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Bruxelles a vendu le bâtiment Actiris "parce qu’il le fallait"

Publié le mardi 16 juillet, par gwen

[ Nous publions ici la traduction française d’une enquête écrite par Raf Custers et publiée le 12 juin dernier en néerlandais sur le site Apache.be. ]

Il y a un an, la Région bruxelloise a vendu le bâtiment Actiris pour 25 millions d’euros aux entrepreneurs flamands Johan Vandendriessche et Axel Vervoordt. Les motifs de la vente ne sont pas suffisamment étayés. Tous les dépliants et prospectus soulignent le potentiel commercial de l’immeuble, situé stratégiquement en face du bâtiment de la Bourse de Bruxelles. Le gouvernement bruxellois a toutefois décidé de ne pas le garder entre des mains publiques et de cesser de le gérer dans l’intérêt public. En effet, le bâtiment est censé soutenir le renouveau commercial du cœur de Bruxelles.

Un matin de février au centre de Bruxelles. Devant le bâtiment Actiris, un homme légèrement dégarni s’adresse à un passant. Le monsieur se présente comme le "propriétaire" de l’immeuble. N’importe qui peut revendiquer une telle chose ; ce ne serait pas un scoop en temps normal. Mais ici cela pose question. Le monsieur dégarni est venu en voiture. Pas une voiture ordinaire mais une Rolls Royce Ghost Series II qu’il a garée au milieu de la rue. Ce qui pourrait paraître anodin à Monaco (ou à Knokke), ne passe pas inaperçu dans le quartier de la Bourse de Bruxelles.
Les doutes sur l’identité de l’homme dégarni se dissipent rapidement. En 2018, un binôme flamand achète le bâtiment Actiris. Les deux hommes ont déjà fait des affaires ensemble. On les voit poser ensemble pour une photo dans le journal. Il s’avère que le chauffeur de la Rolls Royce n’est pas le collectionneur d’art, antiquaire et entrepreneur Axel Vervoordt, mais l’entrepreneur Johan Vandendriessche, originaire de Bellem et adepte d’immobilier. Lorsque le bâtiment Actiris est mis en vente en 2017, ils se portent candidats. Pour l’occasion, ils baptisent leur association VDD Project Development - Vervoordt r.e. En 2018, ils sont sélectionnés comme gagnants et nouveaux propriétaires du lieu.

« Le bâtiment Actiris a une situation de premier ordre dans la capitale, aussi appelé ‘hypercentre’ dans la bouche des promoteurs. »

Emplacement de choix pour le premier grand magasin sur le sol belge

Le bâtiment Actiris a une situation de premier ordre dans la capitale, aussi appelé ‘hypercentre’ dans la bouche des promoteurs. Avec une adresse principale sur le boulevard Anspach, il s’offre un coin de la Place de la Bourse et se situe "à 5 minutes à pied de la Grand Place". A l’origine, dans les années 1870, le bâtiment s’appelait Les Grands Magasins de la Bourse, "le premier grand magasin sur le sol belge". Aux standards actuels, il s’agit d’un charmant prodige architectural caractéristique de la grandeur bourgeoise des boulevards du centre.
Autrefois, l’entrée principale était orientée vers la Rue du Marché aux Poulets. Après un violent incendie en 1948 et une rénovation, le bâtiment retourne Place de la Bourse. Il est converti en bureaux dans les années 1970. Ce qui était une perte d’un point de vue architectural était supposé améliorer sa fonctionnalité. Le bâtiment de sept étages a une superficie de 19.000 m² et "est composé d’une structure mixte en acier et béton sans murs porteurs" (vente sous conditions/Cahier des charges, juin 2017). On peut donc adapter le bâtiment de manière flexible. En 1982, le service de l’emploi de la RVA (encore fédéral à l’époque) s’engage comme locataire dans l’immeuble. En 1993, le service régional de l’emploi bruxellois BGDA le rachète à la Société Immobilière Albertine, une société privée basée à Alost. C’est ainsi que le renommé "Bourse Center" entre dans le secteur public.
Mais ça ne s’arrête pas là.
Pourquoi ? La décision est d’ordre politique.

