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Projet de PPAS Toison d’Or : après le dialogue de sourds, le récapitulatif des demandes de révision des associations

Publié le mercredi 11 juin 2008, par I E B

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L’Arau, IEB, Place Louise et XL-Nord ont conjointement réaffirmé leurs points de vue dans le cadre du projet de PPAS de l’îlot 24 porté par la commune d’Ixelles. Dans l’attente de la remise d’avis de la commission de concertation, les revendications des associations portent essentiellement sur :
- une réduction des gabarits autorisés en front d’avenue ;
- une diminution des surfaces commerciales au profit des boutiques spécialisées ;
- un minimum de 30% de logements en front d’avenue ;
- une limitation stricte des emplacements de parking et aires de déchargement.

PPAS îlot 24 à Ixelles

L’ARAU, IEB, PLACE LOUISE, XL Nord ont participé conjointement à Ixelles à la réunion de la Commission de concertation du 7 mai dans le cadre de l’enquête publique relative au projet de PPAS de l’îlot 24, dit également PPAS Toison d’Or. Le compte rendu de cette réunion se trouve en annexe. Il a été envoyé à la Commune le 22 mai 2008.

Face à l’incertitude quant aux éléments que la Commune voudra bien retenir de la commission de concertation, les associations soussignées tiennent à rappeler ce jour les aspects suivants :

1. Le consensus des réclamants au sujet du caractère excessif des gabarits

Lors de la réunion publique du 9 avril 2008 et de la réunion de la Commission de concertation, un des principaux griefs soulevés par les riverains et les associations réside dans la question des gabarits excessifs du projet surtout du côté de la rue capitaine Crespel.

Lors de la Commission de concertation, face à la demande réitérée d’un riverain d’obtenir une réponse de l’auteur de projet du PPAS quant à ce point, le public a pu assister à un spécimen particulièrement caractérisé du « dialogue de sourds » . Le riverain demandait de quelle hauteur il était concrètement question en mètres, l’auteur de projet se lança alors dans des considérations abstraites sur les normes de conventions graphiques. Il expliqua en clôture de son intervention que le gabarit maximum autorisable par un PPAS concerne le bâtiment, toiture comprise. Par exemple, a déclaré le chargé d’études, si on se réfère au précédent projet dit « Heron Plazza » (qui avait fait l’objet d’un consensus en avril 2002), la coupole serait bien entendue comprise dans le volume autorisable.

C’est risible car le projet en question présentait un rez + 5 alors que le gabarit maximum autorisable par le projet de PPAS est en réalité de 41 mètres. On imagine mal les promoteurs surmonter leur tour d’une coupole ou d’un toit à versants.

La Commune a clairement fait état de son intention de permettre à cet endroit l’érection d’une tour comme pendant à la tour de l’hôtel Hilton.

Les associations soussignées s’opposent à ce dessein, qui trahit la volonté des riverains et qui présente un gabarit propre à écraser les bâtiments situés à l’arrière du site, à porter ombre sur les jardins, comme le craignait précisément l’intervenant et à écraser visuellement les bâtiments situés à l’angle de la rue Capitaine Crespel.

2. Le Schéma de Développement Commercial de la Région de Bruxelles-Capitale préconise des « petits centres commerciaux bien intégrés au tissu urbain » et non des mega stores

Le Schéma de développement commercial de la Région de Bruxelles-Capitale, document secret sur base duquel pourtant des décisions sont légitimées, préconise pour le haut de la ville de « veiller au maintien de la spécialisation du pôle Louise (enseignes moyen-haut de gamme) et du pôle du boulevard de Waterloo (luxe). Le renforcement de cette zone se fera via des opérations de restructuration de l’espace existant (aménagement et sécurisation) et via le développement de projets de centres commerciaux de petite taille ouverts et bien intégrés dans le tissu commercial existant » .

Or, le projet de PPAS propose minimum 4 cellules commerciales au rez-de-chaussée à front de l’avenue de la Toison d’or qui pourront s’étendre sur trois niveaux : rez, sous-sol et premier étage sur une profondeur de 91 mètres à l’intérieur de l’îlot, soit des superficies de l’ordre de 3 000 m².

De telles superficies sont généralement destinées à des grands commerces spécialisés 100% textile ou d’articles de sport qui ne respectent pas les dispositions du Schéma de développement commercial car elles ne sont pas compatibles avec le tissu commercial environnant.

