Analyse du projet de Plan Communal de Développement d’Anderlecht

Claire Scohier – 19 mars 2014

Méthodologiquement

IEB se réjouit du fait que la commune d’Anderlecht accouche enfin de son PCD (Plan Communal de Développement) après de nombreuses années de tergiversation laissant un territoire aux enjeux nombreux sans ligne directrice. Comme le montre le Plan Guide de la Rénovation Urbaine pour lequel le territoire de Cureghem sert de territoire d’essai, la commune d’Anderlecht, en raison de son passé industriel et de la reconversion de son territoire, sert aujourd’hui de laboratoire urbain, tant pour les acteurs publiques que pour les acteurs privés. En l’absence de cadre et de lignes directrices, le risque est grand de voir les intérêts privés prendre le dessus sur l’intérêt général.

On regrettera en ce sens que le PCD arrive déjà tard au vu des nombreux appétits fonciers qui se sont exprimés ces dernières années générant une spéculation immobilière forte, notamment autour du Bassin de Biestebroeck. Alors qu’une procédure de PPAS aurait permis de cadrer certaines approches opportunistes, la commune fit le choix en 2011 de se lancer dans une procédure de Master Plan sur la zone retardant par la même la procédure d’adoption d’un PPAS.

Ceci vaut également pour la partie anderlechtoise du quartier Midi. Alors qu’aucun PCD n’existait, que la zone était toujours en attente de son schéma directeur. La commune fit néanmoins le choix d’abroger le PPAS existant qui constituait le seul cadre de maîtrise de la zone.

IEB s’étonne enfin de la faiblesse du RIE (Rapport d’Incidences Environnementales) qui ne recense que les impacts environnementaux positifs du projet sans véritable analyse des impacts liés aux transformations proposées que ce soit sur la population, la mobilité, l’imperméabilisation des sols,...

Généralités

Le PCD pointe le manque d’espaces verts dans les quartiers de Cureghem. On remarquera que la commune a manqué plusieurs occasions d’établir sur ce territoire un espace vert public : on pense notamment aux Vétérinaires dont l’espace vert a été privatisé ou à l’îlot Memling qui aurait pu être l’occasion d’offrir aux habitants du quartier un espace pour respirer dans ce tissu dense. A l’heure actuelle, les espaces qui se créent sont en intérieur d’îlot et bénéficient surtout à de nouveaux habitants venus s’installer dans des logements Citydev. On observe aussi les installations temporaires de Bruxelles Environnement qui visent surtout à développer l’attractivité territoriale, bien plus qu’un espace de respiration pour les habitants.

A niveau du développement du commerce, il doit répondre avant tout à la demande et aux besoins des habitants, plus qu’aux touristes. Il y a souvent une incompatibilité entre les deux objectifs dans la mesure où la vocation touristique rend le prix des loyers inabordable pour l’épicier ou le libraire de quartier avec le risque de développement d’un commerce mal intégré à la vie de quartier. Il en va de même pour la coexistence du petit commerce indépendant et des grandes enseignes, les seconds ayant tendance à chasser les premiers alors qu’il est établi que le petit commerce utilise plus de main-d’œuvre local, un atout pour une zone au fort taux de chômage. Anderlecht dispose déjà de commerces d’attractivité supra-locale grâce notamment à la présence des Abattoirs, de l’IKEA, du Cora shopping et du Westland shopping center.

Atrium soutient le développement d’Horeca nocturne. Ce type d’horeca doit être envisagé avec beaucoup de précautions au regard des nuisances sonores qu’il est susceptible de générer dans un tissu densément bâti.

Si l’implantation d’une gare RER peut être un plus évident pour améliorer la desserte et la connexion avec Cureghem, il faut garder à l’esprit que ce genre d’implantation peut avoir pour conséquence d’augmenter la pression sur le foncier. La réalisation d’un PPAS sur la zone devrait s’accompagner d’un périmètre de préemption pour juguler la spéculation immobilière. Il n’y aura plus qu’à espérer la mise en place d’un mécanisme de captation des plus-values par la Région avant la réalisation de la gare RER dans un quartier où le prix du logement présente encore une certaine accessibilité. Un mécanisme de captation de la plus-value permettra de mieux contrer la spéculation immobilière qu’un simple mécanisme classique de charges d’urbanisme qui fonctionne plus comme un mécanisme de compensation a posteriori.

