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PPAS Biestebroeck ou comment sacrifier le potentiel économique et portuaire au profit des projets spéculatifs immobiliers

Claire Scohier – 29 juin 2017

Publié le jeudi 29 juin 2017, par Claire Scohier

Le Plan particulier d’affectation du sol (PPAS) du bassin de Biestebroeck passait une première fois à l’enquête publique en octobre 2016. Au grand étonnement des associations, il est revenu sur le métier quelques mois plus tard. La deuxième mouture, loin de répondre aux inquiétudes soulevées lors de la première enquête, renforce le risque de voir se réduire à peau de chagrin les activités économiques, intègre un projet de marina incongru en totale déconnexion avec les réalités du quartier et prévoit des densités et gabarits inquiétants dont le seul intérêt est de satisfaire les appétits immobiliers en présence.

Le territoire concerné de 47 hectares est unique. C’est le seul endroit du versant de la partie sud du canal qui est doté d’un bassin giratoire pour les péniches et de quais dotés des caractéristiques nécessaires à une zone de déchargement. C’est un des rares terrains de la région d’une telle envergure dédié aux activités productives bénéficiant d’une connexion multimodale avérée ou potentielle : présence du canal et de quais pour le transbordement, connexion au Ring et proximité des voies ferrées.

Une vitalité économique méconnue

L’ensemble du bassin de Biestebroeck, englobant le périmètre du PPAS concerné, constitue une zone d’emplois importante et une zone d’industrie reconnue à l’échelle régionale. Selon une étude réalisée par IEB en 2013, l’ensemble de la zone d’industrie urbaine (ZIU) accueillait environ 331 sociétés dont 264 entreprises actives dans des secteurs très diversifiés dont la construction, la réparation automobile, l’industrie manufacturière (papier, carton, imprimerie, fabrication du métal, agro-alimentaire,...).

Les dates d’arrivée de certaines de ces sociétés sur le site démontrent leur stabilité et par le caractère adapté de ce territoire. Toutefois près de la moitié des entreprises rencontrées (24 sur 52) étaient venues s’installer après 2000. Dix d’entre elles étaient implantées auparavant plus à l’intérieur de la ville, à Anderlecht (place de la Vaillance, quai des Usines, rue Charles Parenté) et ont déménagé vers ce zoning industriel précisément en raison de la nécessité de s’éloigner des quartiers habités du centre. La disponibilité d’espaces adéquats et transformables, plus grands pour permettre l’entreposage, le rapprochement du Ring, et la situation en zoning industriel ont d’évidence joué dans le choix de cette nouvelle installation.

Le changement d’affectation du sol intervenu en 2013, et visant à créer une zone d’entreprises en milieu urbain (ZEMU) sur un quart de ce territoire, risque de changer la donne et de générer une délocalisation de certaines activités, non seulement au sein de la ZEMU mais au-delà. Le mouvement de résidentialisation amorcé pourrait faire tâche d’huile et s’accompagner d’une perte économique et d’emplois (environ 7 500 emplois pour les 200 hectares de ZIU dont 41% d’emplois non qualifiés et 55% occupés par des Bruxellois). La totalité de la ZEMU offrait encore, en 2015, 2624 emplois dont 1 600 dans le secteur logistique, le commerce de gros et la manufacture. Le rapport d’incidences environnementale du PPAS signale que Citydev a plus de 100 demandes d’entreprises en cours dans le secteur de l’économie productive souhaitant s’implanter à Anderlecht. Le Plan communal de développement d’Anderlecht relève également la forte demande d’installation d’entreprises à laquelle la commune doit faire face en raison de son accessibilité et de sa configuration.

Le rapport 2016 de l’Observatoire de la Santé et du Social signale que la proportion d’ouvriers est plus importante à Anderlecht qu’à l’échelle de la Région en raison de la présence d’entreprises industrielles aux abords du canal. Le secteur du commerce et du transport est le premier secteur en matière d’emploi à Anderlecht (28% des postes), deuxième commune de la Région dans le secteur du commerce, de la réparation de véhicules automobiles et la troisième dans le secteur de l’industrie manufacturière et de l’entreposage. Ces constats sont liés à la présence du zoning industriel de Biestebroeck.

