Inter-Environnement Bruxelles
© IEB - 2021

Introduction - Iris au pays des promoteurs

La promotion immobilière évoque un monde d’ombres et de mystères – mais aussi de tours miroitantes et d’argent. Elle inquiète autant qu’elle fascine. Mais comment façonne-t-elle la ville ? Qui sont ses principaux acteurs à Bruxelles ? Quel rôle jouent les pouvoirs publics à leur côté ? Et qu’est-ce que ça change pour les bruxellois·es ? Ce dossier vous fera plonger dans les entrailles de la promotion immobilière pour se défaire de ses pouvoirs ensorcelants.

© Axel Claes - 2022

Nous sommes les témoins, ces dernières années, de la multiplication des demandes de permis d’urbanisme pour des projets démesurés dans différents quartiers de la capitale, à commencer par les abords du canal, les alentours du piétonnier, les quartiers Nord et Midi, et le quartier européen. Au sein de ces quartiers, des habitant·es se retrouvent pris·es dans des transformations rapides, potentiellement nuisibles à leur cadre de vie, et contre lesquelles les consultations organisées par les pouvoirs publics permettent peu d’intervenir et/ou résister.

Bien souvent, ces transformations sont subies et les tours sortent de terre, laissant aux riverains le sentiment de n’avoir que peu de prise sur la fabrique de la ville.

Parfois la mobilisation et le travail des habitant·es, soutenu·es par des organisations comme IEB, permettent de les arrêter au moins momentanément, ou de les améliorer, souvent de façon cosmétique. Mais, bien souvent, ces transformations sont subies et les tours sortent de terre, laissant aux riverains le sentiment de n’avoir que peu de prise sur la fabrique de la ville. Les projets immobiliers des promoteurs s’imposent à nous avec le concours des pouvoirs publics – qui délivrent les permis et autorisent les dérogations – créant ici des tourbillons de vent, là des ombres portées sur des habitations ou des espaces de rencontre qui se voient privés de soleil ou les vues bouchées, ailleurs encore ils écrasent le patrimoine. Ce faisant, ils transforment profondément le paysage urbain mais plus encore, ils modifient à la hausse la valeur du sol et contribuent à la flambée des prix du foncier bruxellois.

Ces projets transforment profondément le paysage urbain mais plus encore, ils modifient à la hausse la valeur du sol et contribuent à la flambée des prix du foncier bruxellois.

Le premier article de ce dossier s’interroge sur « comment la promotion immobilière façonne la ville ? ». Avec cette question, c’est surtout le récit proposé par les promoteurs qui est mis en débat. Un récit surplombant qui donne l’apparence d’une dynamique inéluctable et contre lequel il peut sembler insensé de lutter. Un récit qui nous est vendu par ces illusionnistes comme un projet désirable, celui de « la ville de demain » qu’on tente de nous vendre via des revues immobilières en papier glacé et des photos sur des barrières de chantier. Un récit qui exerce une emprise, un pouvoir sorcier dont on tente de se défaire, en mettant en lumière des mécanismes, des acteurs et ce qu’ils font à ce à quoi nous tenons.

C’est ce à quoi s’attache le second article en décrivant très précisément deux des grands promoteurs immobiliers bruxellois : les sociétés Immobel et BPI. Ce choix a été guidé par la présence récurrente de ces promoteurs dans les projets suivis ces derniers temps par IEB. Mais c’est aussi la nature de ces deux entreprises qui a guidé ce choix : il s’agit de sociétés dont le développement international est encore limité, même s’il est en croissance, ce qui veut dire que la Belgique – et notamment Bruxelles – reste leur principal terrain de jeu. Réussir les projets immobiliers bruxellois qu’elles entreprennent reste donc un enjeu majeur pour ces deux promoteurs. Bien que leur production soit composée à plus de 70 % de logements, les projets dans lesquels ces deux promoteurs sont impliqués incluent des tours (de logements et de bureaux), mais aussi d’autres projets denses pouvant associer appartements, maisons de repos, kots étudiants, commerces, hôtels et autres services divers. Ils surgissent littéralement à travers la capitale : au quartier Nord (projet Möbius), à Botanique (projet Panorama sur le site de l’ancienne cité administrative), entre la place de Brouckère et la Monnaie (projets Brouck’R, Centre Monnaie, Multi) et à proximité du centre (projet Chambon), au Sablon (projet Lebeau), le long du canal (projet Keywest/A’Rive), à Ixelles (projet Ernest), sur les campus de l’ULB et de la VUB (projets Universalis Park et Theodore), à la gare du Midi (projets SNCB et Victor), dans le quartier européen (projet Cours Saint-Michel) – et cette liste, qui est loin d’être exhaustive, ne cite que des projets récents ou en cours. Tous sont littéralement immenses, avec des surfaces de 40 000 à 80 000 m² chacun. Les projets liés au deale immobilier avec la SNCB à la Gare du Midi concernent à eux seuls 200 000 m² !

En partant d’Immobel et de BPI, il devient possible de remonter tout l’organigramme de ces groupes impliqués dans des empires financiers dépassant largement l’échelle de Bruxelles et de la Belgique. Mais d’une façon concrète et ancrée, comme si l’on remontait progressivement l’un des tentacules d’une pieuvre géante. Et cette pieuvre est perpétuellement en quête de nouveaux projets dans lesquels engouffrer l’argent de ses investisseurs.

Les évolutions récentes du marché du logement ont un impact majeur sur le budget des ménages et la qualité de vie des Bruxellois·es car elles transforment le logement, ce droit fondamental, en un produit financier dont l’objectif est avant tout de maximiser la rente des actionnaires.

Le troisième article porte sur la financiarisation du logement. Les évolutions récentes du marché du logement ont un impact majeur sur le budget des ménages et la qualité de vie des Bruxellois·es car elles transforment le logement, ce droit fondamental, en un produit financier dont l’objectif est avant tout de maximiser la rente des actionnaires. Si cette financiarisation ne touche qu’une partie du marché immobilier, la taille des projets et le prix élevé des nouveaux logements construits ont un impact plus global sur l’ensemble du marché et donc sur les conditions de vie des Bruxellois·es. Ce mécanisme explique aussi l’appétit pour les tours et la démesure des projets immobiliers proposés par ces promoteurs qui se soucient bien plus de rencontrer les attentes de leurs actionnaires que les besoins des habitant·es de Bruxelles.

C’est en poursuivant logiquement cette idée de rendre concret un sujet qui peut sembler bien éloigné – les pratiques des promoteurs – que le quatrième article décrit les différentes étapes de l’édification d’une tour. Depuis le choix de la localisation, en passant par la volonté de densifier et de monter toujours plus haut, jusqu’à l’obtention du permis et la construction proprement dite. L’article démontre le besoin de vendre vite pour pouvoir recommencer ailleurs, dans un cycle sans fin, mais aux appétits féroces !

Le cinquième, et dernier article, insiste sur ce cycle indéfini d’un système où l’argent coule à flots ; où le capital international est perpétuellement en quête de nouveaux espaces et de nouveaux projets d’où extraire toujours plus d’argent, de projets à faire « fructifier », un système totalement déconnecté de la réalité des besoins des habitant·es de Bruxelles.

« Le plus grand ennemi de la ville du futur est l’habitant d’aujourd’hui. » [1] - Marnix Galle, patron et propriétaire majoritaire d’Immobel.


[1Marnix Galle, patron et propriétaire majoritaire d’Immobel, interviewé par Archiurbain, 2016. source : http://www.archiurbain.be/?p=5514