Inter-Environnement Bruxelles
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Move’Hub, une vague de trop au Midi

Move’Hub est le nouveau nom attribué à l’ancien projet Victor, un projet porté par les promoteurs Atenor et BPI sur une parcelle dénommée « îlot Tintin » en plein cœur du quartier Midi. La première mouture en 2011 visait la construction de 100.000 m² de bureaux se déclinant sur trois tours atteignant 150, 116 et 73 mètres de haut. La nouvelle version du projet qui passera, demain jeudi 21 décembre à 16h, en commission de concertation, voit les superficies de bureau réduites à 38.000 m² et le gabarit maximum à 77 m de haut. Reste qu’on est toujours face à un projet massif contenant majoritairement du bureau et pas un seul logement social !

© IEB - 2023

Le projet Move’Hub mis à l’enquête publique est le résultat d’une longue saga urbanistique entamée en 2010. En 2021, suite à de nombreux échanges entre les administrations et les promoteurs, un accord est trouvé sur un scénario privilégiant un programme sans tour. Or, force est de constater que le scénario mis à l’enquête publique préserve une tour de 18 étages (77 m de haut).

Le projet sur la table ne respecte pas les balises du gouvernement

En mars 2023, le gouvernement régional s’est doté de balises pour encadrer les projets immobiliers autour de la Gare du Midi suite à la mise au frigo du projet de PAD Midi. Ces balises prévoient que les projets à venir doivent être conformes au Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) et éviter les nuisances potentielles que pourraient créer des bâtiments élevés (vent, ombrage, effet canyon). Selon les mêmes balises, l’îlot Tintin ne doit pas contenir de tours/immeubles plus hauts que les hauteurs du quartier. Or, exception faite de la Tour du Midi (150 m), on descend rapidement à des bâtiments de l’ordre de 10 étages (30 m) et il faut se rendre à plus de 500 m (dans les Marolles, quartier de la Querelle) pour trouver des bâtiments de 20 étages. Autrement dit, le projet Move’Hub n’est pas dans les clous.

Autre entorse aux balises : le projet ne prévoit pas le moindre logement social alors qu’un objectif de 25 % de logements sociaux et assimilés doit être soutenu par Urban dans les projets d’une certaine ampleur. Move’Hub qui atteint 54.500 m² de superficies construites, ne prévoit que du logement Citydev, certes public mais nullement social. Il s’agit de logements acquisitifs qui repartiront totalement et sans contrainte de prix sur le marché privé après 20 ans.

Rater la rare opportunité de créer un parc dans le quartier

Nous sommes dans un quartier terriblement dense (20.400 hab/km² selon le Monitoring Quartier 2022 contre une moyenne régionale de 7.527 hab/km²) et le projet vient encore doubler la densité du site par rapport à son ancienne affectation (anciens ateliers et bureaux). Les espaces verts sont inexistants et le périmètre du PAD Midi est déjà imperméabilisé à 95 %. Dans son avis du 17 mars 2022 sur le PAD Midi, la Commission Régionale de Développement (CRD) insistait dès lors sur la création d’un espace vert suffisamment grand comme pendant indispensable à la densification du quartier. Elle demandait d’examiner les possibilités de créer un parc accessible et de taille suffisante.

L’aménagement proposé crée certes un espace vert mais il est limité à 2.658 m² dont seulement 1.584 m² de pleine terre. Il sera totalement enserré à l’intérieur de l’îlot et entièrement privatif. Tandis que la parcelle de plus de 9.000 m² du projet sera imperméabilisé à 83 % !

Faut-il rappeler que lors des discussions autour du PAD Midi, le Conseil de l’Environnement de la Région bruxelloise (CERBC) a pointé cet îlot comme possédant un potentiel pour y créer un parc bien configuré et accessible. Selon lui, l’îlot Tintin est tout à fait adapté à la création d’un espace vert bénéficiant à la fois aux habitants du quartier et aux usagers de la gare.

L’étude d’incidences du projet ne dit pas autre chose : « un parc serait cohérent avec le concept de gare habitante et avec le développement régional du maillage vert. Il pourrait s’inscrire dans la continuité verte que le projet de PAD Midi ambitionne » (p. 174). « Il permettrait d’arriver à une situation plus favorable sur le plan de la biodiversité puisqu’elle maintiendrait un espace de pleine terre en intérieur d’îlot. Celui-ci autoriserait l’implantation de davantage d’arbres (et d’espèces) sans contrainte liée à l’enracinement. » (p. 401) « Cette alternative aurait un impact positif sur l’ensoleillement dans le quartier et sur le facteur de vue du ciel du fait de l’absence de constructions. En comparaison au projet, cette alternative jouerait un rôle positif dans la lutte contre l’échauffement urbain en diminuant l’effet d’îlot de chaleur. » (p. 437). Les raisons de développer un parc public à cet endroit sont donc nombreuses, le seul obstacle étant le caractère aujourd’hui privé du site.

C’est pourquoi, le collectif des habitant.es Midi Moins Une !, IEB, le BRAL, le CRU et l’ULAC demandent :

  • la création d’un parc public d’une taille digne de ce nom au bénéfice des habitants et de tous les usagers du quartier.
  • à défaut : le respect des balises de mars 2023 et donc la limitation des gabarits aux prescriptions du RRU et l’intégration de 25 % de logements sociaux dans le projet.