De façon générale, si la commune souhaite développer des PPP (ex. pour le parking souterrain de la place de la Vaillance), elle a tout intérêt à développer un cadre très stricte pour la négociation de ceux-ci, les expériences belges et étrangères démontrant qu’il n’est pas rare que les coûts pour les pouvoirs publiques et à charge de la collectivité soient à termes plus élevés qu’une prise en charge publique du projet. Il importe également de se montrer vigilant à la qualité du service ou de l’infrastructure ainsi établis, le désir de rentabilité s’opérant souvent au détriment de l’intérêt général.

Alors que la commune pointe les nombreux problèmes de mobilité dans un tissu dense malgré la bonne desserte de ce territoire (gare TGV, stations de métro, lignes de bus et de tram) et de nombreux ménages ne disposant pas de voitures, elle semble peu mesurer l’impact des choix posés en terme d’attractivité supra-locale, choix qui risquent d’encore accroître la pression automobile dans des quartiers déjà saturés.

IEB soutient l’importance de conserver à Neerpede son caractère (semi)rural et de faire profiter l’ensemble des Anderlechtois des qualités de cet espace unique en région bruxelloise.

Concernant certaines zones spécifiques

1. Le projet de la gare du Midi

IEB soutient le choix du PCD au sujet du quartier Midi quand il énonce que la gare du Midi ne peut être tournée uniquement vers Saint-Gilles et le centre-ville et qu’il y a un trop grand clivage entre le microcosme de la gare et les quartiers fragilisés qui se trouvent à proximité. Les développements à cet endroit ne peuvent constituer une coupure nette que ce soit en termes de fonctions, de gabarits ou d’animation. En conséquence, la commune devrait éviter de soutenir à cet endroit des projets de tours de bureaux qui mono-fonctionnalisent ce territoire sur le modèle des années 60 et créent des ruptures importantes sur l’espace publique (ombres portées, effets de tourbillon, rupture d’échelle démesurée,...). Sans compter le rejet largement majoritaire par les habitants de ce type de construction.

IEB appuie aussi la demande de la commune que la gare du Midi s’insère comme un élément urbain au service des habitants du quartier et que les commerces développés ne soient pas juste au service des passagers.

IEB demande que les projets d’ampleur comme celui d’Atenor (la tour de bureaux Victor) soit gelé aussi longtemps que le schéma directeur du quartier Midi n’a pas été adopté.

2. Le projet sur le site des Abattoirs

Concernant le développement des Abattoirs d’Anderlecht. IEB soutient le maintien de cette activité productive alimentaire dans le quartier et se réjouit de l’intérêt que la commune porte à cette activité. Les Abattoirs ont toujours entretenu un lien particulier avec le quartier de Cureghem. Historiquement, ils ont constitué un pôle de développement économique et même académique important. Au-delà du quartier, son rôle se définit encore aujourd’hui, comme un pôle agro-alimentaire régional voire national. Toutefois les volontés régionales actuelles en voulant lui donner une vocation de prestige risque de fragiliser l’équilibre existant. Le principe de mixité actuellement prôné à une si petite échelle n’est envisageable que pour certains types d’activités dont le degré de compatibilité présente un réel intérêt. On connaît par exemple les conflits que suscite la cohabitation proche de logements avec des activités productives. Ainsi, se pose la question des incidences que pourrait avoir la cohabitation sur le site des Abattoirs de fonctions de logement ou de centre de congrès, juste à côté d’un abattoir et d’un grand marché populaire.