Un choix typologique inadapté

Les choix posés par la Région de changer l’affectation du sol de plusieurs îlots industriels du bassin en ZEMU – et ce, malgré les vives critiques de la Commission régionale de développement – a modifié considérablement l’équilibre de la zone. Dès 2010, la pression foncière s’est accrue suite aux discussions sur le changement d’affectation autorisant l’accueil d’une fonction résidentielle. Alors que le Plan marchandises de la Région bruxelloise préconisait à cet endroit un espace dédié à un Port-Sud, le changement d’affectation a constitué le cheval de Troie pour les projets spéculatifs de divers promoteurs, avec un risque bien réel de condamner définitivement toute capacité portuaire à venir dans le sud de Bruxelles ainsi que la préservation d’une zone d’activités productives.

Si la largeur des quais dont le Port est propriétaire autour du bassin suffit à maintenir une activité portuaire et opérer les chargements et déchargements des péniches, le choix de mettre les parcelles en ZEMU interdit toute activité logistique connexe et hypothèque les éventuels investissements à long terme qu’auraient pu consentir des entreprises conscientes du potentiel de la voie d’eau. Les contraintes urbanistiques liées à la nouvelle affectation produisent déjà leurs effets de repoussoir des entreprises. On se rappellera qu’en 2016, le Port a eu toutes les peines du monde pour trouver un concessionnaire pour son quai en Rive droite dès lors qu’il lui était imposé de laisser son site accessible aux modes de circulation douce et que la Région ne s’engageait que sur du temporaire par crainte de gêner les futurs projets immobiliers. La concession octroyée par le Port était limitée à trois ans, privant l’entreprise candidate d’une vision à long terme pour permettre un retour sur investissement.

Dans ce contexte de tensions, le rôle du PPAS était de fixer une typologie et des quotas favorables au maintien des activités économiques et productives (à différencier clairement du business to business, lequel s’apparente à de l’activité de bureaux). Or, bien au contraire, il opte pour une typologie qui cache l’activité productive derrière des fronts urbains de nature plus résidentielle sans garantie du maintien de celles-ci : « Cette trame constituée prioritairement par les fonctions résidentielles garantit une qualité de vie au quartier, même sans un développement complet des activités productives à court terme. »

La typologie choisie oublie que : « Les entreprises sont généralement intéressées par de grandes parcelles (souvent plus grandes que ce dont elles ont réellement besoin à court et moyen terme) pour établir leurs activités, et ce, afin de disposer d’une marge de sécurité par rapport à l’avenir. Elles se prémunissent ainsi contre un besoin de devoir déménager en cas d’agrandissement de leurs besoins en espaces. Il faudra donc veiller à ce que les parcelles destinées à des entreprises sur des ZEMU restent suffisamment grandes, et limiter (voire refuser) des propositions de division de (grandes) parcelles. » (voir le rapport d’incidences environnementales du PRAS démographique p. 495). Certaines entreprises n’acceptent de s’installer à Bruxelles que si elles disposent d’un terrain suffisant afin de disposer d’une marge de sécurité par rapport à l’avenir. Elles se prémunissent ainsi contre un besoin de devoir déménager en cas d’agrandissement de leurs besoins en espaces. Or il reste peu de terrains en région bruxelloise offrant ce type d’opportunité.

Le développement important de logements à proximité d’activités productives et de transport aura pour effet de générer des conflits d’usages, en particulier au niveau de la mobilité et de la sécurité : croisement de charroi lourd avec des piétons et des cyclistes, congestion, nuisances sonores.

La valse des nuisances

Pour rappel, à l’heure actuelle, le boulevard Industriel est un axe majeur du trafic de camions et camionnette (15% du total entrant et sortant). Ce charroi sera englué dans l’afflux supplémentaire créé par la fonction massive logement (3 800 nouveaux logements prévus), le tout causant des nuisances inacceptables pour une fonction résidentielle en terme de nuisances sonores, de sécurité et de qualité de l’air. La solution préconisée consistant à libérer les voiries internes sur le boulevard de l’Industrie est intenable, celui-ci étant déjà saturé en l’état, avant même d’accueillir les 600 000 m² en projet.

