Inter-Environnement Bruxelles
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État des lieux de la santé du secteur hôtelier à Bruxelles : entre dynamique commerciale et logique d’investissement

La période de pandémie a bien entendu traversé tous les secteurs de l’économie, du secteur culturel au secteur horeca en passant forcément par le secteur hôtelier. Néanmoins, la même année, on assistait à l’ouverture de plusieurs hôtels en région bruxelloise dont un cinq étoiles sur la place des Martyrs et un nouvel hôtel de 354 chambres place Rogier. Par ailleurs, IEB identifiait en 2021 pas moins de 18 demandes de permis pour des hôtels alors que le chiffre d’affaires du secteur avait chuté de 61,6 % par rapport aux chiffres de 2019 et que le taux d’occupation moyen du secteur hôtelier tournait autour de 20% sur base du baromètre touristique de la Région Bruxelles-Capitale 2021. Comment expliquer une telle profusion de projets dans un secteur au bord de l’écroulement ?

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Table des matières
1. Méthodologie
2. État des lieux de la situation hôtelière : Octobre 2021
3. Contextualisation : Tourisme en hausse depuis 20 ans à Bruxelles
4. Projets Hôteliers : 2004 – 2021
5. Covid-19, et après ?
6. Une tendance à l’investissement
8. Pour aller plus loin : L’urbanisation du capital


La période de pandémie a bien entendu traversé tous les secteurs de l’économie, du secteur culturel au secteur horeca en passant forcément par le secteur hôtelier. Après une année 2020 catastrophique, où le taux d’occupation hôtelier annuel moyen était de 20,1%, les chiffres de 2021 étaient loin d’être revenus aux standards de 2019, dernière année « normale » en termes d’occupation hôtelière. En novembre 2021, les chiffres StatBel montraient une chute de la fréquentation hôtelière de 83% au premier trimestre 2021 par rapport à 2019, et de 79% au deuxième trimestre. [1] Néanmoins, la même année, on assistait à l’ouverture d’un cinq étoiles sur la place des Martyrs (l’hôtel Juliana de 43 chambres), du Double Tree by Hilton (354 chambres place Rogier) et de l’Holiday Inn Express Grand Place (117 chambres). Cet anachronisme peut néanmoins s’expliquer par la longueur d’un processus d’élaboration ayant démarré bien avant la pandémie et se clôturant par une inauguration en plein milieu de la crise.

Plus inexplicable est le nombre de demandes de permis liées à l’extension de l’offre hôtelière mises à l’enquête publique auxquelles nous assistions en 2021, encore pleine période d’incertitude économique liée à la pandémie Covid. IEB a identifié pour cette année-là pas moins de 18 demandes de permis à traiter alors que le chiffre d’affaires du secteur avait chuté de 61,6 % par rapport aux chiffres de 2019 et que le taux d’occupation moyen du secteur hôtelier tournait autour de 20% sur base du baromètre touristique de la Région Bruxelles-Capitale 2021. Données qui laissent songeur dès que le seuil à partir duquel un hôtel serait rentable selon M. Van Wayenbergh, le secrétaire général de la Brussels Hotels Association, est un taux d’occupation de 60 %  [2].
Au-delà du nombre important de demandes, c’est la taille des nouveaux projets qui nous a interpellés. Parmi ceux-ci, trois projets d’envergure se détachaient du lot, en proposant notamment des hôtels de plus de 200 chambres chacun :
1. - le projet de réhabilitation de l’ancien siège de la Royale Belge (puis AXA) en bureaux, commerces et hôtel (212 chambres) situé à Watermael-Boitsfort ;
2. - le projet OXY dans l’ancien Centre Monnaie à la place De Brouckère (316 chambres d’hôtel) ;
3. - le projet d’hôtel s’installant dans l’ancien centre de Tri Postal à la gare du Midi, lié au projet de siège SNCB (231 chambres).

Entre-temps, tous ces projets ont vu leur permis délivré. A elles seules, les 212 chambres de l’hôtel issu de la réhabilitation d’AXA représentent plus que la moyenne de chambres autorisées par année entre 2013 et 2017 (environ 200)  [3], sans compter les autres demandes de permis qui représentent pour 2021 déjà presque 1000 chambres en plus . Cette situation est a priori paradoxale. En pleine période de pandémie, les acteurs de l’immobilier hôtelier continuaient d’investir (voire plus qu’avant) dans de futurs hôtels ou dans l’agrandissement de certains établissements existants alors que le tourisme faisait partie des fonctions plongées dans la plus totale incertitude.

Comment expliquer néanmoins une telle profusion de projets dans un secteur au bord de l’écroulement maintenu sous perfusion grâce aux aides gouvernementales, sans lesquelles, un nombre conséquent de faillites auraient été prononcées ? On peut supposer que les investisseurs préparent le terrain pour la relance et anticipent la fin de la situation de crise sanitaire et ses répercussions sur certains secteurs. Toutefois, les données semblent démontrer bien plus qu’un phénomène d’anticipation avec le risque de création d’une sur-offre sur un créneau fragilisé d’une part par les attentats de 2015-2016 et, d’autre part, par la concurrence du Airbnb.

Cette situation a priori irrationnelle nous a amenée à analyser ces projets et à les confronter au contexte ainsi qu’à l’évolution de l’offre hôtelière à Bruxelles sur une période plus longue allant de 2004 à 2021. La présente étude vise tout d’abord à dresser un état des lieux de la situation hôtelière en date d’octobre 2021. Ensuite, à contextualiser les demandes de permis liés aux hôtels sur un temps long en le mettant en relation avec l’évolution de la demande et de l’offre touristique à Bruxelles depuis 20 ans.
Enfin, nous nous pencherons plus en détail sur la situation hôtelière à Bruxelles depuis la crise liée au Covid-19 pour ensuite aborder « l’après », un point dans lequel les acteurs de l’hôtellerie se projettent beaucoup pour espérer voir le bout du tunnel.
Mais procédons avant toute chose par un point méthodologique sur la manière dont nous avons recensé les demandes de permis hôtelière à partir desquels nous avons procédé à notre analyse.

1. Prérequis méthodologique

Cette étude sur les hôtels a été principalement réalisée à partir de données quantitatives portant sur les 180 demandes de permis d’urbanisme concernant des extensions ou des nouvelles constructions d’hôtels depuis le 1er janvier 2004 jusqu’au 30 octobre 2021, date à laquelle nous avons dû clôturer notre recensement pour passer à une phase d’analyse des données qui s’est poursuivie en parallèle d’une analyse documentaire jusqu’en novembre 2022.

Pour réaliser ce recensement quantitatif, nous avons principalement travaillé à partir des données extraites de « L’Affiche Rouge », l’inventaire des enquêtes publiques en Région Bruxelles-Capitale réalisé depuis 2002 par IEB et disponible en libre accès depuis notre site internet : L’Affiche Rouge. Cet inventaire répertorie à priori toutes les enquêtes publiques depuis 2002, ce qui nous permet d’emblée de disposer d’une base de données assez exhaustive. Les demandes de permis analysées concernent aussi bien des constructions neuves, que des processus de démolition/construction de bâtiments existants pour en changer la destination en établissement hôtelier, ou encore des changements de destination de bureaux ou de logements existants, ou tout simplement une extension du nombre de chambres d’un hôtel existant.

En lien avec la demande de permis, de nombreuses autres caractéristiques ont pu par ailleurs être extraites de l’inventaire de l’Affiche rouge. Certaines concernant chaque projet : l’adresse, la date de la demande, le type de construction (extension, rénovation, démolition/reconstruction, changement d’affectation). D’autres ne sont, par contre, pas toujours mentionnées comme : l’usage précédent le nouveau projet, le nombre de chambres (supplémentaire), la société du demandeur. Les données récoltées dépendent donc de cet inventaire qui, malgré son exhaustivité, ne fait que reprendre les informations mises à disposition par le demandeur le temps l’enquête publique, lesquelles ne sont pas toujours complètes. Par ailleurs, les documents mis à l’enquête publique ne sont plus disponibles, une fois celle-ci clôturée. Seules les données encodées par IEB restent accessibles. Dès lors, le nombre de chambres par exemple, n’est mentionné que dans 100 demandes de permis sur 180 recensées. Quant à l’usage précédent du bâtiment, il n’est indiqué que dans 121 demandes sur les 180. L’analyse de ces deux critères devra donc être effectuée avec beaucoup de précautions.

