© IEB - 2021
La géographie du bureau à Bruxelles n’a cessé d’évoluer depuis l’intensification de la tertiarisation dans les années 1960. Aujourd’hui, télétravail, reconversions et diversification des usages marquent une nouvelle phase d’évolution, sans remettre en cause le modèle établi.
Ce texte propose de retracer les grandes étapes de cette géographie du bureau, entre essor, rééquilibrage et remise en question d’un modèle qui a façonné Bruxelles depuis deux siècles. Une carte accompagne ce récit, offrant une lecture spatiale de l’occupation de la ville par les bureaux.
Dès sa désignation comme capitale de la Belgique en 1831, Bruxelles voit ses fonctions administratives et financières se développer rapidement. Ministères, institutions publiques et grandes entreprises y installent leurs sièges, occupant des hôtels particuliers et maisons de maître ou construisant de nouveaux immeubles à l’architecture soignée, reflet de leur prestige, comme le ministère des Chemins de fer, le Shell Building ou encore la Banque Nationale de Belgique.
Jusqu’aux années 1950, ces bâtiments se concentrent dans un périmètre restreint : le quartier du Parc, centre historique du pouvoir politique et économique, les abords de la cathédrale, où se développe un pôle financier dès la fin du xixe siècle, ainsi que le quartier Léopold, ancien secteur résidentiel bourgeois en pleine mutation. À ces zones s’ajoute l’axe stratégique de la jonction ferroviaire Nord-Midi, résultat d’expropriations massives et de la destruction d’un habitat populaire dans le centre. Ces ensembles constituent les premiers noyaux tertiaires autour desquels se structurera progressivement le Central Business District (CBD). [1]
La proximité immédiate des principaux organes politiques et financiers constitue un facteur déterminant dans le choix d’implantation des bureaux. À cela s’ajoute l’effet d’agglomération : la concentration des administrations, institutions et entreprises favorise les échanges d’informations et de services, renforçant ainsi l’attractivité de ces quartiers pour les activités tertiaires.
L’arrivée d’investisseurs et de promoteurs étrangers transforme le bureau en un actif immobilier à part entière.
La prospérité économique et la tertiarisation croissante de l’économie favorisent un développement rapide des bureaux dans les années 1960. L’installation des institutions européennes (1958) et de l’OTAN (1967) renforce cette dynamique. L’arrivée d’investisseurs et de promoteurs étrangers transforme le bureau en un actif immobilier à part entière [Lire L’immeuble de bureau comme produit financier]. Les entreprises, tentées de louer plutôt que d’acheter, doivent désormais se plier aux conditions d’un marché dominé par des stratégies spéculatives. De plus en plus d’immeubles de bureaux sont construits sans occupant identifié à l’avance (construction en blanc), favorisant également une certaine uniformisation architecturale et fonctionnelle.
La conception urbanistique fonctionnaliste (on sépare l’habitat du bureau) favorisant l’usage de l’automobile, combinée à l’absence de représentation politique pour défendre l’intérêt des Bruxellois·es, va mener à la destruction de milliers d’habitations remplacées par des immeubles modernes de plus grand gabarit (apparition des immeubles-tours) entourés des nuisances liées au trafic automobile, le tout sur un fond d’exode urbain des classes moyennes, séduites par un habitat périurbain. Faiblement régulé, le marché immobilier est marqué par une politique urbanistique inféodée aux intérêts de la promotion immobilière et une faible résistance de la fonction résidentielle.
La localisation des bureaux – mués en produit d’investissement – suit désormais de nouveaux critères : des terrains moins chers, une accessibilité améliorée en voiture ou en transports en commun lourds (métro et train). Si les anciens facteurs de localisation restent importants, les nouveaux programmes immobiliers bénéficient d’une plus grande autonomie, d’autant que l’absence de cadre réglementaire général en matière d’affectation du sol limite les contraintes. Le CBD [1] se densifie autour du quartier Léopold [1] et de la jonction Nord-Midi, tandis que de nouveaux axes tertiaires émergent à l’est et au sud (avenue Louise [3] , avenue de Tervueren [4]). Le quartier Nord [5] [Lire Manhattan à la gare du Nord], entièrement rasé dans le cadre du plan Manhattan – un ambitieux projet de quartier d’affaires international imaginé dans les années 1960 –, devait s’inscrire dans cette dynamique. Cependant, la crise économique et pétrolière et l’essoufflement du marché dans les années 1970 en font l’un des plus grands échecs immobiliers de l’époque.