Les décibels mesurées à l’heure actuelle dans la ZEMU sont de 45 à 70 dB (niveau sonore 2015) alors qu’une partie des activités économiques a déjà déménagé. Ces niveaux sont liés à la présence du trafic ferroviaire et routier. Les normes d’habitabilité sont donc largement dépassées. Si aucune plainte n’a été réceptionnée jusqu’à présent dans le périmètre du PPAS, c’est que le logement y est peu ou pas présent. Le simple chargement d’une péniche occasionne des nuisance de 85 dB. Or des logements sont prévus à moins de 50 mètres des quais censés accueillir ce type d’activité. Le choix typologique de mettre les habitations en front de voiries via des fronts urbains aura pour conséquence de ne pas protéger les habitations de ces nuisances acoustiques même si les espaces de chargement/déchargement sont en intérieur d’îlot sous toitures isolées. Le rapport d’incidences environnementales (RIE) souligne que le choix d’une mixité horizontale aurait eu pour avantage de réduire les nuisances sonores en séparant nettement les espaces et les accès. Alors que la typologie proposée va créer des exigences drastiques qui risquent de faire fuir les entreprises telle l’interdiction de mouvements le week-end et la nuit.

En outre, les activités économiques seront invisibilisées, devenant l’accessoire fonctionnelle de la zone avec des contraintes architecturales et techniques peu réalistes en terme de confort de l’activité, de confort au travail et de coût pour les entreprises.

L’exposé des motifs du PPAS signale que « l’accès aux entreprises et aux activités résidentielles se fait d’une manière dissociée. Le quartier est ainsi dégagé le plus possible de la circulation liée à l’activité des entreprises. » Or il faudra bien que les camions et camionnettes parviennent jusqu’à l’intérieur des îlots. Pour éviter de consacrer des espaces suffisants à la giration des poids-lourds dans les voiries au caractère résidentiel, le RIE préconise « d’obliger la création de zones de retournement/manœuvre internes sur le site privé » (p. 123 RIE). On obligera donc les activités économiques à prévoir des zones de livraisons surdimensionnées en intérieur de bâtiments, au sein des espaces dédiées aux activités économiques, dans le seul dessein de permettre les girations des poids-lourds. Une telle obligation est lourde de conséquence pour des activités économiques très attentives au prix du foncier et au rendement des m² de surface exploitable. Elle hypothèque une fois encore l’avenir des activités productives dans le périmètre ; voire même leur implantation dans la zone. Sans compter que ces girations en intérieur d’îlot créeront inévitablement des émissions de gaz et de micro-particules plus difficiles à évacuer, et ce, à proximité immédiate des fonctions résidentielles.

Enfin, les intérieurs d’îlot, pourtant censés être dédiés aux entreprises, doivent selon le PPAS servir à la « création de lieux de convivialité, au placement d’infrastructures et d’équipements mutualisées entre les différents types de riverains (espaces partagés, services offerts, stockage, passage, équipements techniques...) ». De telles exigences ne vont qu’accroître fortement les coûts d’installation des entreprises déjà très élevés en territoire bruxellois. Il est peu probable que Citydev dispose des moyens suffisant pour procéder aux investissements nécessaires. L’installation d’une ferme urbaine sur le toit des Abattoirs d’Anderlecht a été rendu possible grâce à d’importants subsides FEDER qui ne sont pas extensibles. Par ailleurs, une telle option signifie que ce sont les pouvoirs publics qui doivent mettre la main au portefeuille pour assurer la viabilité des activités économiques et des futurs espaces de logements privés.

Le tourbillon des densités

Il est évident que les densités et gabarits ont été soigneusement étudiés par les promoteurs et ont fait l’objet de bras de fer intense avec la Région. La volonté de cette dernière de mixer les fonctions sur des terrains dévolus à l’industrie la met en otage des intérêts des promoteurs qui pour tirer leur marge bénéficiaire de terrains difficiles et pollués le RIE précise qu’en situation actuelle, 36% de la superficie totale du PPAS est considéré comme étant « à potentielle inadéquation ») sont obligés de tirés les gabarits vers le haut, ce que le PPAS appelle avec euphémisme des « émergences ».

