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La bulle financière des centres commerciaux

Claire Scohier – 15 octobre 2014

Publié le mercredi 15 octobre 2014, par Claire Scohier, I E B

Le retour des grands centres commerciaux est le fruit de la concurrence sauvage que se livre la promotion immobilière face à la perte de vitesse du marché de bureaux. Les promoteurs font miroiter, via la création en centre-ville de ces temples de la consommation, la relance des noyaux urbains en perte de vitesse. En période de disette, leurs promesses trouvent d’autant plus d’échos qu’elles prennent le chemin de partenariats publics-privés qui auraient pour vertu de financer les infrastructures (centre de congrès, stade de foot, logements,...) que les budgets des pouvoirs publics trop étriqués ne seraient plus à même de payer.

Le centre commercial est de fait devenu en quelques années un nouveau produit d’investissement. Les certificats placés en bourse pour ce type de projet produisent un rendement plus intéressant que d’autres placements traditionnels. Selon Christian Lasserre, « Une des raisons du succès du Shopping Center, en tant qu’outil d’investissement aujourd’hui, c’est que les investissements en immeubles de bureaux, ont été extrêmement décevants ces 20 dernières années et que donc il faut trouver autre chose. (...) C’est le même type de personnes et parfois les mêmes personnes » [1]. On peut également y voir un effet de la directive service 2006/123/CE dite « directive Bolkestein » ayant pour conséquence la suppression de la prise en considération du risque concurrentiel lors de la création de nouvelles implantations commerciales. Fini l’époque où le permis socio-économique pouvait être refusé par crainte de fragiliser les commerces voisins d’un projet. C’est le libre marché qui est aujourd’hui censé faire le tri. Dangereuse posture vu son incapacité à s’auto-réguler.

Une bulle qui gonfle

Pour Jean-Luc Calonger, auteur du schéma de développement commercial de la région bruxelloise, le centre commercial est devenu un pur produit financier. Le promoteur calcule le montant total des loyers pour déterminer le prix de revente du centre au futur acquéreur. Auparavant, les investisseurs en immobilier commercial valorisaient les bâtiments à partir de leurs qualités intrinsèques (construction, surface, etc.), de leurs avantages commerciaux (localisation, accessibilité, visibilité, etc.) et finançaient leur investissement principalement sur fonds propres et par recours à la dette bancaire. À partir des années 2000, le modèle nord-américain de transformation d’actifs ou de dettes immobilières, en valeurs mobilières cotées ou non en bourse, a été importé en Europe. Les investisseurs (de l’immobilier commercial) ont été de plus en plus nombreux à suivre une logique financière. « Celle-ci consistait à valoriser leurs murs à partir des loyers qu’ils sont susceptibles de générer dans le futur. » [2]. La valeur du loyer fluctue en fonction du taux d’intérêt et du loyer. Si les taux d’intérêt sont bas, comme c’est le cas actuellement, l’incitant pour faire un centre commercial est plus élevé. La logique financière vient supplanter la logique commerciale, le promoteur prend le pas sur le commerçant. Les projets sont donc davantage guidés par un calcul financier court-termiste que par la pertinence de l’offre. Une fois l’infrastructure vendue, peu importe au développeur la rentabilité ultérieure. Avec pour danger de rentrer dans un phénomène de bulle spéculative, à l’instar de ce qu’on a pu observer sur d’autres marchés immobiliers comme le marché du bureau. Le marché gonfle, gonfle sans aucun lien avec la capacité locale de consommation.

Au profit de certaines poches

Le développement des centres commerciaux est aujourd’hui aux mains de grands groupes, actifs en Europe, voire au-delà, des sociétés spécialisées dans le développement immobilier comme Unibail-Rodamco qui a remporté le marché pour la première phase du projet NEO, ou Klépierre, son concurrent évincé de ce même marché. Ces entreprises sont des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) qui redistribue à leurs actionnaires au moins 85% des loyers perçus et 50% des plus-values réalisées, en échange d’une exonération d’impôt sur les sociétés.

La valeur des murs sert ensuite aux SIIC « à garantir de nouveaux appels de fonds pour la réalisation de nouvelles opérations ». Une fuite en avant infinie ! Les développeurs comme Unibail ou Klépierre, encaissent chacun près d’un milliard d’euros de loyers annuels grâce à leurs centres commerciaux. Les décideurs politiques les accueillent à bras ouvert au nom de l’attractivité territoriale et du marketing urbain qui vient dans ces nouveaux centres commerciaux dernier cris des « lieux de vie innovants » prenant l’apparence des shopping malls à l’américaine. La pilule s’avale avec d’autant plus de facilité que ces nouveaux centres se dotent de toitures vertes surplombant leur armature bétonnée, trient les nombreux déchets qu’ils génèrent et agrémentent leurs immenses parkings voitures de quelques racks à vélos.

Pour combien de temps encore ?