Le premier travail a été de classer ces données dans un tableur pour pouvoir les transposer en cartes ou en graphiques. Outre les demandes de permis, et le recensement de l’existant, il était intéressant d’évaluer les tendances longues de l’offre et de la demande hôtelière sur la même période. Pour cela, nous avons utilisé les rapports annuels de l’observatoire du tourisme à Bruxelles depuis 2000. Les données de ces rapports sont collectées par le SPF Economie et nous renseignent notamment sur le nombre d’hôtels enregistrés par année, le nombre de chambres, le nombre de nuitées et le taux d’occupation hôtelière. Ces rapports nous ont permis de réaliser les graphiques sur l’évolution de ces quatre variables entre 2000 et 2020.

Enfin, l’analyse a été réalisée en recoupant ces données quantitatives avec, d’une part, une étude réalisée par l’Institut d’aménagement du territoire de l’ULB (IGEAT) sur « La gentrification touristique par la conversion de logements en meublés loués sur les plateformes Airbnb et Homeaway. Une étude de cas à Bruxelles »  [4], et, d’autre part, des articles de presse concernant l’hôtellerie publiée durant la crise sanitaire. Enfin, deux entretiens ont été réalisés : l’un avec Jean-Michel Decroly, professeur à l’IGEAT (ULB) et co-auteur de l’étude précitée, l’autre avec un promoteur immobilier à l’issue d’une commission de concertation sur un projet d’hôtel de 17 chambres au centre-ville.

2. État des lieux de la situation hôtelière

En 2019, la Région bruxelloise comptait 461 hébergements touristiques enregistrés. Les établissements hôteliers constituent la catégorie la plus importante de l’offre en hébergement à l’échelle régionale (187 établissements sur les 461), ce qui représente 17 873 chambres pour une capacité d’accueil de 40 162 places sur 42 600 (94 % de l’offre en hébergement touristique). [5]

La carte (Figure 1) permet d’avoir un aperçu de la localisation actuelle des hôtels à Bruxelles. On constate une localisation préférentielle des hôtels au sein de la première couronne orientale de la Région. Plus précisément, on peut identifier cinq noyaux principaux de bâtiments hôteliers, déjà mis en évidence dans la littérature : « à proximité de la Grand-Place et de la gare Centrale, autour de la gare du Midi, aux alentours de la gare du Nord, le long de l’avenue Louise et dans une moindre mesure dans le quartier européen. [6]

La carte (Figure 1) représente les 150 hôtels en activité au moment du recensement d’octobre 2021. C’est bien plus qu’en août 2020 au moment du comptage des hôtels par Statbel (SPF économie) où 108 hôtels avaient été recensés. En effet, de nombreux hôtels avaient dû fermer du fait de la crise du Covid-19. Cela dit, c’est un chiffre qui reste bien loin des 187 hôtels recensés par le SPF Economie en 2019.

Même si les méthodologies du recensement d’IEB et de celles du SPF économie sont légèrement différentes, elles restent comparables. La différence s’explique par les 30 hôtels qui sont restés fermés lors du confinement qui doivent s’ajouter aux 150 en activité, pour se rapprocher des 187 hôtels recensés par le SPF Economie en 2019 (Tourisme |IBSA 2021).


La carte (Figure 2) est un zoom de la carte (Figure 1) sur les zones de concentration hôtelière et fournit une donnée supplémentaire sur la capacité des hôtels. On y distingue mieux les différents noyaux hôteliers, autour de la Gare du Midi, de la Grand-Place, de la Gare Centrale, de la Gare du Nord, de l’Avenue Louise et du Quartier Européen. Quelques hôtels sont toutefois localisés à l’extérieur du Central Tourist District, notamment à Evere à proximité de quartier général de l’OTAN. Un autre pôle touristique, non repris sur cette carte, est le plateau du Heysel avec une offre hôtelière résiduelle (l’Hôtel Ibis Brussels Expo sur la chaussée Romaine - 81 chambres - et l’Hôtel Expo Brussels sur l’avenue Houba de Strooper - 49 chambres) qui devait être complétée par un par un projet d’hôtel 4 étoiles de 250 chambres dans le cadre du programme NEO, aujourd’hui dans les limbes.


À noter qu’on retrouve la majorité des hôtels dans le Pentagone qualifié de Central Tourist District, lequel concentre l’essentiel de l’offre de services touristiques. [7] Au sein de celui-ci, la concentration est particulièrement prononcée à proximité de la Grand-Place. Un nouveau Plan particulier d’affectation du sol (PPAS) baptisé « PPAS UNESCO » a d’ailleurs été mis en place en février 2021 par la Ville de Bruxelles afin de lutter contre la mono-fonctionnalité du centre-ville et notamment, la présence trop importante de l’Horeca [8].

3. Contextualisation : un tourisme en hausse depuis 20 ans à Bruxelles

Depuis le début des années 2000, Bruxelles connaît une hausse de sa fréquentation touristique constante et soutenue. Pour les seuls hébergements reconnus, donc sans tenir compte des locations sur Airbnb et HomeAway, les nuitées annuelles sont passées de 4,5 à 5,6 millions, soit une hausse de 24 %, entre 2000 et 2010, puis à 7,3 millions en 2019, soit une hausse de 30 % depuis 2010 (Figure 3). [9] Toutefois, la pression touristique n’y est pas si importante que chez les métropoles voisines. Entre 2000 et 2016, l’évolution de la fréquentation touristique a fait x 2,7 à Berlin, x 2,5 à Barcelone, x 2 à Vienne, x 1,8 à Amsterdam et x 1,23 à Bruxelles. [10]


Cette hausse de la fréquentation touristique se marque également par une offre hôtelière plus importante avec un nombre d’hôtels et de chambres en augmentation. On remarque une hausse plus marquée pour le nombre d’hôtels (Figure 4) et de chambres (Figure 5) à partir de 2007, date à laquelle on dépasse le seuil de 5 millions de nuitées annuelles. 2007 est l’année où la Région adopte son plan de développement international (PDI), lequel vise à doper l’attractivité internationale et touristique de la Région par un plan de marketing urbain. Il vise à concrétiser pour Bruxelles ce qu’on a appelé l’effet Bilbao ou effet Guggenheim : la réalisation d’un édifice à l’architecture voulue impressionnante et supporté par d’importants financements publics. La recette s’avéra concluante sur la plan touristique, la ville constatant une sensible augmentation de la fréquentation touristique au début des années 2000. Tant et si bien que de nombreuses métropoles tentèrent la réitération de la recette avec plus ou moins de succès mais aussi de revers [11] : nouveaux centres de congrès à Lille, Birmingham, Francfort, Lucerne,… ; nouveaux complexes multifonctions à Londres, Amsterdam, Copenhague, Hambourg, Marseille,… ; nouveaux musées à New-castle, Bilbao, Valencia,… ; nouveaux stades à Amsterdam, Lille, Manchester, Munich, Cardiff,… [12] Le PDI est issu en droite ligne de cette logique de marketing urbain qui mise ainsi sur la réalisation de projets immobiliers d’envergure afin de susciter des effets d’entraînement. Le projet NEO précité qui envisage la réalisation d’un hôtel de 250 chambres mais aussi et surtout d’un méga-centre commercial de 100 000 m² et d’un grand centre de congrès est le fruit direct du PDI.