Les densités sont prévues pour un développement de 600 000 m² dont 68% de logements (3 800 unités) et seulement 17% d’activités productives. Elles vont d’un P/S [1] de 2,9 à 4,3 autorisant à certains endroits des « émergences » de 30 étages. Pour rappel, pour les nouveaux quartiers, Bruxelles Environnement préconise des P/S de 1,3. À titre comparatif, c’est le P/S prévu pour le projet NEO au Heysel. Un P/S de 3 permet déjà un programme d’une très forte densité. Or le rapport d’incidences environnementales signale que le contexte géologique et hydrogéologique est peu favorable à la construction de gabarits importants ou d’infrastructures souterraines. La nappe alluviale est globalement proche de la surface (entre 1,5 et 5,5 m). Si bien que la construction d’infrastructures en sous-sol tels des parkings nécessitera la plupart du temps de rabattre la nappe, ce qui induit un risque de tassement dans les zones présentant des passées tourbeuses.

La tête du bassin de Biestebroeck qui fait fantasmer les promoteurs en raison de sa vue plongeante sur le bassin et le canal se voit doter d’un P/S de 4,3 (65 000 m² de superficie plancher). L’ensemble de la parcelle peut autoriser des émergence de 17 à 30 étages, bien plus haut que la tour de logements sociaux des Goujons qui, à proximité, plafonne à 18 étages. Faut-il rappeler que le colloque organisé par la Région elle-même en 2010 et intitulé « Tours et densité » arrivait à la conclusion que les tours supérieures à 20 étages étaient peu propices à la construction de logements en raison des nombreux problèmes de copropriété qu’elles génèrent risquant de porter atteinte au bon entretien et à la durabilité de la tour. L’augmentation importante des gabarits sur la tête de Biestebroeck aura pour conséquence de placer les logements situés dans les premiers niveaux des constructions complètement à l’ombre du côté de l’intérieur d’îlot avec des répercussions négatives sur la qualité de vie de ses habitants.

Concernant le microclimat et les effets Venturi, la tête de Biestebroeck représente un véritable couloir potentiellement accélérateur pour le vent et implanté dans l’axe des vents dominants (RIE, p. 8). Le PPAS prévoit donc des « émergences » à l’endroit considéré comme la zone la plus problématique du périmètre pour ce type de construction en hauteur. L’espace public prévu au niveau de la Digue du canal sera rendu très inconfortable. En sus de quoi le RIE conseille d’éviter des activités humaines dans la zone d’inconfort, en contradiction avec le programme du PPAS.

La hauteur des gabarits prévus créera par ailleurs des ombres portées assez conséquentes. Tant le parc, que les îlots de logements ou les cours d’école se retrouveront à l’ombre une bonne partie de l’après-midi (RIE p. 41). Avec des conséquences en cascade. Ainsi le PPAS incite à mettre des panneaux solaires sur les toitures plates mais celles-ci se retrouveront à l’ombre une bonne partie de la journée.

Cerise empoisonnée sur ce gâteau déjà indigeste, la nouvelle mouture du PPAS permet d’envisager côté rive gauche, sur l’îlot Shell, à proximité de la rue Wayez, la création d’un bassin de 5 000 m² entouré de logements, autrement dit une marina. Outre les critiques nombreuses qui peuvent être opposées à une telle option [2], celle-ci a pour conséquence d’admettre l’apparition d’émergences en rive gauche pour assurer la moyenne de densité autorisée sur la parcelle. Ni le Plan canal ni le Master Plan ne prévoyaient la réalisation d’une telle émergence sur cette rive qui se caractérise par un bâti constitué de construction mitoyenne à gabarit limité. L’implantation d’une tour à cet endroit non seulement déforce la distinction entre la rive droite et la rive gauche, mais surtout elle ouvre la porte à un nouveau mouvement de spéculation foncière dans le quartier puisqu’en se calant sur la hauteur de cette nouvelle éruption d’autres gabarits similaires seront désormais admis sur cette rive. La marina augmentera la valeur foncière des terrains rendant illusoire l’implantation de toute activité productive à cet endroit pourtant affecté en zone de forte mixité.

Enfin, alors qu’à l’heure actuelle, le taux d’imperméabilisation de la zone est moyen, la densification liée à la conversion en ZEMU va entraîner inévitablement une augmentation du taux d’imperméabilisation et du ruissellement. Or le site dispose d’un réseau d’égouttage déjà insuffisant en l’état avec pour conséquence que les eaux usées de certaines entreprises sont directement rejetées dans le canal. La création de logements va encore accroître fortement les exigences liées au réseau d’égouttage avec des coûts très importants pour les pouvoirs publics pour viabiliser des terrains privés.