La configuration des Abattoirs d’Anderlecht est certainement à repenser, mais dans une optique de valorisation et de consolidation de ce patrimoine et de son unicité tout en l’adaptant pour qu’il puisse revêtir dans un avenir proche tout son potentiel d’abattoir assumé, intégré dans le tissu de la ville et visité par ceux qui en consomment le produit. La fuite en avant qui consisterait à développer d’autres activités sur le site dans l’espoir de stabiliser l’économie du lieu est une fausse bonne solution. Par contre, de nouvelles activités productives en lien avec l’activité actuelle pourraient y prendre place. Le site doit avant tout continuer à se tourner vers le quartier plus que vers la zone du canal même s’il en est proche.

Pourraient en outre être explorés des liens avec les activités productives éventuellement à venir sur la rue Heyvaert en cas de déménagement d’une partie des garages ainsi que des liens avec les zones de production locale comme Neerpede et le Pajottenland. En tout état de cause, la transformation d’un site d’une telle ampleur et d’une telle charge historique avec le quartier nécessite une vraie mise en débat publique dépassant le cadre de la consultation au sein d’une simple enquête publique.

3. Le quartier Heyvaert

La présence des garages à Heyvaert occasionne de fait un certain nombre de nuisances. Il s’agit néanmoins d’une activité historique du quartier pourvoyeuse de main-d’œuvre peu qualifiée. Le départ de cette activité mérite d’être pensé avec nuance. Il est probable que certains garages souhaiteront garder une activité dans le quartier connu mondialement comme plaque tournante du véhicule d’occasion. Un compromis pourrait être recherché en vue de trouver un meilleur équilibre entre les atouts de cette activité et ses nuisances. Ainsi, une partie de celles-ci pourraient être maintenues dans le quartier tandis qu’une autre serait délocalisée au Nord de Bruxelles en vue de l’usage de la technique du Ro-Ro. Il se dit d’ailleurs que le terrain disponible au nord de Bruxelles n’est pas à même d’accueillir la totalité de l’activité existante. En tout état de cause, l’activité ainsi délocalisée devrait être remplacée par une économie productive adaptée aux besoins du quartier afin de préserver l’équilibre économique de ce territoire. Les périmètres de préemption pris dans le cadre du contrat de quartier Compas devraient être mobilisés en ce sens. Il serait contre productif de vouloir développer sur cet axe du logement acquisitif avec Citydev dans la mesure où la cohabitation de logements moyens avec de l’activité productive dans un tissu déjà dense est difficilement concevable. Cette cohabitation risque à terme de se résoudre au détriment de l’activité économique alors que celle-ci fait partie de l’identité du quartier et de son dynamisme économique. Un vaste projet de logements acquisitifs porté par Citydev est déjà prévu à quelques pas de là, rue du Compas. Laisser cette dynamique faire tâche d’huile risque à terme de donner une tournure résidentielle au quartier peu compatible avec l’activité bruyante et olfactive du site des Abattoirs pourtant bien intégrée dans le tissu urbain et contribuant au rayonnement de Cureghem.

Le PCD prévoit une densification forte de l’axe Heyvaert alors que le quartier connaît déjà une densité nettement supérieure à la moyenne régionale, et ce, malgré l’existence d’entrepôts d’activités économiques modérant cette sur-densification. Qui dit densité dit équipements collectifs associés. En l’état, la commune ne parvient déjà pas à fournir une offre suffisante en termes de crèches, d’écoles, d’équipements culturels et sportifs.

Il faut en outre prendre en considération le fort taux de pollution à cet endroit pouvant cohabiter avec l’activité existante. Les coûts de dépollution seront tels pour accueillir du logement, qu’ils nécessiteront de pratiquer des prix immobiliers inadaptés aux revenus moyens des populations s’installant habituellement sur ce territoire.