Ainsi, si de 2000 à 2007, le nombre d’hôtels stagnait. À partir de 2007, on constate une courbe montante (Figure 4) qui fait passer la Région de 123 établissements hôteliers en 2007 à 187 en 2019 (+65 %), même si on constate que la courbe se tasse de 2012 à 2015, voire chute légèrement de 2015 à 2017 au moment des attentats terroristes. En toute logique, de 2000 à 2019, le nombre de chambres d’hôtel passait de 12 565 à 17 828 chambres (+70 %) (Figure 5). La forte chute constatée sur les deux graphes en 2020 correspond à la fermeture de plusieurs dizaines d’hôtels au moment du recensement (effectué au mois d’août de l’année 2020).


Malgré la forte croissance, on peut considérer que l’offre et la demande se rencontrent plus moins dès lors que le taux d’occupation hôtelière (Figure 6), variable-clé dans le secteur, reste stable durant toute la période de 2004 à 2015, en tournant autour des 70 %. La seule exception notable est l’année 2016 marquée par les attentats de Paris en novembre 2015 qui ont entraîné des mesures de Lockdown à Bruxelles, suivis des attentats de Bruxelles en mars 2016, puis ceux de Nice en juillet de la même année. Cette année-là, le nombre de nuitées a baissé de 10 à 20 %. Cette situation n’a visiblement pas impacté durablement la hausse du nombre de nuitées à Bruxelles, celle-ci a en effet poursuivi sa hausse à partir de 2017. On peut en conclure que le marché hôtelier bruxellois se portait relativement bien jusqu’en 2020 avec un taux d’occupation légèrement plus élevé que celui de Paris et Amsterdam qui sont compris entre 65 et 70 %.


Jean-Michel Decroly qualifie l’offre hôtelière de Bruxelles adaptée à la demande mais fragile en raison de la forte dépendance à des facteurs externes.

Pour comprendre l’offre hôtelière et analyser son caractère adapté, il importe de distinguer deux composantes : les nuitées de loisir et les nuitées d’affaires. En 2000, sur les 4,5 millions de nuitées totales, 62% étaient pour motif d’affaires et 38 % pour le loisir. Cette répartition s’est petit à petit équilibrée pour atteindre la parité vers 2010. Depuis, cette répartition est restée plus ou moins constante de 2010 à 2019 (Visit.brussels 2019) avec un léger surplus pour les nuitées d’affaires (52,4%) par rapport aux nuitées de loisirs (47,6 %). La hausse de la fréquentation hôtelière à Bruxelles est donc d’abord liée à une croissance des nuitées pour motif de loisir (multiplication par 2,1 entre 2000 et 2019), et seulement dans une moindre mesure à la hausse des nuitées d’affaires (multiplication par 1,4 entre 2000 et 2019).


Les nuitées d’affaires sont liées à la présence de sièges d’institutions internationales comme l’OTAN ou l’Union Européenne. Le tourisme d’affaires serait motivé à hauteur de 75 % par la présence des institutions européennes à Bruxelles. [13] Par ailleurs, selon l’Union of International Association, qui siège à Bruxelles, la Capitale constitue la première destination européenne et la deuxième au niveau mondial pour l’organisation de congrès et meetings internationaux. [14]

Les nuitées de loisir, moins importantes au début des années 2000 doivent leur hausse au développement du marché des city-trips, fortement liés à l’essor de l’offre aérienne low-cost mais aussi aux efforts de la Région et de la ville de Bruxelles. On a déjà cité le fameux PDI. La Région est également dotée d’un Plan régional de développement durable (PRDD) qui identifie le tourisme, tant de loisirs que d’affaires comme un des quatre secteurs clés de l’économie métropolitaine. Il ambitionne de faire de Bruxelles une ville mondiale dans l’organisation d’évènements MICE (Meetings, incentives, conferences, and exhibitions) et d’évènements culturels d’ampleur internationale qui amèneront des besoins croissants en établissements hôteliers.

La Ville de Bruxelles, en particulier, a mis en place des politiques d’attractivité touristique, avec notamment la mise sur pied du « plus grand piétonnier d’Europe ». Ville et Région développent main dans la main l’offre touristique et culturelle comme l’illustre le précité projet NEO au Heysel. [15]

Autre aspect important, les nuitées, qu’elles soient d’affaire ou de loisir, sont principalement liées à une clientèle internationale. Les nuitées domestiques représentaient seulement 9 % de la clientèle en 2000. On assiste à une croissance des nuitées domestiques qui sont passées à 22 % de la clientèle en 2019 (Visit.brussels 2019) mais reste une part mineure des nuitées. Il ne faut pas oublier qu’une part non négligeable de la population ne fait pas du tout de voyages touristiques, faute de moyens suffisants. Elle est de 30 % en France et de 40% en Belgique ; une augmentation de ces taux n’est d’ailleurs pas à exclure étant donné le contexte actuel. La flambée des prix de l’énergie impacte le prix des billets d’avion ce qui devrait conduire à réduire les pratiques d’hypermobilité.

La dépendance d’une clientèle internationale reste très forte à Bruxelles (78 % en 2019). Les nuitées professionnelles sont en effet le fait de travailleurs belges (22 %) mais aussi français (11 %), espagnols (7 %), allemands (7 %), américains (7 %), britanniques (6 %) et d’autres nationalités (25 %). Ce facteur ne joue pas en faveur de Bruxelles lorsque des paramètres (comme le contexte sanitaire) viennent limiter les voyages transfrontaliers.

Ainsi, selon Jean-Michel Decroly, si l’offre hôtelière, en Région bruxelloise, n’est pas totalement en décalage avec la demande, elle peut néanmoins être qualifiée de très abondante. À titre de comparaison, les hôtels à Las Vegas tournent avec des taux d’occupation de 90-95%. Cette situation bruxelloise de sur-offre peut en partie s’expliquer par la stratégie des grandes chaînes hôtelières qui considèrent comme inconcevable de ne pas être présentes à Bruxelles même si la rentabilité n’est pas énorme. Il s’agit d’avoir au sein de la chaîne des hôtels qui font office de vitrine dans la « capitale de l’Europe » quitte à avoir des taux d’occupation moyen.

4. Analyse des demandes de permis des projets hôteliers de 2004 à 2021

Comme déjà développé ci-dessus, l’inventaire des enquêtes publiques de l’Affiche Rouge d’IEB a permis de recenser les demandes de permis liés à des projets hôteliers de 2004 à 2021. Comme on peut le voir sur le graphique (Figure 7), ces demandes fluctuent sur les près de vingt années analysées. On constate que 2021 fait partie des années prolifiques surtout au regard du creux marqué par l’année 2020 et ce, d’autant que notre analyse s’est clôturée le 25/10/2021. Après la clôture de notre analyse cartographique, nous avons encore recensé trois demandes de permis pour des projets hôteliers :

-  rue des Commerçants 61 sur 1000 Bruxelles, demande introduite le 18 décembre 2021 pour transformer deux immeubles d’une même parcelle par une réaffectation d’un immeuble de bureaux en un établissement hôtelier (705 m² d’établissement hôtelier). Nous ne connaissons pas le nombre de chambres.
-  avenue de Stalingrad 3-7 sur 1000 Bruxelles introduite le 16 novembre 2021 pour réaménager un hôtel, modifier la destination du rez-de-chaussée et de l’entresol de restaurant à établissement hôtelier (mise en conformité partielle). Ici non plus, nous ne connaissons pas le nombre de chambres.
-  boulevard du Roi Albert II 28-30 sur 1000 Bruxelles introduite le 3 novembre 2021 pour modifier le bâtiment de l’hôtel et faire passer l’établissement hôtelier de 17 269 m² à 17 974 m².

On peut raisonnablement penser qu’une partie des projets hôteliers de 2020 (année avec très peu de projets) a été reportée à 2021 du fait de la crise du Covid-19.

C’est en ce sens que va une étude du Cabinet Cushman et Wakefield (spécialisé dans les actifs immobiliers) qui montre un retard ou des annulations de projets hôteliers pour le Benelux en 2020.  [16] Jean-Michel Decroly pointait également la mise à profit par les hôteliers de l’arrêt des activités pour faire des rénovations dans leurs établissements.

