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À qui profite le Green ?

Publié le mercredi 6 novembre, par Sarah De Laet

Tivoli GreenCity c’est un nouveau quartier situé entre le canal et la place Bockstael ; 397 logements sortis de terre en quelques années, 271 primo-acquéreurs, et 126 logements sociaux. Des appartements achetés sur plan, un projet ultra Green : bâtiments passifs, serre sur un toit, station d’épuration des eaux grises intégrée, chaufferie centrale avec système de cogénération et panneaux solaires. Ça, c’est pour le côté face.

Côté pile, c’est également une nouvelle échelle de développement pour CityDev, un projet phare, des partenariats publics privés, un étrange montage de « Tiers Investisseur », une plateforme numérique obligatoire payée rubis sur ongle. Des choix et des méthodes qui posent question, notamment celle de savoir à qui tout cela profite ?

Quand on tombe sur le pot aux roses

Pour les futurs habitants du projet CityDev, l’histoire commence aux premières réunions de copropriété. Ils découvrent notamment que les panneaux solaires qu’ils pensaient avoir achetés ne leur appartiennent pas mais ont été vendus à un fonds d’investissement dont le nom n’avait pas été évoqué auparavant : WattMatters. Le budget prévisionnel des charges communes étonne également : c’est qu’on y retrouve des dépenses pour des éléments jamais mentionnés dans le contrat d’achat, comme une “plateforme numérique”.

“Nous avons été très surpris en découvrant les documents en Assemblée Générale : nous avons découvert un budget comprenant plein de frais dont nous n’avions jamais entendu parler”

Tiers Investisseur

Si les panneaux solaires des bâtiments n’appartiennent pas à leurs propriétaires, c’est parce que le promoteur a décidé de les financer en faisant appel à un Tiers Investisseur. Le principe du Tiers Investisseur est le suivant : vous n’avez pas la somme en propre pour équiper votre habitation ou un bâtiment public de panneaux solaires, mais souhaitez bénéficier d’une énergie bon marché, ou vous êtes convaincus du bien fondé de recourir à ce type de source d’énergie ? Vous pouvez alors faire appel à un fonds d’investissement qui se charge pour vous du paiement, du placement et de la gestion du parc de panneaux solaires (c’est le Tiers Investisseur). En échange, cette société se rémunère en recevant à votre place les certificats verts (ce sont des subsides octroyés pour une période de 10 ans par la région afin d’encourager l’installation de panneaux solaires) et revend à son compte sur le marché l’électricité supplémentaire produite et non utilisée dans le bâtiment.
Ce deal paraît être avantageux pour le propriétaire qui veut installer des panneaux solaires sur son habitation. En réalité, cette solution représente en moyenne un surcoût de 30% [1] par rapport à un achat direct sur lequel seraient retouchés les certificats verts. Le seul avantage est de ne pas devoir débourser en une fois plusieurs milliers d’euros, ou de devoir faire un emprunt à cette fin.

C’est la solution qui a été choisie pour Tivoli GreenCity : les panneaux n’ont pas été vendus aux propriétaires, mais au Tiers Investisseur : WattMatters. Dans le cas de ce nouveau quartier vert, cet arrangement a très peu de sens. En effet, l’installation ayant été réalisée par le promoteur, celui-ci aurait pu revendre directement aux propriétaires les panneaux solaires installés sur leurs toits. Ils auraient ainsi bénéficié des certificats verts et de la revente de l’électricité pour amortir cet investissement. Alors que les taux d’emprunt bancaire sont faibles, ce choix réalisé par le promoteur en lieu et place des acquéreurs étonnent les premiers intéressés. Le surcout estimé pour les copropriétaires de Tivoli GreenCity est de plus de 200,000 par rapport à un achat direct [2]. Une partie de ce surcoût est imputable à la perte des certificats verts, l’autre partie est constituée des dividendes reversées aux actionnaires de WattMatters. Les copropriétés auraient notamment pu utiliser cet argent pour la mise en place de projets collectifs de quartier.