Revitaliser, redynamiser

Dans les années 2010, les décideurs bruxellois se sont vus infectés par un microbe marchand. Chose qu’ils déclarent eux-mêmes, bien qu’en termes voilés, dans leurs accords politiques et administratifs. Au niveau de la ville, le maire Freddy Thielemans et son collège d’échevins rouge et bleu présentent une série de Grands Projets pour le Pentagone bruxellois en mai 2013. En premier lieu, ils proposent de reconstruire les boulevards centraux afin de "renforcer le pôle d’attraction et le développement commercial du centre-ville". Par ces démarches, ils entendent aussi "valoriser" leurs biens (y compris le bâtiment de la Bourse).

« Dans les années 2010, les décideurs bruxellois se sont vus infectés par un microbe marchand. Chose qu’ils déclarent eux-mêmes, bien qu’en termes voilés, dans leurs accords politiques et administratifs. »

Le gouvernement régional (huit excellences du PS, MR, Open VLD, cdH, CD&V, sp.a et FDF) n’est pas en reste. Comme gardien d’Actiris, il fait en sorte que tous les services de l’emploi bruxellois s’installent dans la Tour Astro près de la place Madou en 2014. Et le 5 mars 2015, le même gouvernement décide de vendre le bâtiment Actiris sur l’avenue Anspach. Cette double décision a un prix : si la vente de l’immeuble Actiris va rapporter de l’argent, le loyer de la Tour Astro va coûter 5,5 millions d’euros par an à Bruxelles pendant 25 ans. En 2016, le loyer a même été indexé à 7,2 millions d’euros par an.
Si l’esprit d’entreprise du gouvernement régional s’accorde aux intentions exprimées dans la déclaration du gouvernement, la vente d’Actiris va à son encontre. Le gouvernement avait en effet promis "de mettre en œuvre ses priorités avec des instruments publics". Mais avec sa décision du 5 mars 2015, il se débarrasse d’un instrument précieux. Pourquoi ?

« Si l’esprit d’entreprise du gouvernement régional s’accorde aux intentions exprimées dans la déclaration du gouvernement, la vente d’Actiris va à son encontre. »

La chancellerie du Premier ministre Rudi Vervoort (PS) répond d’abord - par défaut - que la décision est "confidentielle", mais résout ensuite les éléments essentiels suivants : le gouvernement accepte qu’Actiris (dans le texte : "le bâtiment Anspach") soit vendu à la régie foncière régionale pour un euro symbolique, que les services d’Actiris puissent y rester gratuitement jusqu’à leur transfert à la Tour Astro, et enfin, que la régie foncière supervise la cession et établisse le cahier des charges pour la vente finale. Mais, surtout : ce qui motive réellement le gouvernement n’est pas mis sur papier.

Un loyer astronomique

La commission chargée d’exécuter cette décision gouvernementale est confiée à la Société d’Aménagement Urbain (SAU). Cette société anonyme est créée mi-2015 pour optimiser le portefeuille immobilier de la Région et, en outre, pour gérer les projets spécifiques du Gouvernement régional. L’un de ces projets est la vente du bâtiment Actiris, dont le cahier des charges est établi par la SAU.
La SAU n’existe pas encore lorsque le gouvernement bruxellois prend la décision sur Actiris. Selon le directeur de la SAU Gilles Delforge, en conversation avec l’auteur, une décision s’imposait avant que le bâtiment ne devienne vacant. Il ne répondait plus aux critères d’une administration moderne. Il a donc fallu l’utiliser à d’autres fins avec les ressources disponibles. Toujours selon Delforge, il devait s’agir d’un projet mixte pour activer la zone piétonne. Il admet qu’une option aurait été d’y réinstaller une autre administration. Mais à la question répétée de savoir pourquoi cela ne s’est pas produit, il n’offre pas de réponse. Le contexte s’est avéré décisif. Ce contexte, c’est la "revitalisation" du Boulevard Anspach et de la Place de la Bourse et leur transformation en zone piétonne.

"Le redéveloppement de l’immeuble doit contribuer à une programmation forte et à un redéveloppement de qualité des avenues centrales", selon le cahier des charges qui précède à la vente progressive du bâtiment Actiris.