Figure 7 : Nombre de demandes de permis lié à un projet hôtelier (qui comprend au minimum une extension de chambre) entre 2004 et 2021 à Bruxelles


Ce graphique (Figure 7) ne montre pas l’augmentation réelle de l’offre hôtelière à Bruxelles dès lors qu’elle dépend plus du nombre de chambres mises sur le marché que du nombre de demandes de permis, d’autant que ceux-ci peuvent être refusés. Or l’Affiche Rouge nous renseigne seulement sur les demandes de permis et non sur la suite qui leur est donnée. Une demande de permis peut parfois prendre plusieurs années avant d’être acceptée. Ce graphique illustre donc plutôt la demande de la part des promoteurs et autres acteurs de l’immobilier hôtelier pour agrandir l’offre hôtelière.

Pour affiner l’analyse, nous avons décidé de découper la période analysée en trois sous-périodes illustrées dans les trois cartes plus détaillées et centrées sur la première couronne : (2004-2009, 2010-2015, 2016-2021) :

Figure 12 : Cartes des projets hôteliers entre 2004 et 2009 à Bruxelles
Données : Affiche Rouge (IEB), Open Permit - Auteur : Yulan Loute (Novembre 2021)


Figure 12 : Cartes des projets hôteliers entre 2010 et 2015 à Bruxelles
Données : Affiche Rouge (IEB), Open Permit - Auteur : Yulan Loute (Novembre 2021)


Figure 12 : Cartes des projets hôteliers entre 2016 et 2021 à Bruxelles
Données : Affiche Rouge (IEB), Open Permit - Auteur : Yulan Loute (Novembre 2021)


Ces cartes permettent d’observer l’évolution de la géographie des demandes de permis dans le temps. On constate que quelle que soit la période analysée, les projets se concentrent dans le Pentagone, autour de la gare du Nord et de la gare du Midi. Il y a bien une logique constante d’implantation liée à l’attractivité du centre-ville et de l’accessibilité via les infrastructures ferroviaires.

La carte (Figure 8) qui additionne l’ensemble des projets hôteliers sur la période 2004-2021 renforcent la visualisation de la concentration des projets sur certaines parties du territoire. Les localisations sont assez similaires à celles des hôtels existants, situés dans les 5 noyaux principaux précités plus haut : les trois quartiers de gare auxquels on ajoute les quartiers européens et Louise. Ceci s’explique par le fait que plusieurs demandes de permis concernent des extensions d’hôtels déjà en activité. On notera toutefois que les projets proches de la zone de la gare du Midi sont surreprésentés comparés au noyau d’hôtel déjà en activité (cf. Figure 1, 2).


En analysant plus finement le type de demande de permis (transformation, extension, régularisation, nouvelle construction,...) regroupées sur les trois mêmes périodes (Figure 9), on constate qu’une grande partie des permis concerne un changement d’affectation et la transformation d’un espace jusque là dédié à une autre fonction que l’hôtellerie (bureau, logement,...). Cette observation est valide pour les trois périodes.

On observe également un accroissement des démolitions/constructions tandis que les constructions neuves ex nihilo se raréfient sans doute en raison de la raréfaction des zones à bâtir dans les quartiers centraux denses de la Région bruxelloise. Ceci est confirmé par l’Observatoire du Commerce analysant les permis d’urbanisme pour les commerces de détail et les établissements hôteliers en 2019 : « la superficie de plancher moyenne modifiée par permis est bien plus importante pour les hôtels que pour les commerces […]. Une telle différence s’explique très certainement par l’ampleur de l’activité. En calculant la surface moyenne par établissement (par le croisement entre les superficies de plancher initiales et le nombre de points de vente présents), on observe qu’un projet commercial présente une superficie de plancher moyenne de 272 m² alors qu’un hôtel atteint 3 746 m². » [17] Des superficies certainement plus complexes à trouver en tissu urbain dense. La production de nouvelles superficies hôtelières peut aussi être le fruit d’une conversion de superficies commerciales. En 2019, un projet hôtelier à Saint-Josse a impliqué la disparition de 2 500 m² de commerces pour réaliser un hôtel de 4 500 m². [18] Ce mouvement peut également se faire au détriment des activités productives mais c’est plus rare en raison de la situation territoriale peu attractive de ces activités. Néanmoins, on peut assister à de telles reconversions en bordure du canal de Bruxelles.

En nous intéressant de plus près à la catégorie « Transformation/Affectation » (Figure 10), on constate que la majeure partie des usages précédents les changements d’affectation sont des bureaux. On observera également un nombre non négligeable de logements qui ont fait l’objet d’une demande de reconversion en hôtel.

Figure 9 : Type de demandes de permis

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Figure 10 : Usage précédent le changement d’affectation


Pour ce qui est de la demande de conversion des bureaux, cela n’est manifestement pas un phénomène nouveau, en témoigne le nombre important de conversions entre 2004 et 2009. Cela dit, pour la période de 2016 à 2021, ce chiffre connaît une hausse certaine. Rien que sur les années 2020 et 2021, 8 demandes portaient sur ce type de reconversion du bureau vers le secteur hôtelier. Selon Jean-Michel Decroly, il est possible que les propriétaires de surfaces de bureaux cherchent des usages plus rentables de leurs surfaces – ou souhaitent éviter le vide locatif qui coûte cher. Cela pourrait expliquer une partie de ces demandes de conversion de surface même vers un secteur comme l’hôtellerie pourtant aussi en crise. Les développeurs anticipent le fait que le télétravail perdurera après la pandémie tandis qu’ils espèrent que la situation touristique connaîtra une embellie une fois la pandémie derrière nous. Entre 2018 et 2020, 56 % des conversions de superficies de bureaux concernaient la création de logements, 31 % d’équipements, 5 % de commerces et 8 % d’autres affectations comme les activités productives, mais aussi les hôtels. [19]

Pour établir des comparaisons sur les superficies annuellement produites selon les diverses fonctions, nous disposons des rapports de Perspective et de son Observatoire des permis. La moyenne annuelle de superficie plancher nette « hôtel » est de 9 000 m² sur l’ensemble de la période 2013-2017. De janvier à fin août 2018, 7 000 m² nets de superficie plancher « hôtel » ont été autorisés, soit une grosse centaine de chambres d’hôtel. [20]En 2019, la dynamique était encore plus positive avec un gain de 12 000 m². [21] Sur la période 2013-2017, la superficie plancher « logement » autorisée était-elle de 260 000 m² nets, ce qui permet de fortement relativiser les superficies crées pour la dynamique hôtelière. Par contre, la dynamique hôtelière reste nettement supérieure à celle du bureau qui est inversée. En effet, la superficie plancher bureau nette autorisée de bureau est négative depuis 2011. Le taux de vacance des bureaux était en 2020 de 7,7 % à l’échelle de la Région, contre 7,5 % en 2019. Cette valeur cache des disparités selon les quartiers de bureaux : le taux reste très élevé dans la 2ᵉ couronne Sud (13,8 %) et Sud-Ouest (14,3 %), dans les quartiers décentralisés qui proposent des immeubles de bureaux inadaptés à la demande actuelle et qui sont difficilement reconvertibles, notamment en hôtel. Les demandes de permis pour les hôtels concernent essentiellement les zones de fortes mixités au PRAS.


Comme cela a déjà été dit dans la méthodologie, le volume de chambres lié à ces demandes de permis n’a pas pu être exploité du fait que ces informations sont trop souvent manquantes dans la base de données de l’Affiche Rouge de même que sur le site d’Urban Brussels qui recense les demandes de permis, open.permit. Cette lacune est regrettable puisque c’est bien le nombre de chambres qui permet d’estimer l’accroissement de l’offre. Nous disposons par contre, pour certaines années, du nombre de chambres autorisées par années, pour les projets dont les permis ont été octroyés (Figure 11).


Même si ce graphique (Figure 11) n’est pas complet, il rend compte du nombre de chambres autorisées chaque année et permet d’approcher le nombre moyen de chambres par année, avec une moyenne d’environ 270 pour la période de 2003 à 2008 et d’environ 200 pour la période de 2013 à 2017. Pour 2021, nous savons qu’il y a eu 18 demandes de permis de projets hôteliers (comprenant au minimum une extension du nombre de chambres) et que celles-ci représentent plus de 1000 chambres.

