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Heyvaert : préserver les vertus d’un quartier de transit

Publié le mercredi 11 juillet, par IEB

Déjà en 2014, IEB consacrait une étude sur la complexité de l’équilibre des dynamiques diverses présentes dans le quartier dit le « quartier des voitures » et les risques d’un basculement de cet équilibre fragile dans un contexte de mise sous pression notamment immobilière. À ce stade, même si Perspective Brussels a bien fait savoir que l’objet du plan d’aménagement directeur (PAD) visait à inscrire plus avant l’activité productive dans le quartier et à créer de la mixité sociale sans créer de la gentrification, encore faudrait-il que le PAD mette en place les outils pour ce faire.

En effet, l’activité des garages a longtemps contribué à dévaluer le quartier aux yeux d’investisseurs, limitant d’autant la pression immobilière. Ce frein pourrait sauter suite au programme de délocalisation des activités de commerce de véhicules d’occasion au Nord de Bruxelles (projet Ro-Ro) : « Heyvaert : vers une transformation ? ». En 2017, alors que le quartier faisait l’objet d’un contrat de rénovation urbaine (« Heyvaert-Poincaré : une coulée verte entre des vaches et des voitures »), IEB s’inquiète du risque de disparition de son rôle socio-économique vital sans solution de rechange pour les habitants et autres usagers : Bruxelles en mouvements n°289 - Juillet-août 2017. Aujourd’hui, le quartier fait l’objet d’un plan d’aménagement directeur (PAD), un dispositif public indispensable pour cadrer les développements futurs. Mais le PAD peut être à double tranchant et produire l’effet inverse en alimentant une spéculation qui est déjà à l’œuvre dans le quartier. La preuve en est le nombre de demandes de constructions dérogatoires au RRU pour monter en hauteur. À ce stade, même si Perspective Brussels a bien fait savoir que l’objet du PAD visait à inscrire plus avant l’activité productive dans le quartier et à créer de la mixité sociale sans créer de la gentrification, encore faudrait-il que le PAD mette en place les outils pour ce faire : mise en place d’un droit de préemption sur la totalité du périmètre couvert par le PAD, affectation des sols protégeant le maintien d’activités productives, quotas de logements sociaux suffisants (il n’y a que 2% de logements sociaux actuellement), maintien de grandes parcelles pour les activités productives et gabarit limité pour freiner les appétits des promoteurs.

Articulation entre le Contrat de rénovation urbaine (CRU) et le PAD

Dans un quartier à la mixité fonctionnelle dense et intense par l’imbrication forte entre activités économiques et logements, les choix d’implantation d’espaces verts ou de logements sont déterminants pour le devenir futur des activités économiques existantes ou à venir. L’idée d’un parc de la Sennette assurant la liaison par les intérieurs d’îlot du site des Abattoirs à la Porte de Ninove est une idée phare du CRU mais celle-ci se heurte aux questions de maîtrise foncière, de pollution des sols et de contrôle social. En cela, le tracé adéquat du parc aurait dû être développé une fois le PAD adopté et non l’inverse.

Nous demandons que le phasage d’opérationnalisation du programme du CRU5 ne démarre qu’une fois le PAD Heyvaert adopté afin de s’inscrire dans les lignes directrices fixées par ce dernier et qu’une concertation optimum ait lieu entre les différents niveaux de pouvoir (commune et Région) ainsi qu’avec les usagers du périmètre (habitants, associatifs, les Abattoirs, les garagistes,...).

Cadrer la spéculation et choisir des options réalistes

Il ne s’agit pas que de territoires en friche, la plupart des terrains visés par les projets appartenant en réalité encore aux garagistes, qu’il s’agisse des projets de logement ou des projets visant à créer le parc de la Sennette. Les objectifs ne semblent pas suffisamment prendre cette réalité en considération quand ils visent une mutation industrielle urbano-compatible. Les espaces envisagés ne sont pas encore vides et n’appartiennent pas aux pouvoirs publics. Il est indispensable de couvrir la zone d’un périmètre de préemption pour améliorer la maîtrise publique du foncier et de prévoir des gabarits proches de ceux existants en lien avec l’habitat actuel (R+1 à R+3) pour limiter la spéculation.

Aux dires de Perspective, il n’y a pas encore de solutions trouvées pour résoudre l’énorme problème des parcelles polluées. La rapidité avec laquelle les programmes des CRU se sont mis en place a eu pour conséquence qu’au moment de l’adoption du programme, Bruxelles Environnement (IBGE) n’avait qu’une connaissance faible des coûts de dépollution relatifs aux opérations du CRU. Le programme consacre une enveloppe de 2 300 000 euros correspondant à 10,45 % du budget du CRU. Mais il est plus que probable que les coûts réels de dépollution soient bien plus conséquents.

Se braquer sur la réalisation de ce parc pourrait surdimensionner le budget alloué aux dépollutions, en privant de financements des opérations permettant une meilleure maîtrise du foncier. Le risque que les espaces verts deviennent des accessoires des opérations immobilières a été pointé dans le cadre des ateliers de discussion autour du PAD. Les coûts de dépollution se font au bénéfice des acteurs privés qui captent in fine la plus-value.

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Quels types d’activités productives développer ?

S’il semble aujourd’hui y avoir une réelle volonté de maintenir de l’activité productive dans le quartier, IEB s’inquiète de la vision nostalgique d’une activité artisanale déconnectée des besoins en production et en emploi du quartier. L’expérience de la « ferme urbaine » sur le toit des abattoirs montre que certains processus vitrine se combinent mal avec une production rentable permettant de mettre sur le marché des produits accessibles. En l’état, ce projet a nécessité de lourds investissements pour in fine produire un maraîchage coûteux tout à fait inabordable pour les bourses du quartier.