« Delforge admet qu’une option aurait été d’y réinstaller une autre administration. Mais à la question répétée de savoir pourquoi cela ne s’est pas produit, il n’offre pas de réponse. »

Le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a laissé ce "redéveloppement" au secteur privé. En juin 2017, elle publie le cahier des charges pour "la vente conditionnelle". En aucun cas, l’acheteur ne pourra déroger à ces conditions. Il doit conserver le bâtiment avec le gabarit existant (la circonférence latérale d’une maison) et le transformer en un bâtiment multifonctionnel. Ceci est conforme au plan de zonage régional qui indique que le bâtiment Actiris se trouve dans un "ceinture de pôles commerciaux et une zone de valorisation culturelle, historique, esthétique ou urbaine". La répartition des fonctions est définie comme suit : au maximum 30 % de la surface utile pour des installations commerciales et au minimum 30 % pour des logements résidentiels, avec éventuellement un hôtel (ne dépassant pas les 150 chambres) qui peut occuper au maximum 5 % de la surface utile. Au rez-de-chaussée, la préférence va aux établissements d’horeca munies de terrasses et sur le toit, on prévoit une vue panoramique ouverte au public. Les candidats-acheteurs doivent d’abord faire une offre d’au moins 14 millions d’euros, suivie d’une offre finale dans une deuxième phase.

Fin août 2017, 16 acheteurs potentiels se sont portés candidats. Ils devaient être composés d’équipes de développeurs de projets et d’architectes. On y retrouve des acteurs immobiliers de renom tels qu’Extensa (filiale d’Ackermans & Van Haaren/AvH), BPI (filiale de CFE et donc indirectement d’AvH et Vinci), les français Eiffage, Axa REIM (filiale d’Axa Real Estate Investment Managers) et Matexi (de la société hollandaise T&S Investment Company et du Groupe Vande Vyvere).
Sur la liste des 16 candidats, cinq équipes sont sélectionnées en octobre 2017. Il s’agit de :
- Kolmont avec Bogdan & Van Broek
- Codic avec Buro II & ARchi + I et Plus Office Architects
- Immobel avec Art & Build Architect, Sumproject Architecture & Engineering et Studio Roosegaarde
- VDD Project Development - Vervoordt r.e. avec Coussée & Goris Architects en Omgeving
- Revive avec NoArchitecten

Immobel est le joueur le plus marquant de cette sélection. C’est la seule société cotée en bourse (avec Marnix Galle comme actionnaire principal), par ailleurs très active dans le secteur immobilier bruxellois. En collaboration avec BPI/CFE, Immobel participe à un autre projet d’envergure pour le réaménagement des bureaux Allianz et du cinéma UGC sur la Place De Brouckère avoisinante.
Codic est liée aux groupes financiers belges "traditionnels" Boël et Paquot et connue pour le développement de parcs de bureaux tels que l’Ikaros Business Park à Zaventem.
Les hommes d’affaires flamands Vandendriessche et Vervoordt ont déjà travaillé ensemble auparavant, lorsque Johan Vandendriessche redessine son domaine à Bellem et qu’Axel Vervoordt y livre un travail audacieux avec son "concept d’intérieur", selon le site De rijkste belgen (Les Belges les plus riches). Vandendriessche, connu pour sa marque de mode Massimo Dutti, investit "discrètement" dans des locaux historiques et commerciaux ; pour la famille Vervoordt, le fils Dick se consacre désormais à l’immobilier.

Quelques mots sur les deux chefs d’équipe restants : Kolmont est un groupe de Hasselt autour de Willy Tans et fils, Revive est un développeur de projet gantois entre les mains de Piet Colruyt.
En 2017, toutes ces équipes envoient leurs références à la Société d’Aménagement Urbain pour soutenir leur candidature. Il s’agit de projets importants tels que The Cosmopolitan (de l’équipe de design Bogdan & Van Broek) entre le Quai aux Pierres de Taille et la Rue du Canal à Bruxelles, la tour EKLA (de B2Ai et Plus Office) à la Gare de l’Ouest à Molenbeek et la transformation de l’ancien siège CGER Rue du Fossé aux Loups dans le complexe Chambon (Immobel).