Parallèlement, une logique de décentralisation se met en place, avec deux types de développement distincts :
À la fin des années 1970, une crise de surproduction frappe le marché des bureaux, ralentissant les nouvelles constructions, surtout dans les quartiers centraux. Plusieurs facteurs expliquent cette stagnation : la crise pétrolière freine les investissements immobiliers, la croissance des emplois administratifs marque le pas et un stock important de bureaux vacants s’accumule. Seule exception : le quartier Léopold et ses extensions autour du parc du Cinquantenaire [2] , où l’implantation des institutions européennes et d’entreprises étrangères se poursuit [Lire Quartier Léopold : résistance urbaine autour de la présence des institutions européennes].
* Source : Observatoire des bureaux no 40 (perspective.brussels) / Carte : Christian Dessouroux
En 1979, le premier Plan de secteur pour Bruxelles vise à canaliser les évolutions en cours en définissant des périmètres réservés aux activités administratives [Lire Juguler les superficies de bureau]. Certains entérinent des situations existantes, d’autres ouvrent la voie à de nouveaux pôles de développement excentrés, notamment à Jette et Schaerbeek. Mais le développement tertiaire ne se laisse pas coincer dans ces « zones d’activités administratives ». Les bureaux continuent à se déployer là où l’attractivité est la plus forte et la localisation la plus rentable, des situations de fait à leur tour entérinées par les documents de planification ultérieurs, tels que le Plan Régional de Développement (PRD) de 1995 et le Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS) de 2001.
Dans les années 1980, les pôles décentralisés, amorcés dès les années 1960, poursuivent leur expansion, renforçant le caractère polycentrique du marché des bureaux bruxellois. L’arrivée de firmes étrangères accélère la reconversion de certains zonings initialement dédiés aux activités industrielles et aux « entreprises à caractère urbain », moins rentables, en véritables parcs d’affaires dominés par les bureaux, en particulier ceux des entreprises de services avancés et technologiques, alors en plein essor. C’est notamment le cas le long des boulevards Paepsem [11], Léopold III [12] et Colonel Bourg [13].
Malgré l’avènement de la Région bruxelloise en 1989 et une volonté de mieux encadrer le développement et l’emplacement de nouvelles superficies de bureaux, les années 1990 et 2000 marquent une intensification des dynamiques immobilières sous l’effet de l’expansion de l’Union européenne et du vieillissement du parc de bureaux, de plus en plus obsolète face aux nouvelles exigences du marché. Ce contexte stimule à la fois la production et la rénovation, avec un double mouvement de recentrage autour des quartiers centraux [14] et d’extension des pôles décentralisés.
Le quartier Nord [5] et le bord du canal se développent après une phase de stagnation prolongée, tandis que le quartier européen 2 s’étend et se densifie avec les adhésions successives de nouveaux pays à l’Union. Dans le même temps, les abords de la gare du Midi connaissent une transformation radicale [15] [Lire Le quartier Midi entre monopoly et chaise musicale]. Cette croissance est avant tout portée par le secteur public, belge ou international. Les occupants régionaux, communautaires, fédéraux et européens sont en effet surreprésentés dans le CBD, le quartier Nord et leurs nouveaux appendices le long du canal (KBC, ministère de la Communauté française) [16], de l’avenue de la Toison d’Or (Régie des Bâtiments et ministère des Classes moyennes et de l’Agriculture) et de la rue des Petits Carmes (SPF des Affaires étrangères).
Ce recentrage s’accompagne d’un vaste programme de rénovation : modernisation de nombreuses tours de bureaux, expansion du parc immobilier occupé par les institutions européennes, remise à neuf du bâti de l’après-guerre. La réhabilitation de sites majeurs comme la Cité administrative de l’État et Tour & Taxis participe à cette dynamique. Parallèlement, via de vastes opérations de déménagements, l’immobilier tertiaire se déplace vers des bureaux qui se veulent plus modernes, mieux équipés et plus durables, attirant de nouveaux utilisateurs pour occuper les immeubles vétustes ou sous-équipés, ou laissant ces derniers vides.
Les pôles décentralisés poursuivent leur développement, notamment à Anderlecht (boulevard International) 17 , Auderghem et Ixelles (autoroute de Namur et boulevard de la Plaine) 18 , Evere (rue Colonel Bourg et boulevard Léopold III) et Woluwe-Saint-Lambert (avenue Marcel Thiry) 19 . Profitant d’une bonne accessibilité routière et, dans une moindre mesure, en transport public, ils attirent des activités liées à la recherche, aux médias et aux services techniques avancés.
Avec l’entrée en vigueur du premier PRAS en 2001, la dispersion des bureaux est davantage encadrée, au profit d’une concentration dans des zones spécifiques, notamment autour des gares du Nord et du Midi [15] [Lire Le quartier Midi entre monopoly et chaise musicale]. Dans le même temps, la forte croissance démographique amorcée au milieu des années 1990 marque un tournant : l’immobilier résidentiel prend progressivement le pas sur le bureau, annonçant une nouvelle phase d’évolution du marché.
