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Neo ou quand la rentabilité devient le seul critère d’aménagement du territoire

Publié le samedi 16 mars 2013, par IEB

Parce que les Bruxellois doivent savoir que la Ville et la Région font primer la rentabilité des projets sur leur bonne intégration à leur cadre de vie, la plate-forme interrégionale pour une politique économique durable se joindra ce dimanche 17 mars à la Fête de la soupe à proximité du Heysel. Elle y déambulera avec son Shopping Monster dès 13 h et y développera les arguments de ce communiqué de presse.

En décembre 2012, la Ville de Bruxelles désignait les trois candidats pour développer la première phase du projet Neo relative essentiellement à la réalisation du centre commercial. Celui-ci a, en réalité, comme première fonction, d’assurer le financement d’une autre fonction dont on sait par avance qu’elle ne peut être rentable, celle du centre de congrès. Ce dernier vient de faire l’objet d’un appel d’offre qui a fait chou blanc, obligeant la Ville à relancer un nouvel appel pour cause de manque de candidats. La fragilité de l’opération financière apparaît ainsi au grand jour. En attendant, un projet de centre commercial de 72 000 m2 se prépare dont l’évaluation ne se fait nullement sur la qualité du projet mais bien sur des considérations essentiellement financières et de rentabilité.

La plate-forme interrégionale pour une politique économique durable [1] a analysé les critères repris au cahier des charges des investisseurs-candidats pour le développement du projet de centre commercial Neo. Les critères d’évaluation du respect des conditions du cahier des charges sont limpides : sur les 250 points servant de base de cotation au jury chargé d’évaluer la qualité du projet, 100 concernent la rentabilité du projet, la question centrale étant : quel est le montant net que la Ville de Bruxelles est en droit d’attendre du projet !

Alors que nos décideurs se targuent de développer un projet qui serait complémentaire à l’offre commerciale existante afin d’éviter le phénomène de cannibalisation, il ressort de notre analyse que la composition du mix-commercial et la complémentarité avec le tissu commercial existant (notamment la dimension de la surface des cellules commerciales en fonction de la demande et de l’obtention du permis socio-économique,…) relèvent d’un intérêt secondaire et ne sont cités qu’au niveau des critères dit "d’ambition" c’est-à-dire des critères facultatifs pouvant être pris en considération par le jury. De quoi faire trembler le commerce existant !

L’intégration urbanistique, si elle constitue bien un critère obligatoire – c’est la moindre des choses – ne vaut que 40 points, la qualité architecturale et l’habitabilité 40 points également et la qualité environnementale et le développement durable 40 points. Pas un mot au sujet de l’impact sur l’emploi existant !

Il apparaît ainsi que les critères retenus par la Ville de Bruxelles pour évaluer la qualité du projet ne répondent clairement pas aux observations et avis formulés par la Commission régionale de Développement (CRD) [2] et par les citoyens lors de l’enquête publique sur le Plan régional d’affectation du sol, lequel englobe le changement d’affectation du site du Heysel pour y permettre l’implantation du centre commercial.

Lors de l’enquête, rappelons que la CRD s’est opposée à la création d’une nouvelle Zone d’intérêt régional sur le plateau du Heysel au motif que l’affectation actuelle en zone d’équipement collectif permettait de réaliser une bonne partie du programme NEO (logements, équipements collectifs, centre de congrès, commerces de proximité), seul le centre commercial n’étant pas autorisé. Pour la CRD, l’affectation actuelle garantit le développement équilibré de cette zone en restant compatible avec la capacité d’accueil de la zone et de l’ensemble de la Région. Elle s’oppose à la création d’un centre commercial alors qu’il existe deux autres projets à proximité et qu’un centre commercial n’apportera rien à l’attractivité internationale de Bruxelles.

Indépendamment du poids inopportun que donne le cahier des charges du projet à des critères aussi importants que sont l’intégration urbaine, la qualité architecturale et l’habitabilité et la qualité environnementale, il ne faut pas être Madame Soleil pour affirmer qu’un tel projet sur le site du Heysel est par essence incompatible avec ces critères. L’avis de la CRD pointe les incompatibilités des diverses fonctions annoncées par NEO. Le centre commercial sera la principale cause des déplacements automobiles complémentaires (5 800 déplacements complémentaires par heure aux heures de pointe), il est incompatible avec les objectifs d’IRIS 2 de réduire la pression automobile de 20% d’ici 2020. La CRD souligne également que quatre noyaux commerciaux situés en région bruxelloise (haut et bas de la ville, le Westland et le Woluwe shopping center) souffriront de la présence de nouveau centre commercial de grande ampleur. Au vu de ce risque pour l’économie et l’emploi de Bruxelles, comment le cahier des charges de la Ville de Bruxelles a-t-il pu considérer comme accessoires les critères « commerciaux et économiques » ? Enfin, ajoutons que la CRD a demandé la réalisation d’un PPAS afin de disposer d’une vue d’ensemble de l’évolution du site et les garanties de consultation publique qui n’ont jamais eu lieu dans le cadre de l’adoption du Master Plan du projet NEO.

Le concept de centre commercial de Neo est dépassé et ne correspond plus au modèle de société futur (recours au commerce de proximité, e-commerce, réduction de l’usage de la voiture, retour vers le centre ville). Au vu de la marche forcée de la Ville de Bruxelles, une série de questions se posent : quelle est la méthode pour évaluer et surtout contrôler la plus-value réelle qu’apportera un tel projet à la Région ? Quelles sont les fameuses nouvelles enseignes non encore présentes à Bruxelles annoncées par Neo comme complémentaires par rapport au commerce bruxellois existant et qui auraient la capacité financière et la volonté de s’implanter sur le site du Heysel ? Sera-t-il tenu compte des principes de base de la future ordonnance sur la mixité commerciale annoncée dans la déclaration gouvernementale en vertu de laquelle le mix commercial d’un quartier commerçant doit être représentatif de l’image identitaire du quartier et ne pas faire double emploi avec celui des noyaux commerçants bruxellois existants ?

En conclusion, la plate-forme interregionale trouve déplorable que le cahier des charges censés garantir la qualité du projet de centre commercial n’ait d’yeux que pour la rentabilité du projet et que la Ville de Bruxelles gaspille du foncier public pour un projet risquant plus que certainement de mettre en péril l’équilibre socio-économique de nombreux noyaux commerciaux bruxellois.

Contacts

  • Francine Werth : FNUCM – Secrétaire Patronal Bruxelles - 0473/985564.
  • Anton Van Assche : UNIZO Studiedienst 0478/444 119.
  • Claire Scohier : IEB – Inter-Environnement Bruxelles - 0473/667505.
  • Joost Vandenbroele : BRAL – Brusselse Raad voor het Leefmilieu - 0473/853537.
  • Erik Grietens : BBL - Bond Beter Leefmilieu - 0474/406394.
  • Myriam Gerard : secrétaire régionale – CSC Bruxelles – 0497/026924.
  • Ben Debognies : secrétaire régional ACV Halle – Vilvoorde - 0475/841348.

Notes

[1Voir la charte de la plate-forme ici : www.shoppingmonster.be.

[2La Commission régionale de développement est un organe d’avis de la Région bruxelloise qui chapeaute tous les autres conseils d’avis (environnement, mobilité, économique et social). Elle se compose de représentants de chaque conseil d’avis ainsi que de représentants des communes et d’experts indépendants issus du milieu académique. Le Gouvernement bruxellois ne peut s’écarter de son avis qu’en motivant son écart.


Prises de position

Dernier ajout : 19 août.