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Occupation précaire et spéculation immobilière : vous reprendrez bien un peu de précarité ?

Publié le mardi 17 décembre 2019, par Sarah De Laet
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Alors que squatter est devenu un crime, les occupations précaires se multiplient et s’institutionnalisent. Rentables immédiatement, à travers des conventions qui font méchamment penser à un bail moins protecteur, ou sur un plus long terme par la revalorisation de l’image du quartier, ne sont-elles pas dans le fond un excellent outil de spéculation immobilière ?

Occupation précaire et spéculation immobilière : vous reprendrez bien un peu de précarité ? ·

Illustration : Maaike Beuten

Elles fleurissent partout en ville, elles s’affichent dans la presse, les occupations précaires ont la cote en ce moment. Occuper des espaces vacants paraît donc désormais normal, et même souhaitable [1], pourtant il y a de cela deux ans, le parlement belge votait calmement la loi dite « anti-squat », comment comprendre ce faux paradoxe ?

Retour sur le squat

Le squat est, juridiquement, une occupation sans titre ni droit d’un bâtiment ou d’un lieu. Les squatteur·euse·s dans leur grande majorité, repéraient des espaces vides, les occupaient, et s’en faisaient expulser plus ou moins vite, à la demande du propriétaire. Permettant de se loger sans payer et sans devoir montrer patte blanche aux propriétaires, le squat permet d’autres formes d’intégration, de rencontres et de résistances. Mais surtout, l’occupation d’un lieu qui ne vous appartient pas, sans accord du propriétaire, fait primer un droit d’usage, un droit à se loger, sur la possession, et sur la propriété privée. Il semble que ce soit précisément ceci que le parlement a cherché à pénaliser en promulguant une loi anti-squat en 2017. Voici ce qu’en dit M. Devresse, chercheuse en criminologie ayant analysé les débats parlementaires : « L’impression générale que l’on retient du débat, notamment au regard de la teneur plutôt convenue de la confrontation de majorité contre opposition sur les atteintes à la propriété immobilière, est que la loi a été votée, non pas parce que certains arguments l’ont emporté, mais parce que la fin était déjà écrite par les partis au pouvoir : il fallait prévoir une peine, une sanction, une punition pour ceux qui portent atteinte au droit de propriété et dont la conduite est ressentie comme intolérable ».

Concrètement, auparavant un propriétaire dont le bien était squatté devait mener une procédure civile (auprès de la justice de paix par ex.) pour récupérer la jouissance de son bien. Les juges devaient ensuite trancher et éventuellement ordonner l’expulsion. Désormais, le fait d’occuper un bien est un « crime », et dès lors le propriétaire porte plainte auprès du procureur (et donc du parquet, sous la tutelle du ministre de la Justice [2]), ce qui implique que l’ordonnance d’expulsion peut avoir lieu sans qu’il y ait de jugement au préalable [3]. Donc un fait qui devait être jugé au cas par cas, est devenu un crime punissable, dans tous les cas [4].

