne dénombre que 4 % de logements sociaux à Cureghem, et on descend même à 2 % dans le quartier Heyvaert, autour de la place Lemmens.
Si la commune d’Anderlecht est régulièrement citée pour son important parc de logements publics, et qu’elle se targue de disposer de 17,73 % de logements à finalité sociale au 1er janvier 2020, une analyse plus fine montre que la production de logements abordables reste défaillante. En réalité, seuls 10 % de ces logements sont sociaux et leur production s’est tarie ces dernières années. En outre, le score honorable de 10 % repose sur un parc historique, souvent vétuste, provenant à la fois des cités jardins de la Roue, du Bon Air, du Vogelzang et de Mortebeek combinées avec les grands ensembles modernistes des années 60-70 du Peterbos, du square Albert et des Goujons.
Entre 2005 et 2019, la commune n’a mis que 267 logements sociaux de plus sur le marché pour atteindre un total de 5 144 logements, soit une augmentation de 5% en 15 ans et une production de 17 logements sociaux/an. Or dans le même temps la population augmentait de 30 % pour passer de 93 808 habitants en 2005 à 121 929 en 2021. La plupart de ces nouveaux habitants ne sont pas dotés d’un revenu élevé et viennent allonger la liste d’attente pour accéder à un logement social.
En effet, le revenu moyen à Cureghem reste faible. En 2008, le revenu médian déclaré était de 12 500 EUR, il est de 15 500 EUR en 2018, soit une croissance de 24 % tandis que le prix des appartements et des loyers a augmenté d’au moins 30 %. Certes un loyer moyen à Auderghem au Chant d’oiseau est de 837 EUR (contre 622 EUR à Cureghem) mais pour un revenu imposable médian de 27 210 EUR. Autrement dit si le loyer est 34 % plus élevé à Auderghem, le revenu est 75 % plus élevé ! Sans compter que l’augmentation de revenu mentionnée pour les Cureghemois ne correspond pas nécessairement à une augmentation de revenus des habitants déjà en place mais est plus probablement liée à l’arrivée de nouveaux habitants aux revenus plus élevés, et qui sont plus à même de payer le prix actuel des appartements. Cette arrivée se fait donc aussi au prix d’une éviction des anciens habitants aujourd’hui incapables de faire face à une telle augmentation des loyers. Ceci n’est pas sans répercussion sur la qualité de vie des personnes concernées. En 2018, sur base du loyer médian pour un appartement une chambre, un isolé percevant le revenu d’intégration sociale devait consacrer près de 70 % de son budget au loyer. Il ne lui restait donc que 279 euros par mois pour ses autres dépenses (charges, alimentation, frais médicaux, etc.). [2]

La situation n’est malheureusement pas près de s’arranger malgré les nombreux grands ensembles de logements neufs ou en chantier que l’on peut observer dans le quartier. Il s’agit souvent, certes, de logements essentiellement publics, mais appartenant à la catégorie des logements acquisitifs développés par Citydev, un opérateur public qui produit du logement 30 % en dessous du prix du marché pour faciliter l’accès à la propriété. Sur les vingt dernières années, Citydev a produit ou est en train de produire plus de 1 100 logements acquisitifs sur Cureghem. [3]

Les conditions d’accès à ces logements se distinguent nettement de celles d’un logement social. Un candidat au logement social vivant seul doit justifier d’un revenu annuel déclaré inférieur à 24 066,39 EUR [4] alors que le revenu maximum déclaré pour un ménage sans personne à charge donnant accès à un logement Citydev est de 68 661,37 EUR.

Si, formellement, rien n’empêche une personne disposant d’un revenu de 15 500 EUR de tenter l’aventure de l’achat, il est fort à parier que son revenu ne lui donne pas accès à l’emprunt bancaire nécessaire à cette opération. Les logements Citydev échoient donc très rarement aux personnes en attente sur la liste des logements sociaux, et s’adressent clairement à une classe plus aisée.
La commune d’Anderlecht promeut cette manne de logements acquisitifs Citydev au nom de la mixité sociale. Une mixité sociale qui accroît le prix du foncier et des loyers sans que cela s’accompagne d’un effet redistributif des richesses pour les habitants moins bien lotis. Au contraire, la population en place se retrouve peu à peu reléguée dans les périphéries (Vilvorde au nord et Sint Peeters Leeuw au sud, Charleroi, Mons, Marcinelle, Marchienne-au-Pont…), loin des ressources liées à la ville centrale. [5]

Dans le même temps, la liste d’attente au logement social explose, particulièrement depuis la pandémie de coronavirus. Au 1er janvier 2022, cette liste se composait de 50 871 ménages pour la Région bruxelloise. Les gens doivent attendre entre 10 et 12 ans pour obtenir un logement social. En 2018, ils étaient 43 170 ménages soit une augmentation de près de 20 % en 4 ans.