Même si ces chiffres sont à prendre avec précaution, étant donné que pour certaines années, le nombre de chambres de certains projets était inconnu et donc non-comptabilisé, ces chiffres pour 2021 sont impressionnants compte tenu de la situation très fragile dans laquelle se trouve l’hôtellerie. Parmi les demandes de permis de 2021, 3 projets réunissent à eux seuls 759 chambres, le projet OXY sur la place de la monnaie (316 chambres), le projet de reconversion des bureaux d’AXA situé boulevard du Souverain (212 chambres) et le projet d’hôtel de la SNCB au-dessus du Tri Postal (231 chambres).

Rappelons que la moyenne pour les années précédentes est de 200 à 270. Cela pourrait vraisemblablement mener à un risque de suroffre hôtelière. Dans sa réaction au projet OXY, l’ARAU dénonce le fait que la Région Bruxelloise continue d’encourager le développement de l’offre touristique malgré les risques liés à la touristification de la ville. [22]

Ce risque de suroffre hôtelière est également pointé par Jean-Michel Decroly. Il estime que cette offre nouvelle va au minimum se substituer à l’offre qui est partie du fait des fermetures mais sans un retour à la situation de 2019, on se dirige vraisemblablement vers une surcapacité. Or selon lui, un retour à la « normale » est très peu probable dans les années à venir.

5. Covid-19, et après ?

Comme on peut le voir sur les différentes variables hôtelières (Figure 3, 4, 5 et 6), la crise du Covid-19 a eu un impact énorme sur le secteur hôtelier depuis mars 2020. Pour l’année 2020, les nuitées dans les hôtels ont baissé de 78 % par rapport à 2019. Le nombre de nuitées est donc passé de 7,03 à 1,88 millions de nuitées en un an. [23] Cela se traduit par un taux d’occupation hôtelière en chute libre qui est passé de 76,5 % en 2019 à environ 20 % en 2020. En 2021, les taux d’occupation remontaient toutefois progressivement : 23 % en juillet, 27 % en août, 33 % en décembre mais sans atteindre la taux de 50 % espéré par Patrick Bontinck, le CEO de visit.brussels. [24] En juillet 2022, le taux d’occupation a enfin atteint le seuil de rentabilité fixé à 60 % puisqu’il grimpe à 66,6 % tout en restant loin des 74,8 % affiché en juillet 2019, avant la crise sanitaire du Covid-19. Par ailleurs, si les hôtels bruxellois ont enfin atteint cet été le seuil de rentabilité fixé à 60 % du taux d’occupation, c’est surtout grâce au rôle moteur du festival Tomorrowland (en juillet 2019, le taux d’occupation était de 74,8 %). Les données de visit.brusssels indiquent désormais un renversement des tendances entre le tourisme de loisirs et le tourisme d’affaires, le premier ayant redémarré plus rapidement que le second (53 % de nuitées de loisir pour 47 % de nuitées d’affaires en 2021).

Le secteur est resté sous perfusion via les aides fédérales, les mesures de chômage temporaire et les subsides régionaux. En avril 2022, le Gouvernement bruxellois constatant qu’en janvier 2022, 44 % des entreprises d’hébergement touristique se trouvaient dans une situation financière particulièrement difficile voire, pour certaines, au bord de la faillite, a décidé de prolonger les mesures. [25] La situation dans les prochains mois fera donc office de verdict pour le secteur qui pourrait enregistrer ses premières faillites si les aides ne sont pas maintenues, selon Jean-Michel Decroly. Sans disposer des données spécifiques au secteur hôtelier, on sait qu’à Bruxelles, les faillites d’entreprises tous secteurs confondus ont augmenté de 96,49% en mai 2022 par rapport à mai 2021. On estime généralement qu’il faut six à neuf mois pour qu’un mouvement de faillites suive la conjoncture. [26] Or la crise pandémique succède la crise énergétique. Là aussi des aides ont été débloquées par la Région Bruxelloise pour aider les entreprises, durement impactées. Il apparaît que l’hébergement est un des secteurs d’activité les plus sensibles aux variations des prix de l’énergie. [27]

Cette situation plus que fragile dans l’hôtellerie actuellement n’empêche visiblement pas les acteurs du secteur de continuer à y investir. Pour comprendre la logique sous-jacente à ces investissements risqués, nous avons interrogé un promoteur qui avait effectué une demande d’extension de son hôtel en commission de concertation le 17 novembre 2021, en pleine crise Covid, et qui concernait plus précisément la réaffectation d’un vieux bâtiment proche de la Grand-Place en un hôtel de 17 chambres. Son projet était bien antérieur à la crise du Covid. Il s’est donc posé la question de savoir s’il maintenait son projet ou non. Mais un taux d’occupation hôtelier supérieur à Bruxelles au regard d’autres villes européennes et une localisation de l’hôtel à deux pas de la Grand-Place, l’a conduit à décider de maintenir celui-ci. Il ajoute même que la semaine précédente (au 17 novembre), les hôtels étaient « pleins » et que « le secteur ne se portait donc pas si mal ». Pourtant, sur base des chiffres de Visit.brussels, le taux d’occupation en novembre 2021 était seulement de 45 %. Si on s’attarde plus précisément au quartier de la Grand Place où se situe le projet, le taux moyen d’occupation y était de 26 % en 2021.

Outre ce petit projet, rappelons que d’autres grands projets hôteliers ont vu le jour en 2021 à Bruxelles, comme l’hôtel Juliana, l’hôtel situé dans les bâtiments de la Royale Belge (AXA), ou l’Holiday Inn Express Grand Place. Selon Marion Flipse, responsable de la communication du Juliana, ces nouveaux projets permettraient à Bruxelles d’enfin se doter une capacité d’accueil qui lui permettrait d’accueillir de grands congrès et autres réunions de travail. Pourtant ces grands rendez- vous sont désormais organisés à taille réduite et limités à quelques centaines, voire dizaines de personnes. Un constat partagé par M. Van Wayenbergh (BHA), qui parle du temps où les hôtels étaient remplis par les voyageurs d’affaires, avant que le télétravail et les réunions à distance ne soient la norme et que les sociétés ne limitent leurs congrès et séminaires. [28]

Quant au futur de l’hôtellerie dans les prochaines années, Yves Fonck (BHA) ne s’attend pas à un retour à la normale avant 2024. Même son de cloche chez Cushman et Wakefield qui estime une reprise complète pas avant 2023 ou 2024. Selon les prévisions d’Oxford Economics, le niveau des nuitées en hébergement payant de 2019 sera atteint d’ici 2024 [29].

Jean-Michel Decroly (IGEAT) est quant à lui encore moins optimiste. Il émet des doutes sur le retour total de la fréquentation hôtelière liée au loisir. Il estime une réduction structurelle du marché possible, avec de nombreuses interrogations quant au retour des marchés lointains (clientèle venue des USA, du Japon, du Canada, de Chine, d’Australie) avec l’évolution des tarifs aériens et de la possible arrivée d’une taxe carbone. L’augmentation actuelle des coûts de l’énergie plaide en ce sens même si nous n’avons pas analysé son impact dans le cadre de la présente étude. JM Decroly est par ailleurs bien plus tranché sur la question du marché des nuitées d’affaires dont il est probable qu’il ne se remette pas. En cause, les formules hybrides développées par les entreprises pour se réunir en distanciel, bien mois coûteux. Cette tendance à l’hybride commençait déjà à être développée par les organisateurs de congrès avant la pandémie, laquelle n’a fait qu’accélérer la tendance. Avec la question climatique et la crise actuelle de l’énergie, organiser des colloques aux quatre coins du monde se justifierait difficilement. Pour ces raisons, Jean-Michel Decroly a du mal à penser qu’on retrouvera les 3 millions de nuitées d’affaires annuelles d’avant la pandémie.