Retour sur le vide

Parler du vide, des espaces vacants n’est pas évident, les chiffres sont difficiles à compiler, d’abord parce que les espaces vacants ne le sont pas pour les mêmes raisons, mais également pour des questions administratives [5]. Dans les villes, une partie des espaces « vides » correspondent à un vide structurel, inévitable : il s’agit du vide entre deux occupations, entre deux rénovations, dans des litiges d’héritages, etc. Cependant, tous les « vides » ne correspondent pas à ces événements. Certains espaces sont laissés vacants parce que leur propriétaire les utilise à d’autres fins, notamment spéculatives. En effet, l’argent immobilisé dans un bâtiment et/ ou le terrain sur lequel il se trouve, ne rapporte pas nécessairement d’argent, mais a l’avantage de ne pas faire perdre d’argent. Ceci est particulièrement utile lorsque les marchés financiers sont jugés trop « volatils » [6]. Par ailleurs, tandis que le terrain ou le bâtiment n’est pas exploité, il peut « prendre de la valeur », parce que les prix du foncier et de l’immobilier augmentent plus que l’inflation, comme c’est le cas à Bruxelles depuis de nombreuses années [7]. Tandis que les prix augmentent, le propriétaire peut également espérer, ou travailler à ce que les réglementations en vigueur changent. Par exemple, un terrain sur lequel se trouve un entrepôt et qui pouvait légalement accueillir uniquement des activités dites productives (fabriques, garages, scieries, etc.), peut par la suite accueillir une autre fonction (bureaux, logements), qui rapportent plus d’argent. Le changement légal peut également concerner la hauteur du bâtiment : un terrain qui peut accueillir une tour de 10 étages va valoir plus d’argent qu’un terrain qui ne peut accueillir qu’un bâtiment de 3 étages. Ces modifications des règlements d’urbanisme et des plans augmentent la valeur du sol, parce qu’elles permettent « potentiellement » de construire des bâtiments qui rapporteront plus d’argent à la location ou à la vente (et ce, que le propriétaire construise lui-même ou qu’il revende le terrain à un promoteur). Ainsi, alors que pour la plupart d’entre nous il est impensable de laisser un bâtiment vide, attendre pour qu’un terrain prenne de la valeur, parier sur cette augmentation de valeur et dans l’entre-temps laisser le bâtiment vide ou le terrain en friche, sont des mécanismes de spéculation totalement rationnels pour des acteurs capitalistes. Et tandis que des milliers de personnes n’ont pas de logement ou des logements trop petits, plus d’un million de m² de bureaux sont vides, à Bruxelles en 2019.

Lorsque les pouvoirs publics constatent qu’un espace est laissé vacant, ils peuvent faire payer une taxe au propriétaire. Ces amendes impactent très différemment les propriétaires, selon qu’ils soient des « petit·e·s propriétaires » attendant d’avoir les fonds pour rénover, ou des investisseurs tels que décrits ci-dessus. Cependant, dans les deux cas, autoriser une occupation permet d’éviter de payer ces amendes, sans compter que si le propriétaire n’envisageait pas de démolir le bâtiment, l’occupation permet de le maintenir en état. Un bâtiment vide s’abîmant plus vite qu’un bâtiment occupé. Certains promoteurs immobiliers recourent désormais systématiquement à des occupations, mais c’est également le cas des pouvoirs publics.

Trop de conventions tuent l’occupation précaire ?

Désormais donc, squatter est un crime, parce que le droit de propriété privée a une valeur supérieure au droit au logement. Cependant, il ne s’agit pas là du seul effet de cette loi. D’autres impacts plus insidieux sont occupés à voir le jour. Nous avons choisi d’en aborder quelques-uns : la concurrence entre les acteurs, la question des normes, la possibilité de critiquer les projets futurs, et finalement la question de la « revalorisation symbolique ».

Maintenant battez-vous

Tout d’abord, l’explosion et la généralisation des occupations précaires ont fait émerger de nouveaux acteurs, en concurrence les uns avec les autres, et en concurrence avec les « squatteurs ».

Le premier groupe : les sociétés lucratives. Elles sont plusieurs actives à Bruxelles à s’être spécialisées dans le « gardiennage », elles s’adressent « à tous les propriétaires ou gestionnaires disposant d’espaces temporairement inoccupés ou sous-utilisés, peu importe leur nombre, et qui ne désirent pas perdre du temps à les gérer, ou qui cherchent un moyen supplémentaire de les promouvoir » [8]. Ces derniers les paient. Ensuite, elles « louent » à des occupants des espaces, et récupèrent une seconde fois de l’argent. Un projet lucratif, une récupération pure et simple par le marché d’une pratique qui lui échappait.

Le second groupe est très hétérogène, il se compose d’associations, d’ASBL, dont les objectifs et les modes de fonctionnement varient fortement. Depuis le petit collectif constitué en ASBL pour pouvoir signer une « convention d’occupation précaire », à l’institution qui tente de trouver des solutions de logements aux plus précaires, en passant par des associations qui gèrent plusieurs dizaines de « locataires ». L’objet n’est pas ici de moraliser le débat, mais de constater que : le squat étant devenu plus dangereux, il paraît désormais nécessaire d’avoir un accord avec le propriétaire. Or, devant un propriétaire avec lequel négocier, tous les acteurs ne sont pas égaux. Outre le fait qu’il est quasiment obligatoire de se constituer en ASBL et que tout le monde n’est pas en mesure de réaliser ce type de travail administratif, il reste le fait que certains publics sont plus « sexy » que d’autres.

