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Silver Tower – no future...

Samy Hadji et Mathieu Sonck – 1er décembre 2013

Publié le dimanche 1er décembre 2013, par IEB, Mathieu Sonck, Samy Hadji

Le 26 novembre 2006, la société Fortis Real Estate Development déposait une demande de permis « tendant à démolir et reconstruire un immeuble de bureau de 33 000 m² comprenant diverses installations techniques dont un parking de 103 places » au service de l’urbanisme de la commune de Saint-Josse-ten-Noode. Après avoir essuyé un refus, le promoteur est revenu avec un nouveau projet dont les incidences sur l’environnement n’ont pas été suffisamment évaluées. IEB demande qu’une véritable étude d’incidences soit réalisée.

En mars 2008, le Collège des Bourgmestre et Échevins de la commune faisait part au demandeur de sa décision de refus du permis d’urbanisme, reprenant les motifs émis dans l’avis défavorable du fonctionnaire délégué.

En avril 2008, le demandeur déposait un recours auprès du Collège d’Urbanisme. Celui-ci n’ayant pas donné suite, le demandeur introduisait un recours auprès du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale en août 2008.

En juillet 2010, le recours fut jugé recevable et susceptible d’être accueilli si de nouveaux plans sont introduits avec certaines modifications mineures (notamment la création de parkings supplémentaires destinés aux riverains). Un permis modifié est délivré dans la foulée, autorisant près de 43 000 m² hors-sol et 31 étages.

Exit le patrimoine, place à la tour d’argent...

En 2013, alors que le chantier n’a toujours pas commencé de manière significative, les permis d’environnement et d’urbanisme sont prorogés. Le bâtiment initial est détruit. Ce bâtiment, dû à l’architecte Claude Laurens (Paris, 1908-2003) qui fut un des architectes-phares de l’architecture de l’après-guerre est considéré par la Commission Royale des Monuments et des Sites comme un patrimoine du 20e siècle à protéger, d’autant que celui-ci constitue le pendant de l’immeuble situé de l’autre côté du boulevard Saint-Lazare, en vis-à-vis, à savoir un hôtel pour voyageurs avec station-service, également construit par Laurens, en 1957, et publié dans la revue Architecture (n°28, 1959).

Pendant que ce bâtiment témoin de l’architecture typique des années 50 est détruit, une demande de permis modificatif est instruite par la Commune, qui soumet le projet à enquête publique, comme le COBAT l’y oblige. Il s’agit principalement d’une augmentation des gabarits de la tour, portant le nombre d’étages à 35 et supprimant la priorité d’accès des riverains aux parkings, comme le demandait pourtant le Gouvernement bruxellois dans sa décision de juillet 2010...

On pourrait penser que l’objet de cette enquête est anecdotique, qu’il ne concerne in fine que la rehausse de quelques étages d’une tour qui a déjà obtenu son permis. Mais les critiques émises il y a 6 ans restent parfaitement d’actualité : ombres portées, problèmes de mobilité, envahissement des bureaux dans les quartiers habités,... etc. Mais depuis 2007, le contexte a aussi changé : la région bruxelloise fait face à la plus profonde crise du logement qu’elle ait connu. La demande en logements sociaux explose et ce constat devrait pousser les autorités publiques à s’opposer fermement au comportement prédateur de promoteurs totalement déconnectés des besoins collectifs.

Va-t-on encore construire une nouvelle tour de bureaux dans une région où la vacance de bureaux est particulièrement élevée (1,3 millions de m²) et que toute construction de nouveaux bureaux implique que d’autres se vident ailleurs...?

Ce que je prends d’une main, je le rends de l’autre...

La mal nommée « Silver Tower » servirait-elle, par les taxes sur les bureaux qu’elle générera, à combler un trou dans les finances communales ? La question est posée.

Tant qu’à parler de gros sous, signalons tout de même la médiocrité de l’accord entre l’Agence Immobilière Sociale (AIS) de Saint-Josse, Fortis et la Région sur l’usage qui sera fait des charges d’urbanisme générées par le projet. On promet royalement à l’AIS 7 logements en gestion pour 9 ans en contrepartie d’un projet pharaonique de près de 50 000 m². Pendant cette période, Fortis touchera de l’AIS environ 228 000 euros de revenus locatifs. On peut évaluer le coût de construction des 7 logements à environ 1 million d’euros. Mais au terme des 9 ans, le bien reviendra dans les mains de Fortis et vu la spéculation dans le quartier, les locataires risquent d’en être expulsés.