Ce montage financier a été accepté par CityDev, ce qui surprend compte tenu de sa mission de rendre possible l’accès à la propriété d’un public qui a de plus en de plus de mal à acheter. La manière dont ce montage a été rendu possible ne manque également pas d’étonner pour un acteur public qui prône la “participation” : on trouve de petites lignes dans les contrats d’achat, dont les implications sont parfaitement incompréhensibles pour le commun des mortels. En substance, les propriétaires ont cédé au promoteur (Parbam) le droit de passer tous les contrats qu’il jugeait utiles au projet, y compris celui de négocier, vendre et donner des droits sur les toits à une société tierce. Dans ce cas précis, Wattmatters.
A aucun moment dans la communication faite auprès des futurs propriétaires cette option n’a été mentionnée, ni par le promoteur ni par CityDev : jusqu’à leur première AG, les futurs habitants étaient convaincu d’être propriétaires des panneaux solaires sur leurs toits. Or, durant les 10 premières années, les panneaux solaires sont la propriété du Tiers Investisseur, qui en tirera un profit. Il est vrai que dans 10 ans, les panneaux solaires produiront toujours de l’énergie, cependant, leur efficacité commencera à décroître et les primes régionales quant à elle ne seront simplement plus de mise.

Partenariat Public-Privé... Circulez : y a rien à voir

En réalité, cette situation ne serait ni étonnante ni choquante venant de la part d’un promoteur privé. Ce qui participe à la surprise, c’est que les acheteurs pensaient traiter avec une entreprise publique, censée œuvrer dans l’intérêt de la collectivité, ou a minima, dans son propre intérêt.
C’est la construction d’un projet en partenariat public privé qui permet de telles procédures. Dans un article du périodique « Bruxelles en Mouvement » paru en 2014, IEB pointait déjà les risques que fait peser le recours systématique aux partenariats public-privé de CityDev Les beaux pavés de notre enfer, le nombre restreint d’acteurs avec lesquels CityDev travaillait et l’avantage colossal que représente pour ces acteurs l’obtention d’un projet avec CityDev [3]. En effet, si les acquéreurs pensent acheter auprès de CityDev, il n’en est rien : c’est avec le promoteur qu’ils traitent. Et Parbam, consortium de promoteurs immobiliers rassemblés dans le projet Tivoli GreenCity, comme tous les acteurs privés, a un objectif : maximiser les profits, réduire les risques et les pertes.
Dès lors, avec un contrat d’achat aussi complexe que celui signé par les propriétaires, et des négociations faites en amont entre CityDev et le promoteur, l’impression pour les propriétaires de s’être fait « plumer » laisse un goût amer. Certes les propriétaires ont acheté leur bien 30 % moins cher que le prix du marché, mais pour certains, « acheter » au public était également une garantie de « bon traitement », de comportement exemplaire.
Une petite anecdote permet de se rendre compte des libertés que s’octroient les partenaires privés sur ce projet : le promoteur, par le biais du syndic de copropriété, a fait introduire en Assemblée Générale le paiement d’une plateforme numérique de partage de services et de monitoring des consommations des habitants pour la somme de 5 euros par ménage et par mois… un total donc de 24.000 euros par an. Manque de chance, parmi les futurs acquéreurs se trouve un développeur informaticien, et celui-ci se montre assez formel : cette somme est beaucoup trop élevée. D’autant plus que cette plateforme a un intérêt direct pour le promoteur : il pourra ensuite la revendre pour d’autres projets et elle lui permettra d’obtenir de précieuses données sur la consommation des futurs habitants, l’efficacité énergétique de ses constructions et l’exploitation de ses projets. Il est donc tout à fait problématique de faire reposer une partie des coûts de développement d’un produit commercial sur les habitants de Tivoli GreenCity, qui plus est sans leur consentement…