Et les acteurs les moins désirables sont bien entendu : les pauvres, et les étrangèr·e·s. Par exemple, alors que La Communa [9] reçoit en gestion tellement de biens qu’elle n’arrive pas à les faire occuper rapidement, la « Voix des Sans-papiers » [10] s’est faite expulser pour la quatorzième fois en 5 ans.

Certaines de ces associations sont plus ou moins institutionnalisées et « reçoivent » en gestion des biens des pouvoirs publics. La FéBUL par exemple gère des bâtiments publics qui attendent d’être rénovés, notamment des logements sociaux, dans lesquels elle loge des publics en très grande précarité. Certes, il s’agit d’un palliatif important, mais n’est-il pas absurde que les pouvoirs publics ne rénovent pas des logements sociaux, et que dans le même temps, les seules solutions proposées à des personnes en grande précarité soient d’occuper des logements qui, souvent, ne répondent pas aux normes d’habitation ?

Occupations précaires = sous-bail ?

Juridiquement [11], une convention d’occupation précaire n’est possible que si le propriétaire prévoit de réaménager le bien (attente d’un permis, d’une rénovation, etc.), et par ailleurs, la durée négociée au moment de la signature de la convention doit être respectée par les deux parties [12]. Cependant, en l’absence d’organe administratif pouvant diligenter des enquêtes relatives aux occupations temporaires résidentielles [13], le seul moyen auquel les occupant·e·s pourraient avoir recours est la judiciarisation.

Dans les faits, et bien qu’aucune occupation ne ressemble à une autre, certains éléments sont partagés par pratiquement toutes celles qui ont aujourd’hui cours à Bruxelles :

  • Dans la majorité des cas, le bien n’est pas aux normes d’habitation, et les travaux minimes qui sont requis pour permettre l’occupation sont réalisés à la demande du propriétaire, par les occupant·e·s.
  • La durée de l’occupation est très variable, mais est par essence « temporaire », et échappe à la logique des baux classiques, puisque précisément il n’est pas censé s’agir d’un bail.
  • Une somme d’argent est versée, que ce soit directement auprès du propriétaire du bâtiment ou à l’association/l’entreprise qui a reçu le bâtiment en gestion. Ces montants sont inférieurs au prix du marché (c’est une obligation, sans quoi le contrat pourrait être requalifié en « bail »), mais ils peuvent être substantiels. Par exemple, ces rentes font partie des bénéfices que réalise l’entreprise Entrakt (décrite dans le premier groupe).

Malheureusement, en faisant preuve d’un peu de cynisme, on pourrait imaginer que des propriétaires d’immeubles dégradés tombent sur ce bon filon : plus besoin de louer des appartements aux normes, plus besoin de réparer (les habitants et habitantes peuvent le faire elles-mêmes), plus de problème sur la durée du bail… Dans un marché locatif tendu, comme c’est le cas à Bruxelles, ça ressemble furieusement à un bon plan.

Ne risque-t-on pas d’observer le développement d’un sous marché, dérégulé, insalubre, et très insécurisant, en marge du marché classique ? Et ne peut-on pas imaginer que ce deuxième « bail » ne fasse pression sur le premier (qui par ailleurs en subit déjà) [14], tout comme sur le marché du travail, le développement du CDD a de facto été une « attaque » sur le CDI ?