Certaines enseignes cherchent à s’implanter dans le haut de la ville, attirées par son prestige sans se soucier du fait qu’elles vont cannibaliser ce prestige. La volonté d’implanter un complexe de cinémas a été à l’origine de la destruction de l’îlot, erreur historique et politique, puisque le projet Heron City était soutenu à l’époque par la Commune d’Ixelles. De projet en projet, le total de superficies commerciales projeté n’a cessé de croître, de 5 000 m² dans les premiers projets à 14 250 m² proposés aujourd’hui par un projet de PPAS, c’est-à-dire par les pouvoirs publics !

Il est au contraire de la responsabilité des pouvoirs publics de maintenir une certaine forme d’équilibre et, en l’espèce, de protéger la spécificité commerciale du haut de la ville qui est axée sur le format « boutique » . Ainsi, le projet Heron Plazza présenté par les architectes Farber et Birkye en 2005 proposait 2 000 m² de commerces modulables et respectueux du parcellaire d’origine et 2 700 m² d’espaces culturels.

3. Le maintien du logement à front de l’avenue de la Toison d’Or

Le projet de PPAS prévoit un seuil minimal de 1 800 m² de logements à front de l’avenue de la Toison d’Or et réserve le redéploiement de cette fonction vers l’arrière de l’îlot.

La commission de concertation a pu entendre un curieux plaidoyer de certains représentants du monde économique, selon lequel « il faut être fou pour habiter l’avenue de la Toison d’or » et suggérant de se battre plutôt pour le retour du logement dans l’immeuble que la STIB prétend quitter un peu plus haut.

Où est la cohérence de ce propos ? Il y a toujours eu du logement à front de l’avenue de la Toison d’Or. La présence d’hôtels démontre qu’il est envisageable d’y dormir. Pourquoi des logements dans l’immeuble de la STIB et pas 200 mètres plus bas ?

Les associations signataires demandent l’introduction d’un seuil minimum d’un tiers de logements à front de la Toison d’Or dans le PPAS.

4. La question de la maîtrise du nombre de places de parkings dans le projet

De nombreux riverains se sont inquiétés lors de la réunion publique et lors de la Commission de concertation du nombre de places de parkings prévisibles considérant le nombre de m² constructibles. Ils s’inquiètent de la saturation prévisible de la voirie considérant une situation actuelle déjà pénible et de la question de la comptabilité de ce parking avec l’habitat. En fin de réunion, l’auteur du projet de PPAS, a répondu à un riverain qu’il était incapable de donner une estimation quant au flux de circulation de livraison généré par la surdensification proposée par le projet de PPAS.

Rappelons que le Parking des Deux Portes se trouve juste en dessous de l’avenue et qu’il comporte 923 places. Une enquête récente montre que ce parking est sous utilisé. Le quartier est de plus excellemment desservi par les transports en commun puisqu’il se trouve à l’intersection d’une ligne de tram et d’une ligne de métro.

Les megastores constituent une menace à cet égard car ils fonctionnent avec de grands parkings.

La Commune n’a pas confirmé son intention d’éviter une étude d’incidences globale sur le projet de PPAS.

Aucune réponse satisfaisante n’a été apportée sur ce point par les pouvoirs publics. Il faut donc une étude d’incidences qui examinera les flux potentiels.

Conclusion

L’ARAU, IEB, PLACE LOUISE et XL-Nord demandent :

  • la réduction du gabarit maximum autorisable de manière à assurer l’intégration urbanistique du projet dans l’environnement de l’avenue de la Toison d’Or et de la rue capitaine Crespel ;
  • la réduction de la dimension des surfaces commerciales. Le projet de PPAS exclut une implantation du type Galeries Lafayette, telle qu’on la trouve à Paris, avec ses espaces dédiés aux marques de luxe. Il manque de souplesse aux besoins évolutifs du quartier et de la transparence des projets précédents ;
  • l’introduction d’un seuil minimum d’un tiers de logements à front de la Toison d’Or dans le PPAS et le maintien des surfaces dévolues au logement à l’arrière de l’îlot ;
  • une étude d’incidence globale et la maîtrise du nombre de places de parking considérant la qualité de la desserte par les transports en commun : maximum 1 emplacement de parking par logement et pas de parking du tout pour le commerce.

Pour toutes informations complémentaires, veuillez contacter

  • Isabelle Pauthier, Directrice de l’ARAU, 0477/33 03 78.
  • Mathieu Sonck, Secrétaire général d’IEB, 0478/20 35 78.
  • Jacques De Soie, Coordinateur de PLACE LOUISE, 0477/17 86 89.
  • Jacques Giel, Coordinateur d’XL-Nord, 0486/36 50 20.

Annexe

Synthèse des propos des participants à la Commission de concertation d’Ixelles concernant le PPAS îlot 24 (Toison d’Or), le 7 mai 2008
(pdf).


Prises de position

Dernier ajout : 15 décembre.