L’atout culinaire de Vervoordt

Les cinq équipes sélectionnées avaient jusqu’en mars 2018 pour soumettre leur projet pour le futur bâtiment d’Actiris. Trois équipes ont rendu une proposition de projet détaillée dans les délais, à savoir ’Kolmont’, ’VDD-Vervoordt’ et ’Revive’. Ils offrent respectivement 22,61 millions d’euros, 25 millions d’euros et 21,25 millions d’euros. Finalement,’c’est VDD-Vervoordt’ qui ressort vainqueur du concours.
Selon les documents de la SAU, le fait que cette équipe fasse la meilleure offre était influent sans être décisif. La proposition de l’association de Vandendriessche-Vervoordt a été très bien reçue auprès du comité de sélection, en raison de sa structure claire avec le commerce, le travail et l’habitat. Mais son véritable atout était l’apport de l’italien Eataly, aujourd’hui internationalement connu pour sa formule ’manger-italien-en-centre-commercial’, appliquée avec grand succès dans plusieurs lieux à New York. Eataly attirerait des visiteurs "à une échelle supra-locale" (de l’extérieur de Bruxelles) et pourrait être impliqué dans le circuit touristique et commercial sur et autour du Boulevard Anspach au centre ville.

Eataly aurait été recruté par le service hub.brussels, une institution publique de la Région de Bruxelles-Capitale qui soutient la création d’entreprises. Un fait remarquable, car hub.brussels n’a été créé qu’au début de l’année 2018. Fin mai, cependant, les médias sont déjà informés d’un accord avec Eataly pour le bâtiment Actiris. Or, le nom d’Eataly circule à Bruxelles depuis des mois. Kris Verhellen, CEO d’Extensa (AvH), déclare début avril 2018 qu’un Eataly belge s’intégrerait parfaitement dans son projet prestigieux pour le site de Tour & Taxis.

« Fin mai, les médias sont déjà informés d’un accord avec Eataly pour le bâtiment Actiris. »

Et en 2017, Immobel avait déjà fait entendre le nom de la chaîne italienne dans un premier dossier pour l’appel d’offres de la SAU pour l’achat du bâtiment Actiris. Durant cette période, Eataly a dû effectivement s’embarquer dans un projet bruxellois. Mais via hub.brussels ? Cela reste à confirmer. Le restaurant italien fera partie de The Dome, comme Vandendriessche et Vervoordt ont nommé leur projet acquis en 2018 sur le boulevard Anspach. De plus, Dick Vervoordt, fils de l’antiquaire Axel, va diriger avec son épouse la franchise bruxelloise d’Eataly, aussi intégrée dans The Dome.

Le squat comme outil sympa

Enfin, un mot sur "l’occupation temporaire", une particularité que la SAU apporte au projet Actiris pour le compte du gouvernement bruxellois. Ce concept signifie qu’un propriétaire bénéficie de l’utilisation de son immeuble par des tiers en attendant la transformation définitive, plutôt que de le laisser vacant. Elle découle de la façon dont les propriétaires se sont progressivement entretenus avec les squatteurs. Si les squatteurs ont longtemps été considérés comme des résidents indésirables, les deux partis ont fini par conclure des accords ensemble. À Bruxelles, c’est désormais une pratique courante. A tel point que les institutions publiques bruxelloises du secteur immobilier encouragent "l’occupation temporaire" au niveau international comme un exemple de gestion innovante. Ainsi, une délégation bruxelloise est partie vendre le concept en mars 2019 au MIPIM, le salon de l’immobilier de Cannes. Les participants étaient la SAU, hub.brussels, le think tank perspective.brussels, le bouwmeester bruxellois et le constructeur de logements publics Citydev.

Les trois finalistes ont tous inclus une entreprise avec de l’expérience dans l’occupation temporaire dans leur dossier pour la SAU. Revive était associé à Communa, Kolmont à Endeavour et VDD-Vervoordt à Entrakt.
VDD-Vervoordt ayant pu acheter le bâtiment Actiris, Entrakt est maintenant sous-traitant pour l’entretien quotidien et le contact avec les personnes et collectifs qui utilisent temporairement (jusqu’à fin 2020) une partie du bâtiment. Entrakt profite de l’occasion pour se faire connaître. La relation avec les utilisateurs temporaires est rocailleuse. De la matière pour une autre histoire.

[ Cette enquête a été rendue possible grâce au soutien du Fonds Flamand pour le Journalisme et Apache.be ]


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Dernier ajout : 25 août.