Alors que le squat permettait également une occupation critique des bâtiments, éventuellement directement liée à une contestation du futur projet, la convention d’occupation précaire pousse les occupant·e·s à être de bonne composition avec le propriétaire. Les raisons du « vide » et les projets à venir ne sont plus ou très rarement critiqués. Il est par exemple intéressant de constater que sur le site de la Communa, l’adresse au propriétaire est la suivante : « Être propriétaire d’un espace temporairement inutilisé entraîne un coût et des désagréments de gestion : taxe communale, frais de sécurité, travaux d’entretien, amende régionale sur l’inoccupation… Communa peut prendre en charge votre bâtiment, en assurer la maintenance et compresser vos coûts. Vous offrirez aussi la chance à des porteurs et porteuses de projets d’avoir un impact positif pour la collectivité. ». Or être propriétaire d’un espace laissé vide n’est pas qu’un désagrément, c’est une position sociale et une position de force. En effet, en l’état, la destination des lieux, les évolutions à Bruxelles sont laissées aux mains des acteurs privés, bien loin d’idéaux de « droit à la ville », ou de « démocratie urbaine ».

Quartier populaire cherche occupation innovante

Finalement, les occupations temporaires peuvent participer à changer l’image d’un quartier, à terme contre l’intérêt des acteurs qui en sont à l’origine. Il s’agit d’un processus complexe, mais bien étudié, celui de la revalorisation symbolique [15]. Voici le risque : par exemple, un bâtiment industriel est laissé vide depuis plusieurs années, il est occupé par un collectif qui outre des logements, y organise des activités culturelles et artistiques, ces activités drainent un public plus aisé, ou plus instruit que la population qui vit autour de ce lieu. Petit à petit, le quartier n’est plus vu comme un espace de précarité ou de désindustrialisation, mais comme un quartier « qui bouge », dans lequel « il se passe des choses », la commune peut même commencer à développer un discours valorisant ces activités, voire même financer certaines occupations. Ce faisant, le terrain prend une nouvelle valeur : désormais il est envisageable pour des classes moyennes de venir s’y installer, donc pour un promoteur, il est désormais envisageable d’y construire des logements de plus ou moins haut standing. Et tandis que le quartier prend de la valeur, ceux et celles qui avaient occupé les lieux sont évincées. Participant, comme d’autres phénomènes, au processus de gentrification.

Occuper oui, mais critiquer toujours

Si le squat était un problème parce qu’il remettait en question le caractère sacré et premier de la propriété privée, l’occupation précaire est « trop cool » parce qu’elle ne le fait pas. Ainsi, en sous-traitant la gestion de leurs biens à d’autres acteurs, souvent chargés de travaux de mise aux normes, les propriétaires (qu’ils soient privés ou publics), évitent les inconvénients (réels ou fictifs) liés à la vacance immobilière (vols, vandalisme, squat, taxes, etc.). Raison pour laquelle, au-delà de la manière dont chaque acteur (propriétaire, association, occupant·e) perçoit l’occupation temporaire, celle-ci semble constituer objectivement un mécanisme d’optimisation immobilière. En mettant sur un marché secondaire du logement low-cost de mauvaise qualité, l’utilisation de bâtiments vides devient, pour les propriétaires, un espace de contournement de leurs obligations et des droits des locataires.

Tout cela avec le concours de sociétés privées ou d’ASBL teintées d’un vernis social qui viennent déstabiliser le marché locatif. On peut dès lors légitimement se demander si le prix à payer par la collectivité et par les occupant·e·s pour faire exister une forme de sous-droit à un logement précaire n’est pas – une nouvelle fois – essentiellement dans l’intérêt des propriétaires tout en exonérant les pouvoirs publics d’intervenir structurellement sur le marché du logement ?

En occupant des lieux laissés vides par leur propriétaire, squatter permettait à certains de se loger pour pas cher et de développer d’autres manières de vivre. Ils et elles questionnaient en acte la primauté de la propriété privée : est-ce parce qu’un lieu nous appartient qu’il est légitime de le laisser vide tandis que d’autres personnes en auraient trouvé un usage ? Dans ces conditions parfois périlleuses, la négociation d’une convention avec le propriétaire offrait de se sécuriser pour un temps et de ne pas investir les lieux inutilement.