Le solde des charges d’urbanisme, soit plus de 3 millions d’euros servira à aménager la place publique principalement au profit du propriétaire de la tour. Nous avons peu de détails quant aux intentions des autorités sur les aménagements de cette place. Nous craignons que celle-ci soit plus pensée comme le parvis quasi-privatif de la tour que comme un véritable lieu de vie et de rencontre pour les habitants et les usagers du quartier.

Nous dénonçons fermement la faible part des charges affectées à des logements qui retourneront inéluctablement au marché privé et la disproportion des moyens accordés à des travaux publics qui, in fine, ne feront que valoriser le bien de Fortis.

Exit l’étude d’incidences...

Revenons au projet soumis à l’enquête, soit la demande d’une augmentation de gabarit et une relative diminution du nombre de parkings, qui tombe, comme par hasard à 199 places, soit le seuil permettant au demandeur d’éviter une véritable étude d’incidences.

De l’étude d’incidences de 2007, déjà partielle sur certains plans, nous voilà amenés à juger d’un rapport rachitique et orienté qui fait l’impasse sur l’essentiel :

  • Les ombres portées du bâtiment à construire seront dommageables pour le quartier Saint-Lazare.

    La photo ci-dessus, prise de la tour Coven Garden, montre l’ombre portée par cette dernière un midi de septembre, soit le moment où l’ombre portée est la moins grande. On remarquera l’ampleur de celle-ci sur les quartiers habités voisins. Alors, imaginez une tour nettement plus haute que Coven Garden et qui de plus empiète sur 36% de sa surface au sol sur l’espace public ?

  • Le rapport fait l’impasse sur l’évaluation des vents induits par l’augmentation de gabarit au seul prétexte que cette alternative n’aurait pas été modélisée dans le cadre de l’étude d’incidences initiale. Cet argument est un peu faible, d’autant que nous n’avons pu prendre connaissance que du résumé non technique de l’étude initiale mais nous craignons que celle-ci ait fait l’impasse sur une analyse sérieuse des vents induits basée sur une étude du profil du bâtiment en soufflerie. De plus, depuis 2007 les pratiques en la matière ont évolués. Ainsi, l’étude d’impact du Règlement Régional d’Urbanisme zoné de la rue de la Loi propose par exemple une méthodologie d’évaluation des vents induits basée sur des études en soufflerie et propose l’usage systématique d’une norme maximale à ne pas dépasser.
  • Les sols dans cette zone sont soumis à de fortes vibrations liées au transport en général. Dernièrement la presse a relaté un affaissement de terrain sur la place Saint-Lazare. Il n’y a pourtant dans le rapport d’incidences aucune évaluation des risques liés à la construction de cette immense tour sur un sol manifestement fragilisé par de nombreux impétrants, voire même par la proximité d’une nappe phréatique.
  • Enfin, une étude d’incidence en bonne et due forme aurait dû proposer une analyse environnementale de ce projet de démolition d’un bâtiment de faible hauteur au profit d’une tour de bureaux. En l’absence de celle-ci, nous avons pris la peine d’évaluer grossièrement le bilan carbone de cette opération. Une étude de bilan carbone consiste à comparer l’impact énergétique du projet de nouveau bâtiment, a priori plus vertueux du point de vue de sa consommation avec celui du bâtiment démoli à ce jour si on l’avait gardé et rénové. Selon nos calculs, il faudra exploiter le nouveau bâtiment plus de 200 ans avant de récupérer l’énergie grise perdue dans l’opération de démolition et de reconstruction.

La mobilité douce oubliée...

Concernant les emplacements vélos, quelle que soit la hauteur de la tour, nous souhaitons que le futur bâtiment permette d’encourager des modes de déplacement doux, et ce en prévoyant des emplacements vélos publics (riverains). Cette idée pourrait s’inscrire parfaitement dans le projet de vallée verte. Rappelons que la future construction se trouve en zone A (proximité avec la gare). Des conditions ont été émises qui visaient à faire de l’espace public un axe majeur de mobilité douce.

Pour la Région, ce permis n’était-il pas conditionné à la réalisation de cette jonction idéale pour piétons et cyclistes, qui devait prolonger la coulée verte venant de Gare Centrale et Pachéco ? Bruxelles-Environnement et Bruxelles-Mobilité ont-elles oublié leurs objectifs ?

En conclusion

Pour toutes les raisons qui précèdent, le permis modificatif ne devrait pas être délivré sans qu’une véritable étude d’incidences ne soit menée, cette étude incluant une évaluation sérieuse des ombres portées, des vents induits, des enjeux de mobilité, du bilan carbone de l’opération ainsi que de l’opportunité sociale et économique de construire de nouveaux bureaux dans une région déjà saturée.

Études et analyses 2013

Études et analyses 2013

Dernier ajout : 11 décembre.