L’amélioration des infrastructures de transport dans les années 2010, notamment avec la mise en service de la liaison Schuman-Josaphat, du tronçon Diabolo et du réseau de trains S, renforce l’attractivité de certaines zones proches des gares.
Le marché des bureaux reste dominé par les institutions européennes et les administrations publiques, mais la demande évolue vers des espaces plus flexibles, présentés comme énergétiquement performants et mieux connectés aux réseaux de transport. Les quartiers d’affaires historiques (centre-ville, quartier Nord, quartier européen) conservent leur rôle stratégique, malgré une hausse tendancielle des taux de vacance et une multiplication de projets de reconversion ou de démolition-reconstruction dont la consommation carbone est peu ou pas analysée [Lire Une conversion de bureaux pas toujours vertueuse]. Parmi les transformations notables, on retrouve l’ancien siège de la CGER à Bruxelles-Ville (transformé en appartements et chambres pour étudiants) [1], celui de la société Solvay à Ixelles (converti en appartements de standing, hôtel, maison de repos et kots étudiants), ou encore la restructuration en cours d’une des deux tours Proximus au quartier Nord [5].
Le contexte de croissance démographique soutenue sert de prétexte pour encourager sans régulation le développement massif de nouveaux logements, favorisant certes une plus grande mixité fonctionnelle au sein d’immeubles et de quartiers longtemps marqués par la monofonctionnalité bureau, comme le quartier européen et le quartier Nord, mais opérant dans le même temps une densification élevée dans des quartiers déjà denses. Cette recomposition urbaine s’observe également dans certaines zones de première couronne (avenue Louise) 3 et de seconde couronne (rue Colonel Bourg, avenue Marcel Thiry, boulevard de la Woluwe) 9 13 19 , où le déclin du marché des bureaux se traduit par une vague de reconversions en ensembles résidentiels ou mixtes.
La crise sanitaire de 2020 accélère ces mutations en ancrant durablement le télétravail et le travail hybride, réduisant les besoins en surfaces par travailleur et encourageant la flexibilité des espaces [Lire L’impact du télétravail sur l’immobilier de bureau à Bruxelles]. Depuis 2013, la superficie totale occupée par l’emploi de bureau diminue sous l’effet de plusieurs dynamiques : la réduction des coûts fixes par les occupant·es par une migration vers des bureaux plus compacts, ainsi que la montée en puissance du coworking et des pratiques de mutualisation des espaces.
Le contexte de croissance démographique favorise une plus grande mixité fonctionnelle au sein des immeubles de bureaux en opérant une densification élevée dans des quartiers déjà denses.
Au fil des décennies, la géographie des bureaux bruxellois a connu des mutations profondes. D’un premier noyau compact dans le centre historique, l’implantation s’est progressivement diffusée vers de nouveaux pôles, façonnant un tissu urbain de plus en plus polycentrique. Cet essor a été porté par des dynamiques économiques et institutionnelles majeures : la tertiarisation, l’expansion des administrations publiques, « l’installation » des institutions internationales et les appétits des promoteurs pour un marché insuffisamment régulé. Il a aussi laissé des traces : destructions massives de quartiers anciens, verticalisation brutale, spéculation foncière et aujourd’hui, une vacance importante qui interroge l’héritage de décennies d’urbanisme monofonctionnel. Alors que la ville peine à répondre à la crise du logement abordable et à s’adapter aux nouveaux usages du travail, le devenir de ces immenses surfaces tertiaires devient un enjeu crucial. La reconversion ne va pas de soi, freinée par les inerties du marché et des politiques publiques. Après des décennies d’expansion tertiaire, Bruxelles saura-t-elle transformer cet héritage en une véritable occasion pour repenser la ville et adapter ces espaces aux défis sociaux et écologiques qui s’imposent aujourd’hui ?
Par « emploi de bureau », il faut entendre des postes de travail exercés dans un espace de bureau et impliquant des tâches administratives, organisationnelles ou liées à la gestion et au traitement de l’information. Contrairement à une vision restreinte du travail de bureau limité aux services administratifs et aux sièges d’entreprises, ces emplois se retrouvent dans une grande diversité de secteurs : l’industrie, le commerce, les médias, l’HoReCa, les transports ou encore la logistique. Au sein d’une entreprise ou d’une administration, ces fonctions englobent aussi bien la comptabilité, la gestion des ressources humaines, la planification de la production, la logistique ou encore les services financiers et juridiques. Elles concernent aussi les activités de réception et de relation clientèle, les services de documentation ou la gestion des flux d’information internes. Autrement dit, les emplois de bureau sont au cœur du fonctionnement de nombreuses structures, qu’elles soient publiques ou privées, et leur rôle dépasse largement le cadre des grandes entreprises tertiaires.