La logique à laquelle nous faisons face aujourd’hui est tout autre : la multiplication des conventions d’occupation précaire soutenues par les pouvoirs publics mettent en concurrence des acteurs entre eux, désavantageant structurellement certains collectifs, et faisant, in fine, le jeu des investisseurs. C’est ce renversement que nous critiquons, cette extension du marché à des biens insalubres sous couvert « d’innovation ». La loi anti-squat et la multiplication des conventions précaires avec les résultats qui en découlent, apparaissent comme deux phénomènes qui participent à la marginalisation et la criminalisation des personnes privées de leur droit légitime à un logement.

▪ Contact : Sarah De Laet

Notes

[1« Le Gouvernement facilitera (réglementairement et pratiquement) les plans de gestion transitoire et les occupations temporaires, notamment par la création d’un guichet « occupation temporaire » visant à simplifier l’accès à l’information et à aiguiller tout porteur de projet d’occupation temporaire. », Déclaration de politique Régionale, 2019, p. 90.

[2Comme l’indique l’article 151 de la Constitution : « Les juges sont indépendants dans l’exercice de leurs compétences juridictionnelles. Le ministère public [les procureurs, NDR] est indépendant dans l’exercice des recherches et poursuites individuelles, sans préjudice du droit du Ministre compétent d’ordonner des poursuites et d’arrêter des directives contraignantes de politique criminelle, y compris en matière de politique de recherche et de poursuite. » (nous soulignons)

[3Soulignons cependant que le collège des procureurs-généraux n’a pas jugé cette loi particulièrement utile ou pertinente.

[4On peut ainsi considérer que la loi antisquat participe d’une gouvernementalisation de la justice. Ou, pour le dire plus sobrement, la loi anti-squat interroge la « séparation des pouvoirs ». Il est d’ailleurs remarquable que dans le même temps, du moins à Bruxelles, on assiste à une gouvernementalisation de l’aménagement du territoire qui se donne notamment à voir dans la création d’Organismes d’Intérêt Public (OIP) contrôlés par l’exécutif qui élaborent des plans d’aménagement dérogatoires au droit de l’urbanisme.

[5Il est en effet compliqué de croiser toutes les informations administratives permettant de déterminer si un bâtiment ou un logement est bien vide, et s’il est laissé vide « volontairement » par son propriétaire.

[6Il s’agit notamment de ce que le géographe David Harvey a étudié et appelé Spatial Fix. On peut ainsi conseiller la lecture de son ouvrage : D. HARVEY, Géographie de la domination, éd. Les Prairies Ordinaires, Paris, 2008, p. 118.

[7En effet, entre 2004 et 2018, les loyers médians à Bruxelles ont augmenté de 24 % en plus de l’inflation. Ceci signifie que, louer un appartement coûte 24 % de plus qu’en 2004. Les prix de vente ont quant à eux augmentés de 20 % entre 2010 et 2018, hors inflation toujours

[9La Communa est constituée en ASBL depuis 2017 et se profile comme un intermédiaire entre des propriétaires qui lui confient des bâtiments et des occupants qui souhaitent les occuper, pour y vivre ou y développer des projets. Ces derniers versent à l’ASBL une contribution. 10 lieux bruxellois sont aujourd’hui confiés et occupés par l’association. [ www.communa.be ]

[10La Voix des Sans-papiers (VSP) est un collectif autonome de personnes sans-papiers en lutte, membre de la coordination des sans-papiers [ https://sanspapiers.be ].

[11Au sens de la jurisprudence et du droit général des obligations.

[12Arrêt de la Cour de Cassation du 29/02/2016.

[13La DIRL (direction régionale de l’inspection du logement) n’est compétente que pour les logements en location.

[14Pour rappel, la réforme du bail entrée en vigueur en 2018, a légalisé les baux de courtes et de très courtes durées. De fait, cela offre la possibilité d’adapter directement le prix du loyer sur le prix du marché, et donc d’augmenter celui-ci rapidement, ce que ne permet pas le bail classique de 9 ans.

[15A. GIRARDIN, « Le quartier de Plagwitz à Leipzig : vingt ans de revalorisation entre gestion de la décroissance urbaine et politiques entrepreneuriales d’attractivité », in Géographie, économie et société, 2019.


Bem 303 - Novembre-décembre 2019

Dernier ajout : 25 février.