Les décideurs et opérateurs semblent parfois manquer d’imagination et de pragmatisme économique en voulant couvrir la Région d’ateliers vélos, de micro-brasseries et de chocolateries. Pour le quartier Heyvaert, il serait intéressant de réfléchir à des synergies avec les activités existantes s’articulant autour des fonctions alimentaires (liée aux abattoirs) mais aussi à la mécanique automobile (vu la présence des garages) et ainsi qu’au textile mais en les envisageant à une échelle de grossiste, d’économie sociale tout en intégrant les activités de stockage, recyclage et logistique liées directement aux différents modes de production.

Une des forces du quartier est de constituer un gisement d’emplois pour les personnes peu qualifiées et de disposer d’écoles techniques et professionnelles telles les Arts et Métiers, l’École de la Providence,... Une partie des activités de l’ECAM qui dispense une formation d’Ingénieur Industriel se déroule également dans le périmètre. L’Institut de formation des chauffagistes est à la Rosée. Il y aurait probablement quelque chose à articuler à cet endroit entre les formations et l’emploi. Heyvaert pourrait devenir le quartier de l‘enseignement technique en valorisant les compétences humaines du quartier. Le Centre Euclides, COOP et Recy K sont en train de créer un consortium d’économie locale pour renforcer la logique d’insertion socio-professionnelle. Le quartier pourrait ainsi être le phare pour l’économie sociale, la formation et la création de métiers productifs et industriels utiles à la ville. Un pôle logistique pourrait également être utilement envisagé.

Enfin, il est important de préserver les spécificités du parcellaire existant avec des règles qui freinent la vente à la découpe, ce qui dans le même temps freinera aussi la spéculation. Des îlots de grandes dimensions permettent l’établissement d’activités économiques alors qu’un usage résidentiel privilégie des îlots de taille inférieure. Les parcelles de grande taille disparaissent de plus en plus en Région bruxelloise. Historiquement, si les garages sont venus s’installer à cet endroit c’est parce qu’ils ont trouvé les parcelles de grandes tailles laissées vides par les bouchers.

Le logement social en priorité

L’offre en logements sociaux est particulièrement faible dans le périmètre : 1,95% c’est-à-dire encore bien plus faible qu’à l’échelle de la Région (7,5%) pourtant déjà faible. Une très grande majorité des habitants du quartier sont des locataires qui sont aux prises avec le risque d’augmentation de loyers à moins d’habiter dans des logements sociaux.

Le programme du CRU prévoit la création d’un nombre honorable de logements au vu des moyens d’un CRU. Ainsi 174 logements sont prévus : 80 logements acquisitifs et 94 logements publics dont 70 logements sociaux. En réalité, seule une quinzaine de logements sont financés par le budget du CRU, les autres étant financés par Citydev, la SLRB ou un partenariat à définir. Les logements acquisitifs ne sont pas accessibles aux populations les plus précarisées dès lors que celles-ci n’ont pas accès aux capacités d’emprunt. Nous plaidons pour que les projets de logements créés dans le périmètre avec des fonds publics soient des logements restant publics et prioritairement sociaux.

Par ailleurs, relevons que la plupart de ces projets restent hypothétiques dès lors que les pouvoirs publics ne sont pas propriétaires de la totalité des parcelles pour la totalité des projets, à l’exception du projet B1 pour lequel la commune de Molenbeek dispose de la maîtrise du foncier. En réalité, l’essentiel des parcelles visées appartiennent encore aux garagistes, or nombre d’entre eux ont fait savoir leur désir de rester propriétaires. Si bien qu’une bonne partie du programme logement risque de ne jamais se réaliser.

Si l’objectif est « de préserver la capacité des habitants actuels à vivre à terme dans ce quartier renouvelé », il importe de disposer d’un PAD traçant rapidement la limite, les contours et les gabarits des projets qu’ils soient publics ou privés, de créer un périmètre de préemption sur la zone, de créer un nombre conséquent de logements sociaux en imposant des quotas allant de 15 à 25% selon la nature et la dimension des projets. Cela n’a rien de radical. Cette politique est menée en France depuis bien longtemps et chez plusieurs de nos voisins.

Améliorer l’espace public pour les premiers usagers

L’amélioration de l’espace public doit se faire prioritairement au bénéfice des premiers usagers : les habitants, les travailleurs. Si l’aménagement est bien conçu pour ceux-ci, l’espace sera également plus agréable pour les visiteurs. Vouloir s’axer sur le concept d’entrée de ville a pour conséquence de concentrer l’attention sur un espace limité à portée attractive, en balayant les nuisances derrière la porte. Il s’agit avant tout de créer des cheminements confortables et sécurisés pour les différents modes de déplacements plutôt que de créer des axes de connexion entre des pôles métropolitains.

Rappelons que les quelques parcs présents dans le quartier (parc de la Rosée, parc Grisard) sont (en partie) fermés pour des raisons invoquées de sécurité. Ne faudrait-il pas travailler à de meilleures ouvertures et entretiens des parcs et espaces existants avant de s’embarquer dans une hypothétique coulée verte absorbant une grand partie du budget du CRU ?

On le voit, les questions à régler par le PAD sont nombreuses et c’est seulement si les éléments énumérés ci-dessus sont pris en considération qu’on pourra parler d’un quartier productif non gentrifié.
 

Vous pouvez prendre connaissance des remarques de l’ARAU, des remarques du Bral, des remarques du Centre de rénovation urbaine.
 
Vous trouverez les procès-verbaux des réunions d’information organisées par Perspective Brussels sur le PAD Heyvaert ici : http://perspective.brussels.

Présence IEB

Dernier ajout : 20 novembre.