Nous ne disposons pas de données précises pour Cureghem, mais si nous nous référons aux chiffres de l’Agence immobilière sociale de Cureghem (AISAC), le nombre de ménages inscrits dans le registre des candidats-locataires de l’AISAC s’élevait à plus de 1 593 au 31 décembre 2019. Deux ans plus tard, le nombre de candidats locataires s’élevait à 1 973 candidats, soit une augmentation de 24 %. Tant et si bien que l’AISAC a décidé, en 2022, d’arrêter de prendre des inscriptions dans la mesure où les travailleurs étaient mal à l’aise d’inscrire des personnes en sachant pertinemment qu’ils n’auraient aucune réponse à leur fournir avant des années, le parc de logements de l’AISAC ne s’élevant qu’à 192 logements au 31 décembre 2021.

Les pouvoirs publics sont pleinement conscients de cette offre indigente. C’est la raison pour laquelle, en 2021, le Plan d’aménagement directeur (PAD) Heyvaert a prévu une clause particulière qui prévoit d’imposer 25% de logements sociaux - ou assimilés à du logement social - dans tous les projets, publics ou privés, de construction de logements de plus de 2 000 m². Une avancée évidente surtout si l’on sait qu’une telle clause est une première en Région bruxelloise. Toutefois, la situation est tellement défaillante qu’elle permettra juste d’éviter une dégradation de la situation actuelle. En effet, sur les 3 200 logements du quartier, seul 2 % sont des logements sociaux, soit 64 unités. Le PAD annonce la construction de 1 800 nouveaux logements. Si on applique la règle de 25 % à tous les nouveaux logements (ce qui est plus qu’optimiste), on arrive au mieux à 450 nouveaux logements sociaux. Ce qui donne un total de maximum 514 logements sociaux. On est loin des près de 2 000 personnes sur la liste d’attente de l’AISAC ! Et puis 514 logements sociaux pour 5 000 logements dans le quartier Heyvaert, ça fait à peine 10 % de l’offre, mais au prix d’une densification massive d’un quartier populaire déjà dense. Cureghem a en effet une densité plus de cinq fois supérieure à la moyenne régionale et sa population continue de se densifier. [6]

La rénovation seule n’est pas une solution

On ne peut pas dire pour autant que Cureghem est un territoire laissé à l’abandon. Si ça a pu être le cas avant l’octroi du droit de vote aux étrangers lors des élections communales, lorsque les édiles communaux tournaient le dos à ce quartier migrant [7], Cureghem est au contraire aujourd’hui un territoire particulièrement choyé par les dispositifs publics. À commencer par les contrats de quartier, puisque ceux-ci s’y sont succédé à un rythme soutenu depuis 1997 [8]. Cependant, la production de logements sociaux via ces différents dispositifs reste très faible et ce sont essentiellement des logements Citydev qui ont été construits dans le cadre des contrats de quartier. Le parc de logement est, et reste en grande partie, de piètre qualité malgré les efforts plus que louables de l’Union des locataires d’Anderlecht Cureghem (ULAC) pour rénover une part importante des logements communaux.

Si les contrats de quartier ont produit peu d’effets sur l’offre en logements sociaux, ils ont par contre eu un impact sur le montant des loyers. Dans son rapport annuel de 2016, l’Observatoire des Loyers pointait que c’est là où résident les ménages à faible revenu, dans les espaces dits de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation (EDRLR), que les loyers ont augmenté le plus rapidement. Or, c’est précisément là où se développent les contrats de quartier. Le Baromètre social 2020 pose le même constat : « L’augmentation des loyers est plus marquée dans les quartiers où les dynamiques de rénovation sont importantes ». [9]

Le traitement de choc à coup de dispositifs de revitalisation auquel est soumis Cureghem se poursuit encore aujourd’hui. Après les Contrats de Quartier, les habitants ont vu arriver le Contrat de Rénovation Urbaine (CRU) suivi du Plan d’Aménagement Directeur (PAD), le tout encadrant le probable déménagement du commerce de véhicules d’occasion qui jouait, de facto, un rôle de verrou local vis-à-vis de la spéculation immobilière comme le montre la carte ci-dessous réalisée par le géographe Mathieu Van Criekingen [10]. Si ces dynamiques contribuent à faire disparaître du quartier le logement social de fait, son offre formelle reste désespérément aux abonnés absents.