Qui plus est, il souligne également que les villes ont été les principales victimes des conséquences de la crise sanitaire depuis mars 2020. Un constat encore sans appel aujourd’hui d’après les bilans touristiques de l’été 2021 pour les différentes régions du pays. Alors que Bruxelles enregistrait des taux d’occupation autour de 25 % pour les deux mois de vacances, la Wallonie enregistrait un taux moyen d’occupation proche de 77 %, soit un niveau comparable à la situation antérieure à la crise. En cause selon M. Van Wayenbergh, des hôtels urbains qui dépendent à 80% de la clientèle internationale et du tourisme d’affaire (C. M. et A. M. (avec Belga) 2021). Comme on l’a déjà vu, Bruxelles dépend fortement des touristes étrangers (78 % des nuitées hôtelières en 2019) et des voyages de la clientèle d’affaires (50 % des nuitées en 2019) (Visit.brussels 2019) alors que la Wallonie faisait le plein de visiteurs belges cet été (75 %) et principalement venus de Flandre  [30].

Alors comment expliquer l’optimisme du secteur hôtelier à Bruxelles au vu de la situation catastrophique que connaît ce secteur ? On peut comprendre les gestionnaires d’hôtels qui doivent bien garder la face et espérer des jours meilleurs : « Dans la vie, il faut y croire. J’ai entendu dire qu’il n’y avait que les poissons morts qui suivaient le courant. » affirme Eric Cleton, futur patron du Juliana à Bruxelles. [31] Ou encore : « Il faut rester positifs, après chaque crise, on a peur que les gens ne veuillent plus voyager mais, chaque fois, on s’est relevés » confie Karen Verbiest, Manager au Mariott de la Grand-Place. [32] Pour Jean-Michel Decroly, cela reste un optimisme de façade, pour faire tourner la machine et aller de l’avant. Il rappelle que c’est les mesures exceptionnelles qui ont maintenu à flot les hôtels et qui les ont permis de payer leur loyer.

Certes pour les promoteurs et autres investisseurs immobiliers, leur seule préoccupation est de vendre mais la demande est-elle encore présente ? Par ailleurs, les propriétaires des hôtels, ceux qui possèdent les murs, ont peu de certitude sur l’avenir et risquent, pour certains, la faillite.

6. Une tendance à l’investissement

Même si de nombreux projets hôteliers ont été planifiés avant la crise, pourquoi décider de les maintenir comme ce projet d’hôtel de 17 chambres près de la Grand-Place par exemple ? Si les situations sont variées et que ce dernier projet compte notamment sur la localisation proche de la Grand-Place pour attirer les touristes, la tendance à l’investissement et à la promotion immobilière hôtelière est toujours bien réelle, en témoignent les 18 demandes de permis à Bruxelles en 2021.

Un premier élément à souligner ici est que les propriétaires des hôtels, « des murs » ont, contrairement aux gestionnaires hôteliers (chaînes ou indépendants), très peu perdu d’argent pendant la crise. Les loyers ont toujours été payés sans trop de mal, grâce aux aides gouvernementales. Ces propriétaires veulent à tout prix éviter la fermeture, qui les priveraient définitivement de leur loyer selon Jean-Michel Decroly. Ainsi, les propriétaires d’hôtels n’ont pour l’instant pas été contraints de vendre leurs biens dont la valeur a, au final, très peu baissé pendant la crise, grâce aux aides d’état qui leur ont indirectement permis de toucher leur loyer. Parmi ces aides figurent également les nuitées payées par l’État pour loger des sans-abris et sans-papiers pendant les périodes hivernales. Un constat partagé par Jean-Michel Decroly qu’on retrouve également dans la presse financière. [33]

On le voit, dans le monde de l’investissement, la situation est bien différente de celles vécues par les gestionnaires hôteliers. Les investissements dans l’hôtellerie seraient étrangement particulièrement recherchés, des fonds s’étant même constitués avec le but avoué de « racheter des hôtels dont les coûts fixes ne pourraient plus être supportés par les propriétaires, privés de revenus. ». Toutefois, les aides gouvernementales ont incité les propriétaires à ne pas vendre. Les investisseurs pensent quant à eux au-delà de la conjecture avec l’idée que les gens aimeront toujours voyager avec une reprise de l’activité dès 2022. Investisseurs et propriétaires misent donc sur la revanche des consommateurs, « une fois la vaccination déployée, sur le modèle de ce que l’on voit aujourd’hui dans l’hôtellerie américaine. » [34] On jouerait même des coudes pour se faire une place dans l’hôtellerie, dont les actifs sont vus comme une alternative à moyen-long terme, alors que l’immobilier de bureaux serait « empreint d’incertitudes ». [35]

Selon le prisme de l’investisseur, ces nombreuses demandes de permis concernant de nouveaux hôtels s’expliquent et ne paraissent plus si saugrenues. Cela confirme également l’hypothèse de conversion des actifs de bureaux en hôtel évoquée plus haut. Il est bon de rappeler que sur les 18 permis liés à un projet d’extension de l’offre hôtelière en 2020 et en 2021, 8 concernaient la réaffectation de bureaux en hôtel (Figure 7, 9 et 10).

Selon Jean-Michel Decroly, il est probable qu’on observe une conversion à l’œuvre avec la fermeture des petits hôtels indépendants et le renforcement du poids des chaînes standardisées. Le constat certain d’une transformation du secteur est également évoqué par le président du Louvre Hotel Group qui estime que « La crise pourrait malheureusement tuer 20 % de l’hôtellerie en Europe » et pousser le secteur vers un nouveau type d’hôtel. [36]

7. Pour aller plus loin : l’urbanisation du capital

On pourrait même ajouter que c’est cette situation de crise économique, pas seulement dans l’hôtellerie donc, qui pousse paradoxalement les investisseurs à investir dans l’immobilier et, notamment l’immobilier hôtelier à travers des transactions mais aussi des nouveaux projets.

Ce paradoxe, David Harvey a tenté de l’expliquer par cette hypothèse : « en régime capitaliste, l’urbanisation est un moyen essentiel d’absorption des capitaux en surplus » [37]. Il constate le rôle que le foncier (le sol), et en particulier le foncier urbain, joue dans le maintien et la circulation du capital. En quelques mots, il montre qu’au moment de crises économiques et de diminution du taux de profit dans l’activité productive, ou à des moments de perte de confiance dans la bourse, des masses de capitaux se dirigeront vers les villes pour s’y « fixer » (le terme anglais « fix » signifie à la fois « fixer » et « solution »). Cet afflux de capitaux dans la ville a une matérialité, une réalité physique (et écologique) comme la construction de buildings à New-York entre 1890 et 2010, que David Harvey a qualifié de spatial fix. Autrement dit, pour que ces capitaux puissent se fixer en ville, il leur faut un produit à acheter. L’idée est la suivante : si l’économie va mal, si la valeur des titres financiers est volatile, il faut essayer de sauver un maximum de capital en l’investissant dans des valeurs refuges. Et bien qu’une explosion de bulle immobilière soit possible, et bien qu’une diminution des valeurs foncières à court terme soit possible, Bruxelles sera toujours Bruxelles, et investir dans ce foncier ne sera sans doute pas dommageable à moyen terme, voire rentable à long terme. [38]

Ce spatial fix, stratégie économique à l’œuvre depuis des décennies, existe toujours, et se double aujourd’hui d’une financiarisation du secteur. On sait que les valeurs boursières peuvent être totalement déliées des possibilités réelles de bénéfices. Pourtant jusqu’à un certain point, le système tourne. Quelque part, les logements remplissent désormais une fonction analogue, qui n’est possible que si les capitaux en jeu sont vraiment énormes : on postule qu’un jour les loyers qu’on en tirera, ou le prix de vente futur, seront très très élevés. Même si en réalité ils ne le sont pas encore (et même si les logements sont encore vides). Ce qui compte c’est que cela se tienne, et qu’il y ait une croyance dans ce produit. Sans quoi, la bulle éclate. Ceci contredit la fameuse loi de l’offre et de la demande souvent brandie par les promoteurs. L’immobilier jouerait un rôle structurel ou d’autres secteurs d’investissement ne sont plus aussi profitables en temps de crise. Elle se traduirait par une production accrue « d’environnements urbains construits (investissements immobiliers, construction de bureaux, ensembles immobiliers privés) ». [39]

C’est ce qui explique que de plus en plus d’acteurs financiers mondiaux à la recherche d’investissements rentables s’intéressent à l’espace urbain bruxellois : logements, centres commerciaux, hôtels… Progressivement, ces nouveaux acteurs s’établissent à Bruxelles et avec eux de nouvelles stratégies d’investissements. On observe le rôle croissant des marchés financiers et bancaires dans le financement, le développement et l’exploitation de grands équipements, d’infrastructures, de projets urbains de grande taille.