3 800 logements, pour qui ?

On pourrait se consoler de la démesure et de l’inadéquation totale du plan énoncées plus haut si le scénario envisagé permettait de développer du logement accessible pour les bruxellois au vu de la crise que nous connaissons, et qui ne cesse de s’amplifier, ces dernières années.

Le Rapport d’incidences environnementales (RIE) du premier projet de PPAS reconnaissait que, compte tenu de la propriété majoritairement privée des parcelles visées par le plan, le logement neuf serait produit aux prix du marché, peu accessible à une partie importante de la population. Les pouvoirs publics ont très peu de foncier dans cette zone à l’exception des quais qui appartiennent au Port, les quelques terrains appartenant de la commune et ceux rachetés par Citydev et la SRLB. Ce sont les développeurs Atenor, Rivand et BPI qui se partagent l’essentiel du gâteau.

Pour faire face à ce déficit, le RIE préconisait de négocier des charges d’urbanisme en logements encadrés et conventionnés (15%). La première version du PPAS ne se saisissait pas de cette option puisqu’elle prévoyait d’affecter les charges d’urbanisme uniquement aux équipements scolaires et à l’espace publique. La nouvelle version du projet de PPAS prévoit que les charges d’urbanisme peuvent être affectées à la production de logements encadrés ou conventionnés. Toutefois, le PPAS ne va pas assez loin. Pour le moment, seul le solde de ce qui n’est pas utilisé pour l’espace publique et les équipements est affecté à la production de logements. Cette option viole l’arrêté du 26 septembre 2013 relatif aux charges d’urbanismes qui prévoit que tout projet de logement de plus de 1 000 m² doit être soumis à des charges et l’article 3 stipule que ces charges sont affectées en priorité à la création de logements encadrés et conventionnés. Le préambule de l’arrêté mentionne que « si les pouvoirs publics ont pour mission de mettre à disposition des équipements locaux, ils ont aussi pour mission de veiller à ce que les habitants puissent se loger à des prix abordables (...) que dans cette logique il paraît plus efficace d’imposer prioritairement au bénéficiaire d’un permis d’urbanisme portant sur la création de logements de faire d’une partie de ces logements du logement encadré ou conventionné ».

En outre, le PPAS ne parle que de logements encadrés ou conventionnés et non de logements sociaux alors que la demande en ce sens est largement reconnue. Le diagnostic du contrat de quartier révèle la part importante de familles nombreuses mal logées dans le quartier et des revenus moyens par habitant inférieurs de plus de 20% à la moyenne régionale. Pour s’assurer que le nouveau quartier qui verra le jour au Bassin de Biestebroeck réponde partiellement aux besoins identifiés en matière de logements, il faudrait à tout le moins prévoir 30% de logements sociaux. Ainsi si 3 800 nouveaux logements sont créés in fine, il faudrait prévoir 1 250 logements sociaux.

Redresser là barre !

Le PPAS n’est pas encore adopté. En coulisse, des négociations ont encore cours. Il est encore temps d’accompagner le PPAS d’un périmètre de préemption et de réduire les densités et gabarits pour juguler la spéculation immobilière là où c’est encore possible, d’acquérir des terrains pour produire des logements sociaux, de rééquilibrer la part des affectations en faveur de l’économie productive pour préserver les spécificités d’un des rares espaces encore adaptés à l’activité portuaire et productive en région bruxelloise.

Au-delà du PPAS présent, la Région devrait mener une réflexion de toute urgence sur un mécanisme de captation des plus-value permettant de mieux contrer la spéculation immobilière qu’un simple mécanisme classique de charges d’urbanisme, lequel fonctionne plus comme un mécanisme de compensation a posteriori. Et dans le même temps revoir la définition des ZEMUs qui, à peine deux ans après leur entrée en vigueur, ont déjà démontré qu’elles généraient avant tout un mécanisme de gentrification tant des personnes que des entreprises.

Notes

[1L’indice P/S net est le ratio entre la superficie totale des planchers et la superficie du terrain.

[2Voir l’article de Gwenaël BRËES et Claire SCOHIER, Un port de plaisance à Anderlecht ? Une charge publique anti-sociale pour un profit privé !

Études et analyses 2017

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Dernier ajout : 21 août.