Mathieu Van Criekingen - 2021

Les politiques publiques de rénovation précitées, en améliorant les qualités esthétiques des espaces publics sans chercher à encadrer le marché immobilier et la spéculation, ont attiré l’attention des investisseurs privés. Cureghem est aujourd’hui pris en tenaille entre les vastes développements immobiliers du bassin de Biestebroeck (15 000 nouveaux habitants annoncés dans des tours de logements privés en bordure de canal) et ceux du quartier Midi (5 000 nouveaux habitants à proximité de la gare TGV internationale). Ces projets de logements sont largement portés par de gros promoteurs immobiliers privés tels que Atenor, Immobel, BPI ou BESIX. Au travers des politiques publiques de revalorisation, les anciens espaces centraux de relégation sont devenus des espaces convoités. Si une population précaire parvient à s’y maintenir, non seulement ses conditions de vie ne s’améliorent pas ou peu, mais en plus la pression à la hausse sur les loyers contient, à terme, le risque d’un déplacement important de ces populations. [11]

De l’importance de garder des terres d’accueil en centre-ville

Pour le moment, malgré la pression au changement, Cureghem continue d’accueillir les personnes en situation économique et résidentielle précaire. Mais pour combien de temps encore ? Les pressions décrites ci-dessus, même si elles s’opèrent graduellement, font peser un risque de rupture dans l’accès aux ressources d’un territoire proche du centre-ville : logements et commerces abordables, approvisionnement alimentaire, activités pourvoyeuses d’emplois, points d’appui associatifs ou communautaires…
Remplacer ce système, construit sur des décennies et jouant un rôle social vital, pour lui substituer des modes d’habitat et de consommation d’une classe moyenne en quête de logements et d’espaces accessibles, risque de faire disparaître un quartier populaire de centre-ville, sans solution de rechange pour les habitants et autres usagers qui en bénéficient. Pourtant, la situation décrite ci-dessus n’est pas une fatalité. Les pouvoirs publics à la manœuvre, tant au niveau communal que régional, disposent de leviers divers pour influencer ces dynamiques : production conséquente de logements sociaux, taxation et réquisition des logements vides pour les rénover et les affecter en logements à tarifs sociaux, préservation du foncier public, grille contraignante des loyers fixée à partir du revenu des Bruxellois… Les solutions existent et il est encore temps de les mettre en œuvre !


[1M. Chabrol et C. Rozenholc, « Rester en centre ville : ce(ux) qui résiste(nt) à la gentrification », in Uzance, vol. 4, 2015.

[2Observatoire des Loyers 2018.

[3Rue du Chapeau : 40 logements (2002), Terrasses de l’Ecluse : 109 (2007), rue Jorez : 27 (2007), rue des Matériaux : 124 (2010), Clémenceau Jorez : 34, Bara – De Lijn : 147, rue Prévinaire/Goujon : 21, square Miesse : 40, quai des Matériaux ; 119 ; rue du Bateau : Nautica 43, Compas : 80 (2018), Kuborn : 118 (2019), Goujons : 35 (2022), City Gate Marchandises 96 logements (2023).

[426 740,45 EUR pour un ménage disposant d’un seul revenu et 30 560,56 EUR, pour un ménage avec plusieurs revenus.

[5Sarah De Laet, « Les classes populaires aussi quittent Bruxelles. Une analyse de la périurbanisation des populations à bas revenus », Brussels Studies, n° 121, 2018.

[6IBSA 2019.

[7Lire M. Sacco, « Cureghem : de la démolition à la revitalisation », Brussels Studies, 2010.

[8CQ La Rosée (1997-2001), CQ Chimiste (2001-2005), CQ Heyvaert (2002-2006), CQ Lemmens (2007-2011), CQD Canal-Midi (2010-2014), CQD Compas (2013-2017), CQD Petite Senne (2014-2018).

[9p. 120.

[10Lire M. Rosenfeld et M. Van Criekingen, « Gentrification versus place marchande. Présent et devenir d’une centralité commerciale euro-africaine d’exportation de véhicules d’occasion », in Uzance, vol. 4, 2015.

[11M. Sacco et C. Scohier, « Les habitant·e·s de Cureghem confiné·e·s entre politiques sécuritaires et de rénovation » in Bruxelles en Mouvements n°310, mars 2021.