La présence des promoteurs à Bruxelles n’est pas neuve. Historiquement, la production urbaine à Bruxelles a été menée par ceux-ci déjà dans les années 60 et 70, où ils ont détruit dans certains quartiers comme le quartier Nord, le tissu urbain traditionnel bruxellois pour construire des bâtiments fonctionnels à moindre coût et au rendement maximum. À cette époque, les bureaux étaient l’investissement immobilier le plus intéressant. Tous les bruxellois connaissent ce qu’on appelle la période Vanden Boeynants, alors échevin de la Ville de Bruxelles et ses alliances avec le promoteur Charlie De Pauw, figure de proue du grand projet Manhattan qui a généré la destruction du quartier Nord. [40]

Depuis, le paysage bruxellois a fortement évolué : la Région a été créée en 1989, l’exode urbain a été freiné au point qu’on assiste à une courbe démographique nettement positive, le bureau – autrefois fonction forte (c.à.d rentable) – s’est tassé [41] pour être détrôné par la fonction résidentielle devenue un créneau central de l’investissement du capital, une valeur refuge dans un climat d’incertitude. C’est ce qui explique que les Bruxellois sont confrontés ces dernières années à une production massive de projets immobiliers où on retrouve toujours les mêmes gros promoteurs : Atenor, Immobel, BPI, Besix pour ne citer qu’eux lesquels produisent majoritairement du logement mais aussi des grands projets immobiliers mixtes rassemblant des hôtels, des commerces, des logements étudiants comme le projet Brouck’R au centre ville composé d’un hôtel de 145 chambres, d’immeubles de logements dont 183 appartements et 129 logements étudiants. Si on additionne les projets d’hôtels portés par Immobel à Bruxelles en ce moment, à de Brouckère, à la Monnaie, au Midi, au Sablon, et les projets Zin et DoubleTree à Rogier, on arrive à un total de 1.200 chambres ! Il est probable que cela réponde davantage à la demande de fonds d’investissement qu’aux besoins de la Région.

Ainsi, si on se penche plus particulièrement sur le cas d’Immobel, promoteur historiquement actif à Bruxelles, on constate que son positionnement et sa stratégie de développement ont fort évolué. Immobel est une entreprise familiale ancienne créée en 1863 à Bruxelles. En 2014, le groupe Allfin – un des principaux promoteurs actifs à Bruxelles – rachète près de 30 % d’Immobel qui démarre alors une opération de séduction vers les investisseurs institutionnels en organisant des roadshows. Immobel a ainsi pu lever des capitaux en grande quantité sur les marchés financiers et grandir très rapidement en accélérant le rythme des acquisitions de terrains et en accroissant ainsi considérablement son « portefeuille de projets ». Si à l’heure actuelle, les principaux bailleurs de fonds d’Immobel sont encore des organismes financiers belges et européens, de grands groupes d’investissement internationaux s’intéressent aussi à Bruxelles. En la matière, BlackRock, Vanguard et State, surnommés les « Big Three » en raison de leur poids énorme dans l’économie mondiale [42]. Au début des années 2000, ils achetaient déjà de temps à autre des actions d’Immobel. Mais jamais beaucoup d’actions, et jamais tous les trois ensemble. Mais depuis 2020, ils possèdent tous des actions d’Immobel, en nombre bien plus élevé que par le passé. Cela démontre que le marché immobilier belge apparaît bel et bien sur le radar de ces méga-investisseurs américains.

Financité. 2022


Par ailleurs, pour faire face aux incertitudes liées aux accumulations des diverses crises (sanitaires, crise de l’énergie,…), les promoteurs trouvent des parades et s’adaptent. Par exemple, Immobel, de développeur (qui revend directement son projet), devient peu à peu lui-même investisseur (qui garde un projet en portefeuille), ce qui lui facilite l’accès aux capitaux. La combinaison des deux permet de diversifier ses sources de revenus. [43] Immobel s’adapte très bien dans un contexte de crise puisque le bénéfice net du Groupe a presque triplé, passant de 33,3 millions d’euros en 2020 à 92,2 millions d’euros en 2021. [44]

Interpellé au Parlement en Commission de développement territorial sur le développement conséquent de projets immobiliers à Bruxelles, Pascal Smet répond ceci : « Je comprends que vous posiez la question, car beaucoup de nouveaux hôtels sont en projet à Bruxelles. Vous en avez mentionné certains, et j’en connais d’autres. C’est, en soi, un bon signe, car cela signifie qu’il y a encore beaucoup d’argent dans le secteur hôtelier, ainsi qu’un besoin et une volonté d’investir. Un changement s’opère en outre dans le style hôtelier à Bruxelles. Jusqu’à présent, il s’agissait plutôt d’hôtels de style institutionnel, comme le Hilton ou le Marriot, qui sont très liés au milieu des affaires. Actuellement, les projets d’hôtels sont davantage centrés sur un public plus jeune, branché. (…) Pour vous citer un autre exemple, j’ai rencontré il y a deux semaines le propriétaire du Corinthia Grand Hotel Astoria, venu de Malte pour expliquer qu’après mûre réflexion, ils ont décidé d’en faire un hôtel "platinum", c’est-à-dire 5,5 étoiles. Il veut un grand hôtel de luxe à Bruxelles et souhaite même que le Corinthia Grand Hotel Astoria Brussels surpasse celui de Londres. Cela en dit long. » [45]

Cette réponse démontre que nous sommes plus sur des logiques d’investissement et de compétitivité territoriale que dans la logique de se faire croiser une demande et une offre. Le promoteur fait appel aux marchés financiers pour financer le développement de ses activités. Il « lève » sur les marchés boursiers des capitaux en grande quantité pour financer des projets présentés de façon séduisante pour convaincre son actionnariat de sa capacité à en tirer des dividendes à redistribuer. Ceux qui investissent sont pour l’essentiel des « investisseurs institutionnels » : il s’agit notamment de banques, de sociétés d’assurance (qui rassemblent l’épargne de particuliers), de fonds de pension (qui rassemblent les contributions des salariés en vue de leur retraite) ou de fonds spéculatifs (localisés dans des paradis fiscaux). [46]

Ceux-ci investissent s’ils ont confiance en l’opérateur c.à.d qu’ils savent qu’ils vont recevoir des dividendes. C’est pourquoi le promoteur veille à maintenir la croissance du dividende payé année après année. Quoi qu’il arrive, même si le contexte est morose, le dividende se doit d’augmenter pour séduire les actionnaires. Cette relation de confiance suppose que les promoteurs obtiennent régulièrement des permis de construire. Un des cauchemars du promoteur, c’est de ne pas obtenir de permis de construire ou encore de voir les délais d’obtention du permis s’allonger. Un projet en retard, ou un projet annulé, peuvent avoir des répercussions sur la confiance des investisseurs, et donc sur le prix de l’action en bourse et sur les capacités futures de l’entreprise à collecter du capital et donc à lancer de nouveaux projets et à poursuivre sa croissance. [47]

Immobel a obtenu en 2021 des permis représentant une valeur commerciale de 892 millions d’euros (contre 506 millions d’euros en 2020) et a actuellement des demandes de permis en attente d’une valeur commerciale de plus de 1,2 milliard d’euros.