4. Le bassin de Biestebroeck

Le PCD reconnaît que la bassin de Biestebroeck constitue une zone d’emplois importante et une zone d’industrie reconnue à l’échelle régionale. Selon une étude réalisée par IEB en 2013, la ZIU accueille environ 331 sociétés dont 264 entreprises actives dans des secteurs très diversifiés dont la construction, la réparation automobile, l’industrie manufacturière (papier, carton, imprimerie, fabrication du métal, agro-alimentaire,...). Les dates d’arrivée sur le site montrent, d’une part, une importante stabilité de certaines entreprises dans la zone, d’autre part, l’attraction que cette dernière exerce encore puisque près de la moitié des entreprises rencontrées (24 sur 52) sont venues s’installer après 2000. Plusieurs entreprises (10) étaient implantées auparavant plus à l’intérieur de la ville, à Anderlecht (place de la Vaillance, quai des Usines, rue Charles Parenté) et ont déménagé vers ce zoning industriel précisément en raison de la nécessité de s’éloigner des quartiers habités du centre, l’opportunité et la disponibilité d’espaces adéquats, transformables, plus grands pour permettre l’entreposage, le rapprochement du Ring, et la situation en zoning industriel. Changer cette donne ne pourra que générer la délocalisation de ces entreprises avec toute la perte économique que cela induira pour la commune ainsi que la perte d’emplois (environ 7500 emplois pour 200 hectares dont 41% d’emplois non qualifiés et 55% de bruxellois).

Les choix posés par la Région dans le cadre des derniers changements d’affectation du sol qui transforment plusieurs îlots industriels du bassin de Biestebroeck en ZEMU – et ce malgré les vives critiques de la Commission régionale de développement – va modifier considérablement l’équilibre de la zone et condamner toute possibilité pour le Port d’étendre ses infrastructures du côté d’Anderlecht. Les futures activités résidentielles autorisées serviront probablement de point de départ au développement de quartiers résidentiels peu adaptés au profil du quartier (du type des projets City Dock). A Biestebroeck, si la largeur des terrains dont le Port est propriétaire suffit pour maintenir une activité portuaire et opérer les chargements et déchargements, cette dernière risque d’être peu compatible avec les fonctions résidentielles envisagées sur les terrains adjacents. Il est évident que les changements d’affectations condamnent ce devenir et hypothèquent les éventuels investissements à long terme qu’auraient pu consentir des entreprises conscientes du potentiel de la voie d’eau. Il importe que la commune dans le cadre de son PCD et de son futur PPAS sur la zone sauve ce qui est encore à sauver et fixe des quotas d’activités économiques et productives permettant le maintien des activités encore en place. Si un potentiel résidentiel peut éventuellement être envisagé sur la rive gauche, il est évident que la rive droite doit préserver sa vocation économique. D’autant que le PDC relève le fait que la commune doit faire face à une forte demande en installation d’entreprises sur son territoire en raison de son accessibilité et de sa configuration.

Par ailleurs ces terrains se divisent en grandes parcelles ce qui est essentiel pour certaines entreprises qui n’acceptent de s’installer à Bruxelles que si elles disposent d’un terrain suffisant afin de disposer d’une marge de sécurité par rapport à l’avenir. Elles se prémunissent ainsi contre un besoin de devoir déménager en cas d’agrandissement de leurs besoins en espaces.

L’étude d’incidences sur le PRAS démographique signalait que l’accès à la voie d’eau est relativement unique à cet endroit stratégique par rapport à la Région Bruxelloise, et qu’il est important de gérer cet accès de manière optimale et avec une vision sur le long terme. « L’opportunité qui se présente à travers cette modification du PRAS doit donc être saisie pour développer une stratégie de fonctionnement de cet accès à l’eau. Toute la zone (élargie aux ZEMU environnantes) doit par ailleurs être réfléchie en fonction de cette opportunité, avec réflexion sur la mutualisation des infrastructures afin de renforcer tant que possible le potentiel de CDU [1] qu’elle offre (dans la perspective, bien entendu, d’y créer un CDU...). »

Si le site est très accessible par la route et dispose d’un potentiel lié au chemin de fer et à la voie d’eau, il bénéficie par contre d’une mauvaise accessibilité pour accueillir une fonction logement notamment en raison des coupures liées à la présence du canal, du chemin de fer et du boulevard de l’Industrie. Il y a un risque réel d’enclavement des logements qui viendraient prendre place à cet endroit. Sans compter qu’une bonne partie de ces terres ne sont pas en friche et que les logements risquent d’être contigus à des industries en place peu compatibles avec la fonction logement (ex : fonderie de métaux).