“A chaque étape du projet (depuis la vente, aux assemblées générales et dans les interactions avec CityDev), nous posons des questions mais n’obtenons jamais de réponse. CityDev n’est pas transparent et le processus n’est pas inclusif. Lorsque nous votons contre les budgets optionnels comme la plateforme numérique, CityDev et le promoteur, avec la collaboration du syndic, nous mettent la pression en Assemblée Générale. Ils disent qu’ils ont déjà beaucoup investi dans le développement (de cette plateforme) et que nous devons la voter dans le budget. Cette pression a atteint son paroxysme lorsque Benjamin Cadranel, Administrateur Général de CityDev, s’invite en Assemblée Générale pour nous reprocher, sur un ton paternaliste, de trop leur mettre la pression alors que nous devrions nous estimer heureux de notre achat subventionné... et voter pour les budgets proposés. »

Laissez faire les professionnels

Pour les futurs acquéreurs, des surprises du même ordre et des questions sans réponse se sont enchaînées au cours des mois.

“Sur un budget annuel total de +/- 110.000€ par lot, le syndic se donnait mandat pour allouer lui même - sans mise en concurrence préalable - 33.000€ destinés à des contrats d’entretien ou d’assurance avec des sociétés lui appartenant. Devant cette situation, on a décidé de se mobiliser tous ensemble”.

Tant et si bien que n’obtenant pas de réponses satisfaisantes lors des AG de copropriété, une rencontre avec CityDev a été organisée suite à une lettre de mécontentement signée par plus de 80 propriétaires.

“À l’occasion de cette rencontre, CityDev a pris la liberté d’inviter le promoteur (Parbam) et le syndic (Syncura). Nous sommes venus avec des questions précises sur les modes de gestion du projet, la responsabilité de CityDev dans la régulation d’un tel projet et la protection des citoyens, futurs propriétaires. Cette rencontre n’a apporté aucune réponse concrète - pire : CityDev et ses deux partenaires n’ont cessés de nous implorer de “les juger sur leurs intentions”, alors que depuis le début du projet, nous voyons que nous sommes l’objet d’abus tant au niveau du promoteur, que du syndic, ou des autres acteurs intervenant dans le projet.”

À qui profite le Green ?

Le projet Tivoli GreenCity est certainement un projet ambitieux, tant sur le plan urbanistique (la création d’un nouveau quartier durable bruxellois) que sur le plan environnemental. Mais il est également exemplatif de ce qu’est, pour le secteur privé, la « transition écologique » ou la promotion d’une « smart city » : un nouveau marché.
Que ce soit sur base des subsides (certificats verts), de contrats bétonnés, de négociations opaques, ou simplement de passages en force, de nombreux acteurs ont et vont générer des plus-values importantes sur ce projet (et donc sur le dos des propriétaires/citoyens). La communication « Green », « smart » qui a été faite auprès des acquéreurs est séduisante, et répond sans doute pour partie aux inquiétudes croissantes de nombreux habitants : comment habiter sans trop polluer ? Loin de fermer les yeux et de se contenter du discours, ceux-ci se sont mis à creuser... ils ont cherché à comprendre ce qui était à l’œuvre, et pour les habitants qui forment aujourd’hui le comité de quartier “Green Tivoli” une chose est claire :

« Les acteurs privés se comportent comme des rapaces qui voltigent autour de nous et attendent d’avoir le champ libre pour nous tomber dessus et se servir dans nos poches… ».

« Ce que l’on souhaite aujourd’hui, c’est que cela ne puisse plus se produire à l’avenir et que les acteurs publics se comportent de manière respectueuse et transparente vis-à-vis des citoyens, et mettent en place les garde-fous nécessaires pour protéger leurs intérêts ».

Notes

[1Voir à ce propos l’article de test Achat

[2calcul réalisé par le comité de quartier

Études et analyses 2019

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Dernier ajout : 18 novembre.