Actuellement, comme on l’a vu plus haut, les propriétaires sont peu enclins à vendre et les investisseurs prêts à racheter des hôtels, mais force est de constater que « la grande braderie » n’a pas eu lieu. Cette situation est bien résumée par Philippe Bijaoui, directeur de l’agence de transaction hôtelière Christie & Co : « Aujourd’hui, il y a énormément de liquidités mais très peu de vendeurs. » [48] Par contre, comme on l’a vu plus haut (Figure 7), les projets immobiliers hôteliers pour 2021 sont nombreux et de grande envergure. En termes de nombre de chambres (avec les données disponibles), seule une année a été plus importante, l’année 2009 soit l’année qui a suivi la crise financière de 2008. A cette même période, New York enregistrait également un pic de construction d’immeubles. Au vu de tout ceci, faut-il s’étonner du nombre de projets hôteliers dans un secteur en crise ?


[1FIORILLI, Thierry, BERKENBAUM, Philippe et REBTS, Marie-Eve, « Spécial Bruxelles : l’après-Covid se dessine dans la capitale », in Le Vif, 12 novembre 2021.

[2BELGA, « Coronavirus en Belgique : un hôtel bruxellois sur deux n’a toujours pas rouvert. », RTBF, 2 septembre 2020.

[3Voir infra.

[4Hugo PERILLEUX, Mathilde RETOUT & Jean-Michel DECROLY, « La gentrification touristique par la conversion de logements en meublés loués sur les plateformes Airbnb et homeaway, une étude de cas sur Bruxelles”, BSGLg, 2021.

[5Visit.brussels, Rapport annuel de l’observatoire du tourisme à Bruxelles, 2019. Les autres catégories étant les appart-hôtels, les résidences de tourisme, les logements chez l’habitant.

[6Ibidem.

[7DECROLY, Jean-Michel et WAYENS, Benjamin, « Le centre-ville : un espace multifonctionnel », 2016.

[8LADEVEZE, Mathieu, « Il y a trop d’enseignes touristiques dans le centre-ville de Bruxelles », in la DH, 23 février 2021.

[9Hugo PERILLEUX, Mathilde RETOUT & Jean-Michel DECROLY, op. Cit., p. 126.

[10Interview JM. Decroly dans Le Soir du 17 mai 2018 : « Sortir de l’idée que le système s’autorégule ».

[11En l’absence de leviers performants de régulation de ces effets d’entraînement, la gentrification constitue une dimension inhérente à ce type de stratégies. L’exemple de Bilbao, amplement cité en modèle, en offre une claire illustration : le réinvestissement immobilier de l’ancienne zone portuaire (dont le musée Guggenheim est la vitrine) a contribué à une nette hausse des coûts du logement dans la ville centrale et, partant, à la gentrification de celle-ci (Vicario & Martinez Monje Another ‘Guggenheim effect’ ? The gentrification of a potentially gentrifiable neighbourhood in Bilbao, Urban Studies, 2003).

[12JM. DECROLY et M. VAN CRIEKINGEN, "Le Plan de Développement International de Bruxelles (PDI). Promesses de développements immobiliers et d’inégalités croissantes ?", Brussels Studies, Numéro 25, 11 mai 2009.

[13PRDD, p. 134.

[14Visit.brussels, Rapport annuel de l’observatoire du tourisme à Bruxelles , 2018.

[15Pour le moment, seule la salle de spectacle du Palais 12 au Heysel, doté de 15 000 places est terminée (en 2013). Une partie du projet a été abandonné comme la création d’un nouveau centre de congrès.

[16Cushman & Wakefield, Le secteur hôtelier en Belgique, Belgium, 2021.

[17Observatoire du commerce, Analyse des permis d’urbanisme pour les commerces de détail et les établissements hôteliers en 2019, 2022, p. 24.

[18Ibidem, p. 37.

[19Perspective, Task Force bureaux. La conversion des bureaux à l’appui du projet de ville bruxellois. Rapport de synthèse, septembre 2022.

[20Perspective, Observatoire des permis de logement 2018.

[21Perspective, Observatoire des permis de logement 2019.

[22ARAU, Projet Oxy à De Brouckère : les touristes avant les habitants, ou le déni des crises, 13 juillet 2021.

[23Chiffres Tourisme | IBSA 2021.

[24LAMQUIN, Véronique, Bruxelles : le centre-ville retrouve peu à peu ses clients d’avant la crise covid, pas encore ses touristes. In Le Soir , 31 août 2021.

[25Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif à une aide aux entreprises du secteur des hébergements touristiques dans le cadre de la crise sanitaire du COVID-19 en 2021 et en 2022, MB, 29/04/2022.

[26C. DI PRIMA, « La vague de faillites post-covid prend de l’ampleur », in L’Echo, 1er juin 2022.

[27IBSA, L’activité économique bruxelloise face à la crise énergétique, Focus n° 51, juillet 2022.

[28C. M. ET A. M. (AVEC BELGA), 2021. Le bilan mitigé du tourisme en Belgique cet été : Bruxelles aux abois, la Flandre et la Wallonie satisfaites. La Libre.be [en ligne]. 1 septembre 2021.

[29Le secteur hôtelier en Belgique | Belgium, 2021. Cushman & Wakefield.

[30C. M. ET A. M. (AVEC BELGA), 2021. Op. cit.

[31CARLOT, Philippe, Un nouvel hôtel 5 étoiles bientôt ouvert à Bruxelles : un pari risqué ! » RTBF, 10 juin 2020.

[32LAMQUIN, Véronique, « Bruxelles : le centre-ville retrouve peu à peu ses clients d’avant la crise covid, pas encore ses touristes. », Le Soir, 31 août 2021.

[33PALIERSE, CHRISTOPHE, 2021. L’investissement dans l’hôtellerie est reparti au premier semestre en France. Les Echos. 19 juillet 2021. Vol. 23496, n° 23496, pp. 15.

[34GUILLOU, Clément, « Covid-19 : en dépit de la crise, la grande braderie des hôtels n’a pas lieu. », in Le Monde, 29 avril 2021.

[35PALIERSE, CHRISTOPHE, op. cit.

[36AFP, « Comment la crise sanitaire va bousculer l’hôtellerie. », in La Libre, 13 octobre 2020.

[37HARVEY, David, L’urbanisation du capital, Actuel Marx, 2004. Vol. n° 35, n° 1, pp. 41-70.

[38S. DE LAET, « Le spatial fix », in Dans la gueule de la promotion immobilière, Bruxelles en Mouvements, n° 316, février 2022.

[39A. FARES, S. DE LAET et C. SCOHIER, « Le jeu de la financiarisation », in Dans la gueule de la promotion immobilière, Bruxelles en Mouvements, n° 316, février 2022.

[40Albert Martens, « Dix ans d’expropriations et d’expulsions au Quartier Nord à Bruxelles (1965‑1975) : quels héritages ? », Brussels Studies [En ligne], Collection générale, n° 29, mis en ligne le 05 octobre 2009.

[41Le taux de vacance des bureaux pour 2021 est de 8 %.

[42Ensemble, ils possèdent en moyenne 20 % des actionsdes 500 plus grandes sociétés américaines. Lire Fairfin, Logements ou profits à Bruxelles ? , 25 octobre 2022.

[43X. ATOUT, « Des promoteurs immobiliers en zone de turbulences », in Trends Tendances, 6 octobre 2022.

[44Rapport d’activités d’Immobel 2021.

[45nterpellation d’I. Pauthier à Pascal Smet en Commission de développement territorial du Parlement bruxellois du 28 mars 2022, p. 36.

[46A. FARES, « L’argent coule à flots » in in Dans la gueule de la promotion immobilière, Bruxelles en Mouvements, n° 316, février 2022.

[47A. FARES, S. DE LAET et C. SCOHIER, « Comment faire pousser une tour ? », in Dans la gueule de la promotion immobilière, Bruxelles en Mouvements, n° 316, février 2022.

[48GUILLOU, Clément, op. cit.