A l’heure actuelle, le taux d’imperméabilisation de la zone est moyen. Le densification liée à la conversion en ZEMU va entraîner inévitablement une augmentation du taux d’imperméabilisation et du ruissellement. Or le site dispose d’un réseau d’égouttage déjà insuffisant en l’état avec pour conséquence que les eaux usées de certaines entreprises sont directement rejetées dans le canal. La création de logements va encore accroître fortement les exigences liées au réseau d’égouttage avec des coûts très importants pour les pouvoirs publics pour viabiliser des terrains privés.

Les mêmes questions peuvent être posées concernant la volonté de la commune d’implanter du logement le long du boulevard Industriel.

IEB soutient par contre les points 3.4.3, 3.4.9 et 3.4.10 du PCD qui visent à définir la vocation de la zone industrielle et le développement d’une écologie industrielle des entreprises ainsi que le point 3.4.5 qui vise à renforcer le canal comme vecteur de transport de marchandises et notamment le fait de réserver les emprises foncières le long du canal aux entreprises qui en font l’usage effectif. De ce point de vue, IEB s’étonne de la volonté de la commune de chasser l’entreprisses Cotanco rare utilisatrice de la voie d’eau. Concernant l’emplacement du centre de transbordement urbain, celui trouverait idéalement à s’installer le long de la Digue du canal à hauteur du bassin giratoire. Le projet de PCD ne précise aucun emplacement.

IEB est également favorable aux aménagements pour les modes doux le long du canal pour autant que ceux-ci permettent de maintenir des activités lourdes en ville et de réduire l’acheminement de matériaux par camions grâce à l’usage de la voie d’eau tout en ne coupant pas l’accès aux berges pour les usagers des modes doux. Par contre, la construction de logements à cet endroit sacrifie de façon irréversible l’usage de la voie d’eau.

Politique en matière de logements

La commune d’Anderlecht compte environ 50 000 logements dont 12% de logements publics (10% de logements sociaux) dont une bonne part a été construite dans les années 1960. Le Foyer anderlechtois a une liste d’attente d’environ 13 000 personnes pour les logements sociaux sur l’ensemble de la commune.

Dans le cadre du PCD, la commune envisage de développer des partenariats avec Citydev, la SLRB [2] et le privé pour augmenter son parc de logements. Mais on constate que la majorité des logements qui se construisent sur initiative publique sont des logements moyens acquisitifs alors qu’il y a une forte demande en logements sociaux. A Cureghem, la part de logements sociaux est très faible alors que de nombreux projets Citydev ont vu le jour ces dernières années (Bara – De Lijn : 147 logements ; rue des Matériaux : 124 logements ; Clémenceau Jorez : 34 appartements ; rue du Chapeau : 40 appartements, rue Jorez : 27 appartements ; contrat de quartier Canal-Midi : quai de l’Industrie, rue Prévinaire/Goujon (21), place des Goujons (25) square Miesse (40).

Il est du devoir des pouvoirs publics de chercher à bien loger avant tout les plus précarisés de ses citoyens. On sait que 30% des plus pauvres des Bruxellois n’ont accès qu’à 4% du marché locatif. Vouloir à tout prix créer de la mixité sociale dans les quartiers les plus pauvres n’ a généralement pour effet que d’accroître le prix du foncier et des loyers sans pour autant enrichir la population qui y vit. Ce public précaire doit pouvoir rester, s’il le souhaite, dans un quartier central de Bruxelles où il sera moins marginalisé et augmentera ses chances d’améliorer sa situation socio-économique. Or, les prix à la location des appartements à Anderlecht se place légèrement en-dessous de la moyenne régionale mais affiche les valeurs les plus hautes parmi ses consœurs de la partie ouest du territoire bruxellois. Au vu de ceci, la commune devrait mener une politique plus volontariste en vue de créer des logements sociaux. Or, le PCD est étonnamment totalement silencieux sur ce sujet.