À côté de ces nouveaux centres commerciaux « innovants » et « inédits », les centres-villes se portent de plus en plus mal et le taux de vacance des commerces y est en hausse comme le démontre, chiffre à l’appui, le récent atlas du commerce en Wallonie [3]. À l’échelle de la Belgique, 7,5% de la surface commerciale était inoccupée en 2008 contre 12,10% à l’heure actuelle. Beaucoup de projets ont été initiés avant la crise de 2008. Mais de nouveaux ont été lancés depuis et le marché montre aujourd’hui de sérieux signes de faiblesse. Alors qu’ils produisaient encore, il y a quelques années, un rendement supérieur à 10%, les investisseurs doivent se contenter actuellement d’un petit 6% et encore. Alors que le chiffre d’affaires moyen des centres progressait d’environ 3% par an, en 2012, il a stagné et, en 2013, il a baissé de 0,6%.

Les effets sur le petit commerce mettent du temps à se faire ressentir. Si au niveau du marché belge, nous débutons en la matière, le marché américain au prise avec cette logique depuis nombre d’années observe que l’essoufflement n’est palpable qu’après environ cinq ans, mais le mal est fait. Vincent Lecoq, auteur de « Toujours moins cher : à quel prix ? » explique : « Au début, les petits commerçants font appel à leurs fonds propres pour compenser la baisse de leur chiffre d’affaire. Or, cette période de cinq ans, c’est presque une législature locale. Ce n’est donc pas le maire qui voit ouvrir le centre commercial qui va devoir gérer le problème politique de la fermeture des petits commerces. Lui, il a le bénéfice de la création d’emplois, des revenus fonciers… »

Cet effet de concurrence intervient au sein même des nouveaux shopping malls qui se cannibalisent entre eux, poussant à un effet d’escalade intenable à terme. Les décideurs urbains poussés par la compétition territoriale à conduire des politiques de développement commercial opportunistes encouragent la surproduction de surfaces commerciales. Le décalage entre croissance des surfaces commerciales et demande des consommateurs est le signe de l’incapacité croissante de l’ensemble des acteurs de la filière – distributeurs, investisseurs et pouvoirs publics – à s’autoréguler comme le démontre cette inquiétude de Maurizio Boccia (président des commerçants de l’Esplanade) : « Il y a plusieurs centres commerciaux qui vont s’ouvrir. Je pense à Namur, Waterloo… Nous allons sûrement souffrir dans les années à venir. Nous devons donc prendre les devants. Et pour cela, agrandir, c’est assurer notre avenir ! » Les bailleurs débauchent les enseignes d’un ancien schéma leader pour les faire entrer dans le nouveau schéma « tout neuf » qu’ils ne parviennent pas à commercialiser à 100%. C’est un jeu de vases communicants déjà bien observé sur le marché américain et dont l’impact peut être énorme sur la valorisation des biens. [4]

Benjamin Wayens, professeur à l’ULB, lors de la journée de l’Agence de Développement Territorial « Is the shoppingmall dead ? » tire les conclusions suivantes : « Face à une logique exclusivement entrepreneuriale, nos pouvoirs publics avancent à l’aveuglette : le centre commercial est devenu un modèle de placements de produits financiers en l’absence de toute demande de la part des retailers et des consommateurs. Seule la demande des investisseurs est entendue. Les autorités plient face aux miroirs aux alouettes de la création de l’emploi et se retrouvent avec des temples de la consommation difficilement reconvertibles et un risque bien réel de cannibalisation entre enseignes commerciales. Pourquoi développer autant de surfaces commerciales dans un marché déjà mature ? »

Un refrain qui ne nous est décidément pas étranger et dont il serait utile que les pouvoirs publics tirent les conclusions. Nous avons répété pendant des années qu’il fallait cesser de délivrer des permis pour la construction de nouveaux immeubles de bureaux. Que cela ne créait aucun emploi pour la région puisque les nouveaux occupants sont systématiquement des entreprises ou des administration qui sont déjà établies à Bruxelles et qui désirent quitter leurs anciennes installations. Qu’il s’agissait d’un mécanisme bien connu qui fait les choux gras des bétonneurs et des architectes qui nous vendent des bâtiments soit disant plus durables alors que leur durée de vie programmée n’est en réalité que d’une vingtaine d’année. Que cette fuite en avant est un non-sens écologique et qu’elle contribue largement à gaspiller un foncier bruxellois pourtant si précieux. Qu’en outre, et pour toutes ces raisons, elle contribue à l’exclusion des personnes et des fonctions urbaines les plus faibles.

En vain, avec les conséquences que l’on sait. Aujourd’hui, dans la même fuite en avant, c’est le secteur de l’hôtellerie qui bat de l’aile à Bruxelles face à un marché saturé. Demain, si l’on veut éviter de se retrouver avec de vastes friches commerciales encore bien plus complexes à reconvertir qu’un immeuble de bureaux ou un hôtel, il est temps d’agir maintenant, de se doter des instruments plus solides pour réguler le développement des surfaces commerciales à partir des besoins objectifs des territoires. C’est parce qu’une demande existe, qu’un projet commercial trouve sa justification, et non l’inverse.

Notes

[1« Le centre commercial, objet d’un nouvel engouement », in Économie, 30 juillet 2013.

[2Pascal Madry, « Le commerce entre dans sa bulle », in Études foncières, n°151, mai-juin 2011.

[3La Région Wallonne compte 32 000 points de vente dont 13% sont actuellement inactifs.

[4J.L. Calonger, « Déclin et mort programmée des pôles commerciaux », in Immobilier commercial n°63, 1er trimestre 2013.

Études et analyses 2014

Études et analyses 2014

Dernier ajout : 17 novembre.